文|牧诗
想必各位地产朋友都有这样一个纠结。就是在前期拿地测算的时候，到底是自建人防车位划算还是缴纳人防异地费划算呢？
车位有人防车位和非人防车位之分，非人防车位就是我们平时所说的普通车位，这类车位一般带有产权，开发商可正常销售。
而人防车位是什么意思呢？
根据《人民防空法》的规定，城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑。
然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。
该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家，无法出售但可以出租，且期限不得超过20年。
房企自建人防或多或少会有些抗性，主要在于：
①自建人防车位一是会导致地下室面积增大，按人防车位停车效率35㎡/个计算，这要比普通车位（30-31㎡/个）还是要高约4-5㎡，100个普通车位转为人防车位就要导致地下室面积增大400-500㎡；
②人防车位的建造成本比非人防车位高不少，从而导致地下室成本增高；
③修建人防车位会占据非人防车位个数，导致车位货值损失。
因为一个项目人防车位和非人防车位的总个数是固定的，即按车位配比算出来的总个数，人防车位个数多了，非人防车位个数就少了。
一般二线城市非人防车位10万/个，少100个非人防车位，货值就要损失1000万呢！
有朋友可能会较真地认为，人防车位按租约销售也能带来部分货值，这毕竟不是一个通行能够实现的做法，我们在这里就不考虑这个因素了。
基于以上三点，房企大多不喜欢自建人防，往往希望按缴纳人防易地费的方式处理。
在《人民防空法》中有明确规定“确因地质条件等原因无法修建防空地下室，经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建”。
这为房企不建人防找到了一个突破口。
满足地质条件差就可以不修人防，实际操作中房企可以通过找地勘单位出具项目地下存在岩溶等不利地质条件的报告，进而申请不自建人防，缴纳人防易地建设费。
缴纳人防易地费，各地缴费标准各有不同，一般有两种收费方式。
一种是按总建筑面积大概30元/㎡进行收费，一种是按应建人防面积来收费（单价大致区间在1200-2000元不等，看各地标准）。
那么问题就来了，一般我们在做项目测算的时候，到底是按自建人防划算还是缴纳人防易地费更划算呢？
这就要做一个成本测算对比，这里我给大家提供一个对比思路：
方案1：假如全部缴纳人防易地建设费
成本只需要考虑人防易地建设费即可，假设按总建筑面积30元/㎡收费，即：
成本=项目总建筑面积×30
假如整个项目总建筑面积为35万㎡，那么缴纳的人防易地建设费=35×30=1050万。
方案2：全部自建
成本主要包括三个部分：
①修建人防比非人防增加的建安成本（因二者成本差异原因所致），假如人防车位应该修100个，那么对应就有100个非人防车位要换成人防车位；
而人防车位成本一般比非人防车位高约500元/㎡，这部分成本就是100个×31㎡/个×500元/㎡=155万；
②修建人防（假如停车效率35㎡）比非人防（假如停车效率31㎡）多出来的面积所对应的建安成本，100个车位地下室面积要增加（35-31）×100×人防修建成本（即非人防成本 500）；
假如非人防车位的建筑单方成本为2400元/㎡，人防车位的单方建筑成本为2900元/㎡；那么此部分就要增加成本=4×100×2900=116万。
③车位货值损失,100个可售车位变成非人防车位，一个车位损失10万，100个就损失1000万货值；
④修建人防也有优势，相比缴纳易地建设费而言，修建人防可以避免一次性支付一笔费用，改为工程支出，成本支付节奏较慢，这会节省一部分资金利息，但相较前三项而言影响相对较小，可忽略不计。
以上四项求和就是全部自建的成本。自建增加成本=155 116 1000=1271万。
如果方案1＞方案2，那么就按全部缴纳人防易地费的方式操作；
上面这种案例就可以看出来缴纳人防易地建设费，还是可以节约221万成本。
如果方案1＜方案2，那么按全部自建考虑。
当然，如果你脑洞足够大，还有第三种情况，那就是部分自建，部分缴纳易地建设费；
比如50%自建，50%缴纳易地建设费，测算逻辑同上面一致，就是对应算上成本，加起来和前面两种方案对比即可。
从经验对比来看，大部分情况下都是缴纳人防易地建设费更为划算的，大家可以借鉴这个经验。
因此，精细的拿地前期投资测算，在人防车位考虑时，也应把以上问题纳入测算。
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