公司房产转让税务筹划(工业园区房产出售税务筹划)

最近几天，股权转让税筹需求猛增。由于在金税三期的大背景下，税务机关加大了对股权转让的税务稽查力度，所以在对待股转中的涉税事项时，必须谨慎再谨慎。

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从民商法上看，股权转让是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。公司的股东既可以是公司，也可以是个人，因此股权转让也就存在公司转让股权和个人转让股权之分。对于公司转让股权，转让行为属于公司经营行为的一部分，投资成本、转让股权收益放到整个公司会计期间、纳税申报期发生的收入、成本费用，统一核算的，一并纳税申报，因此，公司如果当期存在较大成本费用支出，股权转让也不一定纳税，但是投资公司有点特殊。

对于个人而言，税法上又区分自然人和其他个人（合伙企业合伙人、个人独资企业等），自然人股权转让是按次征收，因此，相比较而言，个人股权转让的筹划空间会小一些。无论是企业还是个人，在股权转让的过程中出现了各式各样的“税务筹划方案”。

这些典型的“税筹方案”不可取

1、阴阳合同。顾名思义，就是真实交易和提交给税务机关的是两份不一样的合同，典型的如用一份平价转让合同提交给税务机关。

2、虚假评估。在涉及到转让标的不动产占比较大的情形时，通过虚假资产评估报告，降低转让标的的价值，减少所得税。

3、不代扣代缴，不纳税申报。这也是一种“税务筹划”么？没错，特别是在税务机关和工商等信息不通畅的情况下，在涉及个人股权转让中，负有代扣代缴义务人的机构或个人没有代扣代缴，纳税义务人也不纳税申报，蒙混过关。

4、制造虚假交易。转让方和受让方在进行股权转让前，签署其他交易合同，比如借贷等，冲抵交易，转移资金。

上述“税务筹划”不仅涉嫌违反公司法、会计法、评估法等，也都是有违税法的，是典型的违法筹划，这些方法之所以能够得逞，主要有两个原因：一是征纳双方信息不对称；二是金融机构资金监管有漏洞。

而目前这两个空间都被大大压缩，一是金三上线以及税务局与相关职能政府部门的信息交换制度化，税务机关信息收集能力大大提升。二是国家正在强化资金的监管力度，大额资金境内外转账需要面临包括税收等方面的层层审查。在此背景下，传统“税务筹划”正走向寿终正寝，需要寻求合法的税务筹划途径。

合法的税务筹划路径

1、正当理由低价转让个人股权。

何为“正当理由”，国家税务总局公告2014年第67号给出的四个情形，典型的如：相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让。

股权低价转让，本质上是为了让交易价值更加符合实际，需要注意的是，该种情形适合特定的企业，同时提交的材料应符合实际。

2、恰当运用“核定”法。

67号文第十七条规定：“个人转让股权未提供完整、准确的股权原值凭证，不能正确计算股权原值的，由主管税务机关核定其股权原值。”但是，对于核定方法，没有给出具体的规定，实际上是把权限给了各地税务机关。所以，到底能不能用核定法，还得根据当地税务局给出的政策来看。

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4、通盘考虑企业所得税和个税。对于间接持股的股东，应该通盘考虑企业所得税和个税，而不是就个税论个税，可以积极争取行业性、区域性优惠政策，降低企业所得税税负，实现个人整体税负的降低。