开发间接费用只列举四个核算内容(下列各项中,不属于开发间接费用的是)

房地产开发四个阶段：

房地产开发经营阶段主要包括四个阶段：项目的成立阶段

（已经讲解）、获取土地阶段、房地产开发建设阶段、转让及销售阶段。

（一）财务主要工作：

1、准备好相关资料取得土地使用权；

2、做好设置科目账目体系，确定会计核算完整准确；

3、及时办理税务事项，避免税务风险；

3、做好纳税筹划，为企业带来经济利益；

（二）土地使用权取得方式：土地使用权取得方式大多为出让方式，其中出让方式主要包括 招标方式、挂牌方式、拍卖方式和协议方式。主要从出让文件、时间及地点、合同签订要点及投标保证金四方面予以阐述

1、 出让文件：招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

2、 时间及地点（20日）：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

3、 合同签订要点：以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

4、 保证金：中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

5、 文件依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

（3） 主要会计科目设置及会计核算：会计科目设置统一性与灵活性相结合原则。统一性是指符合会计准侧及会计制度要求，主要针对一级科目。灵活性是指结合企业经济业务特点，满足管理性要求，主要针对二级科目。主要从核算范围、明细、账务处理等三方面来讲解账户。

1、"土地使用权"科目

1.1核算范围：主要核算企业取得尚未投入开发使用的土地使用权。如果取得后知道可以立即使用则可以用"开发成本"。

1.2明细科目：二级科目可以用土地编号来设置比如"土地使用权-A土地"。

三级科目可以用土地出让金、土地交易费用、契税、耕地占用税、拆迁费用设置三级科目即"土地使用权-A土地-土地出让金/土地交易费用/契税/耕地占用税/拆迁费用"。

1.3账务处理:获取土地费用，借：土地使用权 –A地块-土地出让金/土地交易费用/契税/耕地占用税/征迁补偿费 贷：银行存款/应付账款。

土地用于开发建设，借：开发成本 贷：土地使用权

2、"开发成本"科目

2.1核算范围：房开企业在土地房屋、配套设施及代建工程的开放过程中的各项费用。类似于"生产成本"

2.2明细科目：二级明细科目：开发成本-房屋/土地设置。三级明细科目：根据成本进行三级项目设置 即：开放成本-房屋/土地-取得土地成本/建筑工程费/公共配套设施费/开发间接费用/基础设施费

2.3 账务处理：开发过程发生的费用，借：开发成本-房屋 贷：应付职工薪酬/应付工程款/应付物资款/银行存款/库存现金。

开发完毕后，借：开发产品 贷：开发成本

3、"开发成品"科目

3.1核算范围：核算房开企业已经完工开发产品的实际成本，包括土地、房屋配套设施等。类似于"库存商品"。

3.2 明细科目：按照产品类型设置二级科目例如土地、房屋、配套设施等 "开发产品-A土地/A房屋/A配套设施"，按照产品设置三级科目 "开发产品-A土地/A房屋/A配套设施-1栋楼"

3.3账务处理：开发完毕后 借：开发产品 贷：开发成本。 销售时 借：主营业务成本 贷： 开发成本

4、"开发间接费用"科目

4.1 核算范围：房开企业内部核算单位在开发现场组织管理各种费用，不能分摊到具体某一个开发产品上的费用。例如：X企业同时开发A、B两栋楼 同时发生的水电费用、机械租赁费、职工薪酬、差旅费、折旧费、劳保费、利息支出、周转房摊销费用等费用，这些费用即为开发间接费用类似于"制造费用科目"

4.2 明细科目：可以按照费用性质设置二级科目即： 开发间接费用-水电费/管理费/折旧费/周转房摊销费/利息支出

4.3 账务处理：发生间接费用时 借：开发间接费用

贷：累计折旧/银行存款/应付职工薪酬/库存现金/累计摊销

开发产品完工后，借：开发产品-A土地-1栋楼 贷：开发间接费用