房子变好卖价格跑得快
“不到两个月的时间，整个红岛区域已经没有多少房子可卖了。”26日下午，楼市分析人士张百忍如此形容目前的市场状况。
时间退回到2月份，这个区域盘踞着世茂、中欧国际城、世家御园、珊瑚湾等多个项目，在市场向好之前，多家新盘的开发商还都在小心翼翼地制定销售均价，迫于销售压力，珊瑚湾、中欧国际城等项目将均价分别定为3888元/平方米和5000元/平方米。而到了一季度末，青岛克而瑞发布的销售统计显示，红岛区域的销售均价已经站到了7000元/平方米的关口。其中，中欧国际城项目的签约均价为6419元/平方米，世家御园项目的销售均价也达6000元/平方米。价格的上调，这次并没有导致销售困境。
市南区、市北区、李沧区的房地产市场，与红岛区域一样，去化周期也大大加快。“上述区域本来的可售房源就少，所以价格的涨幅还要大一些。”张百忍说，以市北区的鲁润静园为例，开盘后价格较蓄客期销售人员的承诺价格，单价上调幅度在两千元上下。
政策利好刺激需求释放
本轮岛城房地产市场的快速好转，与一线城市的市场行情基本同步。来自克而瑞和青岛链家网的市场统计数据显示，上周新房、二手房网签量分别为4444套和1777套，较之去年同期均有大幅上涨。青岛市不动产登记中心因为人流量过大，甚至不得不启动了限号措施，并将发号时间提前了一个小时。
究竟是哪些原因助推多地房价上涨?“价格是否上涨主要看供需的结构，但本轮上涨，政策层面的信贷宽松、契税、营业税调整以及即将施行的营改增新政，都对买方的心理产生了影响，刺激需求释放。”青岛锐理数据总经理马光明说。
价格越上调，购房者追涨的心理越强。26日，在李沧区绿城理想之城项目看房的张晓波说，去年他朋友在郁金香岸买的房子，当时总价是138万，但现在二期项目同样户型面积，价格已是163万元，如此大的涨幅，难免让他恐慌，也坚定了他快速出手的决心。
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海尔1.42亿元
竞得台柳路地块
青岛土地市场迎来出让高峰期，位于李沧区台柳路633号的住宅兼商服用地于26日在网上挂牌出让。最终，青岛海尔地产集团以成交楼面地价4590元/平方米，总价逾1.42亿元竞得地块。
台柳路633号共吸引了33号、17号、9号、77号等四家房企参与争抢，截止到限时竞价前，最高报价达到楼面地价3920元/平方米，为9号买家的报价。但进入限时竞价阶段，77号买家率先出价，报价3930元/平方米，9号买家随后跟进。此后在28分钟之内，77号和9号先后历经63轮报价，最终，77号买家青岛海尔地产竞得该地块，成交楼面地价4590元/平方米，成交总金额14202.52万元，溢价率为18.91%。
李沧区台柳路633号原为青岛第三电机厂厂址，挂牌出让地块即为青岛第三电机厂改造地块。青岛第三电机厂建于上世纪70年代，2010年青岛第三电机厂响应市政府老企业搬迁工作，被列入青岛市第六批老企业搬迁计划。
■分析
房产大鳄看好青岛
未来楼市呈何趋势
“青岛市区的土地资源比济南稀缺，外地大鳄基本在济南都能拿到土地，而在青岛却已经是嗷嗷待哺，土地急需补充。”楼市分析人士张百忍说，还有近十家百亿企业谋划在青岛拿地。
土地资源的稀缺程度，或可以用2015年的土地竞拍情况为例。2015年的土地争夺中，市区土地一改以前大部分底价成交的现实，拼抢激烈，几乎所有的土地溢价率都大大提高。“目前的销售主力楼盘，是靠2014年那一拨土地出让来的土地，如果今年楼市继续向好，很快就将消化殆尽，到时价格怕也是居高不下。”张百忍说，市区土地市场如果继续出现大幅溢价成交的情况，刺激效应自然会传达到楼市。
抛开青岛的土地因素，楼市可能还会受到其他层面的影响。“追涨入市的购房者，如果政策层面收紧，银根稍微紧缩，市场就会迅速缩水，高价的地和高价的房都将变成烫手山芋。”张百忍说。
以政策层面为例，多个二三线城市已经再次传达出对楼市“双限”的消息。随着一线城市楼市调控政策的紧缩，包括南京等多个城市开始对楼市实行限购限价。“当前的楼市热度，完全得力于‘政策市’，如果政策再次大幅打压，楼市可能再回归低迷。”青岛锐理数据总经理马光明说。
记者注意到，25日下午，南京市发改委公布关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，南京的楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万到3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
此外，自从4月3日廊坊市对下辖三河、大厂、香河和固安实施房地产限购政策以来，经过各个县政府、开发商等多方博弈，最终确定以县为限购单位进行落实。香河发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》，指出非香河本地户籍家庭无自有住房的，可以买一套本县商品住房，首付比例不低于30%，但不允许非本地户籍家庭购买第二套住房。
■发布
两部门发布营改增后契税、个税等计税依据
计征契税成交价不含增值税
营业税改征增值税后，契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题，经财政部、国家税务总局研究明确后26日对外公布。
据悉，计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
根据财政部、国家税务总局的这一通知，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。据新华社
■解读
营改增后，二手房税负减轻了
原来怎么申报、填什么表、在哪办，基本不变
5月1日起，二手房交易实行营业税改征增值税，普通个人首次成为增值税纳税人。营改增会带来二手房交易的哪些变化?税负会上升还是下降?税制转换能否实现“无缝衔接”?
国家税务总局副局长汪康表示，财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎，总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。
虽说税率保持不变，但税负却有所下降。“由于营业税与增值税计算方式不同，二手房交易营改增后税负会略有降低。”汪康介绍说，以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5% 时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税;改为增值税后虽然税率还是5% ，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5% ，实际交增值税47600元，少缴税2400元。
此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。
个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，“原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变”。汪康说。也就是说，原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”，个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。因此，无论是租房、买房，完全可以忽略到税制转换带来的影响。
从税率角度看，此次“营改增”不改变交易税税率。各种情况下，税率不变，“营改增”对二手房交易影响中性。银河证券房地产行业分析师李军称，从税率上看，“营改增”前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，但有利于降低二手房流通成本。
据大众网
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