东西城合并（2020年北京东西城合并）

2021年9月2日，“北京证券交易所”宣告设立。

2021年9月3日，“北京证券交易所有限责任公司”正式成立，这家公司的注册地址为“北京市西城区金融大街丁26号”。

这里正是“新三板”全国股转公司的注册地：西城金融街金阳大厦。

这个信号非常“关键”：它意味着西城区的城市定位正在发生“微妙变化”，作为金融业的“核弹”级企业，北交所正式落子西城区。

这对于北京城市发展来说，是一个“巨大的转变”。

而随着“北交所”落子西城，东城的未西城来城市定位也正在发生变化，经济功能和金融功能得到了明显加强。

2021年9月3日，北京最高层领导调研东城区，对东城区提出了“十五条”的最新发展意见，其中最重要的是以下几条：

第一，东城要继续做优做强金融业，大力培育新兴金融业态，主动接受金融街资源外溢。

重点打造金宝街智能金融现代服务区，打造安定门外国际金融集聚区，承接好西城、朝阳、海淀的金融外溢资源。

第二，要加快传统商圈改造，打合并造文化消费中心。

打造故宫—王府井—隆福西城寺“文化金三角”，推动王府井商圈国际化时尚化提升，打造隆福寺商圈为高质量的艺术品服务平台。

第三，要抓好“腾笼换鸟”，吸引更多优质项目入驻。

加快推动新景商务楼、西部会馆等35个在途项目，打造高品质产业空间，吸引一批二级总部、科技企业入驻。

第四，要发展“亿元楼宇”，打造高端智能楼宇集群。

年内完成天鸿宝景大厦、泓晟国际中心等30栋商务楼宇改造升级，围绕东直门、朝阳门、建国门、广渠门等地区打造高端智能楼宇集群。

第五，要加紧推进重大项目，要加快腾退、“拔钉子”和在途项目进度，挖掘储备一批项目，增强投资后劲。

第六，要支持和培育更多优质企业在新三板挂牌，要支持和培育区内优秀企业挂牌上市发展壮大。

第七，要求市级部门都要支持东城区发展。

以上几点意见东西中，其实最重要的就是要让东城区也要承接“西城、海淀、朝阳”的“金融外溢资源”，这说明随着经济形势的变化以及北交所的设立，北京的金融业格局将会发生重大变化。

最核心的变化当然就是北京金融业将会重新大规模流入“东西城”，尤其是把北京证券交易所落定西城区后，一大批金融企业必将重回“东西城”。

这对于东西城的发展来说，当然是一次极佳的“逆转契机”，不仅要吸引“金融企业”，同时还要求要吸引“一批二级总部及科技企业”入驻东城。

为了迎接大规模的“企业回潮”，北京要求东城区要对区域内的“商务楼宇”和“文创园”进行全面的“腾笼换鸟升级改造”。

尤其是在二环外地区的“安定门外”，“东直门外”，“广渠门外”，“永定门外”及“长安街沿线”等“非历史文化街区地区”打造“高端智能楼宇集群”。

风向已经很明显了：东西城也要“抢产业”“抢公司”了，只不过抢的是“金融业”，抢的是“科技公司”和“二级总部”，腾笼换鸟了。

这种风向的变化，有可能会带来北京东西城的“四大巨变”：

第一，东西城的“功能巨变”：首都功能 经济功能的叠加。

未来的东西城已经不仅仅合并是国家的“政治中心、文化中心和国际交往中心”，同时也将是国家的“金融中枢”，经济中心功能得到明显加强。

未来的“东西城”不仅不会“空”，可能还要变“重”，这是第一个比较明显的变化。

第二，二环里是“首都功能”，“二环外”是经济功能。

随着东西城的功能趋于丰富，经济功能得到不断加强，所谓的“东西城合并”谣言已经不攻自破。

因为一个“功能丰富化”的东西城，已经完2020年全没有“合并”的必要。

未来的东西城，二环里地区可能更加偏重于“首都功能”，二环外更加偏重于“经济功能”，形成一个整体发展。

而西城则偏重于“管理”，东城更加偏重于“发展”，东西城在功能上还是有所区别。

第三，东西城会更加“开放”，而不是走向“封闭”。

在东西城被定位于“首都功能核心区”后，一度曾经传闻东西城要“锁区”，未来不会允许随意“迁户”进入东西城。

从目前看，这种说法完全京东属于“谣言”性质了。

未来的东西城还要不断吸引高质量的企业来入驻东西城，提升东西城的经济能级，这是不可能“锁区”的。

一个需要不断引进高质量企业的东西城，只会越来越开放。

第四，“首都功能核心区”会扩张，东西城会迎来“均衡发展”。

在2017年出台的北京新城市总体规划中，“首都功能核心区”仅仅包括东西城两个行政区。

但是随着东西城“经济功能”的补强，北交所的设立，仅仅让东西城来承载“首都功能核心区”可能难度有点大了。

“首都功能核心区”的扩区可能势在必行。

也就是说未来的“首都功能核心区”可2020年能不仅仅包括核心区的东西城，极有可能会扩张到334平方公里的“中心地区”。

这个334平方公里的“中心地区”将东西会成为北京中心城区中的“核心地区”，既是“政治中心、文化中心、国际交往中心及科技创新中心”，同时也是“金融中心”和“经济中心”。

这样就相当于原来应该由东西城集中承载的“首都功能”，将会分散到了334平方公里的“中心地区”来承载，东西城从而获得了更多经济功能的流入。

对东西城来说：疏解部分首都功能出去，加入部分经济功能进来，实现了更加均衡的发展。

那么，东西城的“四大变化”会给北京楼市带来以下几个方面的变化：

首先是立足于“金融业”发展的新区会有“小利北京空”。

这里面主要包括“丽泽商务区”和“通州运河商务区”，这两个都是明确以“金融财富”作为核心产业来发展起来的新区。

随着东西城重回金融业，这两个地方如果没有重大政策扶持，吸引金融业的难度会明显加大，东西城对他们形成了一定的分流。

未来北京城市副中心的发展重心，我们判断将会逐渐转向“北京环球影城”，以“北京环球度假区”来形成产业发展新格局。

而“运河商务区”有可能将逐渐转向“总部企业经济”，成为北京市属国企总部及央企二级总部的聚集地，金融功能可能趋弱。

这是东西城“重操北京旧业”后带来的整个区域格局的变化。

其次是东西城及周边的“次新”和“新房”带来重大利好。

东西城的房价支撑就是两点：产业和配套。在原来的趋势下，产业腾退加上学区政策的改变，从而给东西城的房价带来了不确定性。

但是本次随着产业的重新回归，东西城的“次新房”京东和“新房”一定会迎来重大利好，当然20年以上的老破小还是要谨慎购买。

未来东西城的新房会卖的更贵。

最后是北京的“科技和制造”新区会得到快速发展，“小海淀”层出不穷。

北京的金融业重点支持的是“服务型创新中小企业”，主要是“专精特新”的小巨人企业，而不是大企业和央企。

这些企业基本上都集中在北京5-6环之间的“科技和制造”新区，包括海淀北、昌平南、亦庄、医药基地、顺义后沙峪、中德产业园等这些地区。

所以未来会在北京的5-6环产生一批“小海淀”型码农集中片区，从而带动区域房价的上涨，尤其是这批企业如果上市，创富能力会进一步激发。

综上所述，北京“东西城”的巨变，带来的不仅仅是东西城的功能补强，更多会给整个城市带来了改变，东西城重回北京经济“带头人”作用。

东西城作为北京“金融中心”，不仅会带动北京首都功能核心区的扩张，同时还会给北京的科创产业带来巨大的拉动力和创富能力。

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