转租企业税务筹划(租赁行业税务筹划方案)

问：

我公司有一块地，一半建成厂房，一半闲置着。以前部分厂房和地租给别的公司了，现在大部分公司也不租了。请问有什么办法可以减少我们的房产税呢？请说出可行方法及相关政策依据，谢谢！

中级会计师、税务师孙小姣女士回答道：

【方案六】在房屋大修停用期间，申请免征房产税

在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，被批准后才行。

【方案七】设备和厂房分开租

例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。

合同内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。

如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳房产税：200×12％＝24（万元）。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。

如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同。合同规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。甲方A出租厂房缴纳房产税100×12％＝12万元。

设备出租不涉及房产税，即节约了12万元房产税，但是要缴纳设备租赁的税费。这里不再详细计算，但肯定比房产税低。

【方案八】出租变为仓储

房屋租赁要按租金收入的12％缴纳房产税，仓储保管则是按房产余值的1.2％缴纳房产税。从企业现在的房产价值（扣除比例为30％）和租金收入来看，按房产余值计算缴纳的房产税肯定低于按租金收入计算缴纳的房产税。

因此，企业可以作如下筹划：企业配备保管人员，将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。采用仓储筹划，应纳房产税为2000×（1－30%）×1.2%＝16.8万元。

由此可见，筹划后比筹划前房产税少支出24－16.8＝7.2万元，房产税税负降低了7.2÷24×100%=30％。

【方案九】通过转租方式降低计税基础

假设A公司手上有商业用地用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税160×12%=19.2万元。如果A公司先将房产以100万元一年的租金打包出租给关联物业公司B，然后由B再以160万元一年的价格进行转租。根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，A公司需要缴纳房产税100×12%=12万元。通过出租形式的转换，组合模式（直租 转租）较单一模式（直租）少交税19.2-12=7.2万元。

政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

解析：由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。转租房产不用缴纳房产税。

【方案十】拆分房租金额

将房租金额拆分成：房租 服务费，分别开具发票，可以达到降低房产税税基的目的。同时，如果企业是一般纳税人，也可以起到降低增值税的目的。

以上回复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。

上述会计师孙小姣的回答仅代表个人观点。