租赁收入开增值税普票哪个税目(租金的发票收入包括增值税吗)

阅前说明：

本文所述个人是仅指自然人，不包括个体工商户、合伙企业、个人独资企业、一人有限公司等容易与自然人搞混的商事主体。

本文所述出租是指出租自有的房产；转租是指租入房产后再出租。

本文所述深圳是指深圳市本地10个区，不包括深汕合作区。

本文所述房产是指住房和非住房，非住房具体是指：公寓写字楼厂房商铺等生产或营业房产。

本文所述税费是仅涉及税务机关征管的税费。

本文所述含税租金收入，是指含增值税租金收入；不含税租金收入，是指不含增值税租金收入。

本文所述税费的税率（额）及百分比率，除了只适用深圳的城镇土地使用税标准税额、​​​​​​​​​个人所得税核定应纳税所得额率、综合计算的税费负担率等外，均适用于全国，可供全国各地读者结合各地地方政府税费减免政策借鉴阅读，综合研判。

本文力争用词简明扼要，准确清晰；内容与时俱进，适时更新，以供各位品质读者长期提供必要的参考价值和保存价值。

以下正文：

个人出租深圳的房产，分出租自有房产和转租他人房产。

一，出租自有房产：

涉及的税费有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税8个。

1，增值税

出租住房：

不含税租金收入＝含税租金收入÷（1＋5％）

增值税＝不含税租金收入×1.5%

出租非住房：

不含税租金收入＝含税租金收入÷（1＋5％）

增值税＝不含税租金收入×5%

优惠政策：

出租住房，2021年4月至2022年12月止，月不含税租金收入未超过15万元，免征。

出租非住房，2021年4月至2022年12月止，月不含税租金收入未超过15万元，免征。

2，城市维护建设税

实际缴纳的增值税额的7%，5％，1％。深圳为7％。

优惠政策：

2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

3，教育费附加

实际缴纳的增值税额的3%。

优惠政策：

2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

4，地方教育附加

实际缴纳的增值税额的2%。

优惠政策：

2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

5，房产税

不含税租金收入x12%。

优惠政策：

出租住房，2019年1月1日至2021年12月31日期间，不含税租金收入Ⅹ4%减半征收。

出租非住房，2019年1月1日至2021年12月31日期间，不含税租金收入Ⅹ4%减半征收。

6，城镇土地使用税

实际占用的土地面积x税额标准

深圳市税额标准：略

见原深圳市地方税务局公告2017年第3号公告。

优惠政策：

出租住房，免征城镇土地使用税。

出租非住房：2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

7，印花税

租赁合同金额的0.1％。

优惠政策：

出租住房：个人出租住房免征印花税。

出租非住房：2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

8，个人所得税

按“财产租赁所得”项目单独缴纳个人所得税，以一个月内取得的收入为一次，税率为20％。

核实征收：纳税人可凭合法有效凭证，从其不含税租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、由纳税人实际负担的实际修缮费用、以及税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用）计算应纳税所得额。

应纳税额=应纳税所得额x税率

深圳市的核定征收：纳税人不能提供合法准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，按不含税租金收入的5％核定应纳税所得额。

核定应纳税所得额＝不含税租金收入x5％

应纳税额=应纳税所得额x税率

根据原深圳市地方税务局公告【2017】1号文。

优惠政策：

个人出租住房，取得的所入减按10%的税率征收个人所得税。

个人出租非住房，无优惠。

如何开具发票：

依客户需要及发票要求，申请代开增值税专用发票和增值税普通发票。

开票渠道：线上有微信公众号“深圳纳税服务”，线下有办税服务厅，房屋租赁中心（中心仅能开具增值税电子普通发票）

符合条件免征增值税的收入只能开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票；如果选择放弃免征增值税优惠而改为申报缴纳增值税，则可以开具增值税专用发票，同时根据财税【2016】12号文，相应的教育费附加和地方教育附加可以按规定免征。

出租涉及税费列表如下：

序号	税费名称	住房税费率（征收率）	非住房税费率（征收率）	优惠依据
月不含税租金收入＜＝15万元	月不含税租金收入＞15万元	月不含税租金收入＜＝15万元	月不含税租金收入＞15万元
1	增值税	免	1.50%	免	5%	财税公告【2021】11号文
2	城市维护建设税	免	增值税的7%减半	免	增值税的7%减半	财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
3	教育费附加	免	增值税的3%减半	免	增值税的3%减半	财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
4	地方教育附加	免	增值税的2%减半	免	增值税的2%减半	财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
5	房产税	4％减半	4%减半	4%减半	4%减半	财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
6	土地使用税	免	免	占地面积x各区标准税额，减半	占地面积x各区标准税额，减半	财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
7	印花税	免	免	0.1%减半	0.1%减半	财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
8	个人所得税	应纳税所得额的10%	应纳税所得额的10%	应纳税所得额的20％	应纳税所得额的20％	财税【2008】24号文
一	综合税费负担	2.50%	4.09%	一	一	深圳市个人所得税的应纳税所得额率为5％

二，转租他人房产：

涉及的税费有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税等6个。

1，增值税

转租住房：

不含税租金收入＝含税租金收入÷（1＋5％）

增值税＝不含税租金收入×1.5%

转租非住房：

不含税租金收入＝含税租金收入÷（1＋5％）

增值税＝不含税租金收入×5%

优惠政策：

转租住房，2021年4月至2022年12月止，月不含税租金收入未超过15万元，免征。

转租非住房，2021年4月至2022年12月止，月不含税租金收入未超过15万元，免征。

2，城市维护建设税

实际缴纳的增值税额的7%，5％，1%。深圳为7%。

优惠政策：

2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

3，教育费附加

实际缴纳的增值税额的3%

优惠政策：

2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

4，地方教育附加

实际缴纳的增值税额的2%

优惠政策：

2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

5，印花税

租赁合同金额的0.1％。

优惠政策：

个人出租住房，免征印花税。

个人出租非住房：2019年1月1日至2021年12月31日期间，减半征收。

6，个人所得税

按“财产租赁所得”项目单独缴纳个人所得税，以一个月内取得的收入为一次，税率为20％。

核实征收：纳税人可凭合法有效凭证，从其不含税租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金支出、由纳税人负担的财产租赁实际开支的修缮费用、以及税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用）计算应纳税所得额。

应纳税额=应纳税所得额x税率

深圳市的核定征收：纳税人不能提供合法准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，按不含税租金收入的5％核定应纳税所得额。

核定应纳税所得额＝不含税租金收入x5％

应纳税额=应纳税所得额x税率

根据原深圳市地方税务局公告【2017】1号文。

优惠政策：

个人转租住房，取得的收入减按10%的税率征收个人所得税。

个人转租非住房，无优惠。

如何开具发票：

依客户需求及发票规定，申请代开增值税专用发票、增值税普通发票。

开票渠道：线下办税服务厅。

符合条件免征增值税的收入只能开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票；如果选择放弃免征增值税优惠而改为申报缴纳增值税，则可以开具增值税专用发票，同时根据财税【2016】12号文，相应的教育费附加和地方教育附加可以按规定免征。

转租涉及税费列表如下：

序号	税费名称	住房税费率（征收率）	非住房税费率（征收率）	优惠依据
月不含税租金收入＜＝15万元	月不含税租金收入＞15万元	月不含税租金收入＜＝15万元	月不含税租金收入＞15万元
1	增值税	免	1.50%	免	5%	财税公告【2021】11号文
2	城市维护建设税	免	增值税的7%减半	免	增值税的7%减半	财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
3	教育费附加	免	增值税的3%减半	免	增值税的3%减半	财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
4	地方教育附加	免	增值税的2%减半	免	增值税的2%减半	财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
5	印花税	免	免	0.1%减半	0.1%减半	财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告
6	个人所得税	应纳税所得额的10%	应纳税所得额的10%	应纳税所得额的20％	应纳税所得额的20％	财税【2008】24号文
一	综合税费负担	0.50%	2.09%	1.05%	6.35%	深圳市个人所得税的应纳税所得额率为5％