“第2批新房，分数要降。”
这篇文章没有废话、全是干货：
我们将从5个角度、用数据和逻辑来解释这么说的理由——
降分，是即将到来的在所难免。
01 “二手交易停滞”
随着疫情，不仅3月份的小阳春没了、4月更是直接停摆——
相比2021年2-3月的大翻倍、今年的2-3月可谓不温不火、交易量位于近年来最低的水平：
而如果对比同样疫情管控的2020年，接下来的4月将很有可能接近当时2月疫情最高峰时的低点——
二手交易停滞，也意味着置换打新的高分客群将出现断崖式减少——
是否还能有这么多的高分选手进场，我们认为很难。
02 “落榜生”
第1批的选手，目前都被卡着出不来——
在第1批集中入市的33个楼盘中，仅有9个项目已经开盘结束、20个结束认购待开盘、1个公示认购的项目：碧桂园柏悦前湾也因为疫情暂停。
而正因为一切暂停，大家的认筹金都还在开发商手里，什么时候能退款尚未可知、也没有准确消息，昨日《百汇园又出事了》的文章中，讨论的就是认筹金退还遥遥无期的话题。
复工后，我们不排除第2批会立刻上会取证的可能——
而如果真是这样，第1批落榜选手能否百分百参与到第2批竞争中，也将很难估量。
03 “情绪”
对于买房，市场是否能保持疫情前的高情绪值得观察。
目前，大家对未来经济如何都没有底、是否还要拿出全家家当冲房子这个问题上，谨慎保守的心态悄然看涨。
生活中，高收入行业其实就这么几个——金融、互联网、律师、研发。前两者的业绩取决于宏观市场、后两者的业绩取决于付出的劳动力——而现在的行情下，市场情绪不高、大厂裁员不断，信心不足；后两者没有案源、项目可做，对未来的收入预期都在下行。如果要总结成4个字，那就是：
赚钱少了在这样的影响下，倾向于留些钱在手上、或者干脆不买房的可能性在提高——无论这种想法正确与否，接下来2个月的买房心态也是我们看空第2批积分走向的一大原因。
04 “第2批新房变多了？”
第2批新房数量，会有小幅增加、但不会暴涨。
这是2021年每批次的取证新房数据——
第1批同样也是33个、但平均达到46.8个、第5&6批更是来到57个、第6批更是创下供应套数新高。
但根据十四五规划，上海在2021-2025的5年将提供40万套新房供应——
去年供应了9.5万套，后续一定会出现相应的减少。
2021年上海供应9.5万新房，如果要通过后续4年补全到40万套的话，平均2022-2025供应7.7万套住宅，相当于是2021年供应的8折——2021年取证281个新房、按照8折推算，则2022年供应225个新房；
目前已知，2022年第1批已经拿出了33个——如果按照今年有6批次计算，接下来的每1批次平均会有38个新房入市；有人说一定会有部分原本赶不上第2批的项目、现在赶上了；但如果说第2批会因为疫情一下天量供应那也不至于，因为目前工地都是停工状态、不会因为疫情期间加班加点就能赶上。举个简单的例子：第2批如果原定是40个、那现在可能会是45个，对大局影响不大，但会有局部影响。
05 “限价”
新房限价是共识、但新房限价还会不会保持高压要打个问号。
加推项目的价格很难变化、但第2批中存在着相当部分首次开盘的项目——
市区里的天汇世纪玺、招商虹玺、金隅外滩东岸，外环外的金地嘉源、浦发虹湾们都在此列。
停摆1个月带来的影响，会不会通过限价的小范围松绑来调节、尤其是针对没有房地联动价的项目，我觉得有这样的可能性。
而价格略微上浮的前提下，必然是对于购房者端性价比的降低，热度是否能延续疫情前的状态就不是这么保险了。
06 “总结”
积分高低的本质，是供需关系——
而看到供需两端，上述5点基本都是利空需求端的影响，若全部成真，第2批降分将无法避免。
除此之外，我们也要意识到入围分一直是动态的，预测单个项目的分数其实受到多方面因素的影响：
从疫情这样的不可抗力到政策变化、从批次内竞品到取证价格，每一样都会成为变量影响着积分的改变。
对于第2批积分看跌看涨，欢迎在评论区留下你的看法。
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