不动产登记簿上使用权面积为零(不动产证登记面积与实际面积不相符)

济南市人大常委会法制工作室副主任张瑞介绍，今年5月1日起实施的《济南市物业管理条例》从实际存在的突出矛盾和问题抓起，坚持权责一致、权利义务相统一原则，平衡把握各方利益关系，围绕公开信息、细化程序、规范服务、加强监管、保障权益等方面进行制度设计，维护业主和物业服务人的合法权益，推动基层治理水平的提高。

张瑞表示，《条例》对基础条件的保障作出规定。新建物业前期规划建设不到位，给交付入住后的物业管理带来了一系列问题。为从源头上保障物业交付前具有良好的基础条件保障，条例对物业管理区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分的界定、物业承接查验等内容作出规范。

物业管理区域的划分涉及业主行使共同管理权的正当性问题，是业主行使权利的基础。为力求在源头上把物业管理区域划定的更科学合理，对物业管理区域划分的原则、程序、调整、信息录入、公示等作出规定。原则上建设用地规划许可证确定的红线图范围内，共有设施场地不能分割的，划分为一个物业管理区域。明确市区范围内的物业管理区域由市住房和城乡建设主管部门负责核准划定。

针对物业管理区域内哪些部分属于业主共有，在条例中明确了业主共有部分的具体内容。根据上位法规定，重大明确了不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均属于业主共有的内容。同时规定：不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当将业主共有部分在不动产登记簿上登记为业主共有。

针对物业承接查验时业主不参与、竣工验收材料不完整、质保期内维修难等问题，强调建设单位的责任和义务，保障业主权益，减少后期物业纠纷。明确建设单位应当邀请一定数量的业主代表以及物业所在地的街道办事处、镇人民政府参加承接查验;对于承接查验发现的问题，应当在协议约定的期限内予以整改;对移交资料不全的，应当在区县住房和城乡建设主管部门规定的期限内补齐；逾期未补齐的，应当负责相应竣工图纸等资料的制作，费用由其承担。

此外，张瑞表示，《条例》对业主大会召开难、业委会运行不规范问题进行破解。

业主对其专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，权利的行使主要是通过业主大会和业主委员会的组织形式。针对社会各方面普遍提出的业主大会成立难、重要事项无法作出决定的问题，条例从以下几个方面作出规定：

一是街道办事处、镇人民政府确实担负起组织、指导的法定职责。只要达到召开首次业主大会会议条件的，不管业主是否申请，其都应当及时组建业主大会筹备组。

二是有关单位必须提供业主名册。街道办事处、镇人民政府有权要求建设单位、前期物业服务人履行配合责任，提交业主名册；对拒不提交的行为，由市住房和城乡建设部门纳入信用等级评价体系。同时，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主名册，不动产登记机构应当及时提供。

三是筹备组发动业主协助筹备工作。对业主人数比较多的，筹备组应当以幢（楼）、楼栋单元等为单位，组织业主推选业主代表（单元长）或者招募志愿者，协助筹备组开展工作。四是主管部门提供示范文本。市住房和城乡建设主管部门应当为业主大会成立提供业主管理规约、业主大会议事规则、选举办法等示范文本。五是对业主的界定、投票权的计算、表决规则、表决方式、计票监票、表决结果公示等程序作出详细规定，为实际工作提供遵循。六是对经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的情形，设立临时物业管理委员会，继续推动设立业主大会并选举产生业主委员会。

张瑞表示，业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构，其履职是否规范到位，对物业管理活动起着关键性作用。针对现实中业主委员会运行不规范、履职不到位导致侵害业主利益的问题，从街道办事处（镇人民政府）确定候选人名单、选举产生向主管部门备案、建立财务管理等工作制度、列举当选后禁止的行为、明确资格的终止程序等方面进行规范，提高业主委员会工作水平和质量，维护业主合法权益。