翻看完万科2021年财务报表，准备下笔写点评价时，我又拿出近5年公司年报，细读了一下郁亮主席写的致股东文章，此时再回顾感觉别有一番风味：

2017年致股东：公司被漂亮的经营业绩包裹着，洋溢着幸福的气氛；

2018年致股东：公司处于行业的白银时代，但郁主席在高点时冷静，感受到危机并五年存，提出转型；

2019年致股东：公司经营蜜月期还在持报表续。

2020年致股东：随着国家政策的出万科台，行业由过去的土地、现在的金融红利转向未来的管理红利，开始感受危机。

2021年致股东：公司、行业处于阵痛期，郁主席的检讨和对未来价值增长的思考。

站在全国房产市场角度，2021年房产销售金额虽总体增长，但全年表现为前高后低趋势。房屋新开工面积19.9亿平方米，同比下降11.4%；城市住宅供应建筑面积同比下降11.1%，成交面积同比下降23.2%，土地出让金7.854万亿，较去年8.4万亿同比下降6.5%。

2021年万科取得了业分析绩如下：

营业收入4528亿，同比增长8.0%；

归母净利润225.2亿，同比减少45.7%；

每股盈利1五年.94元，同比减少46.5%；

摊薄ROE为9.6%，较2020年减少8.9个百分点；

公司增收减利，主营业务全面退后一步，其他业务，如物业、仓储物流、租赁住房、商业运营等，虽取得了很大的进步，但在规模和贡献上没法做到雪中送碳。

万科2021年业务关键数据统计，如图一所示：

图 1 万科2021年业务数据统计

监管指标

剔除预收款后的资产负债率为69.8% < 70%；

净负债率为29.7% < 100%；

现金短债比为2.5 > 1；

三项监管指标均达标，属于财务绿档企业，公司在融资方面享受行业最好的待遇，相比去年的黄档来说，是进步的。

考虑到2021年，多家房企出现债务违约问题，我非常关心万科的手头资金充裕度情况。从图 1可知，万科当前手持货币资金1493.5亿，较去年下降458.8亿。能充分覆盖住短期有息负债，一年内出现债务违约可能性较小。在拿地下降情况下，为什么会骤降458.8亿现金让人不得不防。

售房情况

图 2 历年房产销售数据统计

如图 2所示，2021年的房产销售6277亿，较去年少售763.7亿。销售面积3807亿，较去年少售759.7万平方米，销售均价为16486.69元/平方米。2021年，卖的少，但卖的贵，即使处于行业困难期也没有贱卖自身的产品。

房地产业务结算均价稍稍有下降。万科的存货周转大概在三年左右，意味着现在结算的房子是在三年前就卖出了的。而从拿地到规划建筑，再到销售期房大约一年左右的时间。这表明2021年结算的房产，其相应的拿地价应在2017年左右。从图 3中可以看出，2017的拿地价正好达到了最高近峰，而房价端涨幅被控制住，其毛利润可想而知报表就会导致下降。

拿地情况

图 3 历年房产拿地和建集团房数据统计

从本年度规划建筑面积和权益规划建筑面积上看，万科在2021年拿地减少了，拿地均价反而有所增加。2017年拿了最多的地，同时也付出了最高拿地价的代价，2018年的拿地均价有一个明显的万科回调。然而，在2018、2019年房子售价方面没能跟上大幅上涨的节奏，这就为现在毛利润下降埋下伏笔。我预测：按照2018、2019年的拿地均价，即使保持现有的房价结算状态不变情况下，随着拿地价下降顺推逻辑，后续2022、2023年万科的毛利润又会上涨起来，至少会2017年比2021年要高一些。

需求决定着供求，买卖价格2017年才会有所平衡。正如在建和规划面积展现的数据一样，2021年国民对买新房的热潮有所下降，万科就少建一些，少规划一样，让市场对房子的需求分析保持一种渴望度。这样才可能使房价不至于下跌，只要房价不下跌，不造成恐慌，现金流稳定的房企就会有钱赚，结果只是赚多赚少而已。正如郁主席所说，现在行业已步入黑铁时代，经历行业的冬天需要添衣御寒，才熬到下一个春天的到来。

其他业务

图 4 其他业务收入情况

万科在成立三十周年时，将定位“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，即由原来的房产开发 住宅物业走向房产开发、物业服务、物流仓储、长租公寓和城市商业配套综合布局。只是目前除房产开发外的其他业务对公司的贡献还较小，只能是锦上添花，而达不到雪中送炭的效果。但我们看到的是其他业务在进步，持续的进步。只要是进步就是好事。

讨论净利润下降原因

毛利率下滑：

2021年公司整体毛利润率21.8%，同比下降7.4个百分点。其主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，结算毛利总额也从2020年的905.7亿元下降到2021年的717亿，同比减少了188.7。参考往年，净利润率财务毛估估为毛利润率一半，此处影响2集团021年净利润约95亿。

在上文分析逻辑，我预测后续两年毛利率会提高。

投资收益回落：

2021年投资收益66.1亿，较202企业0年135.1亿的高位水平减少69亿。主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务收益减少。

我认为房企毛利率下降是行近业共性现象，万科的股权投资主要也是企业集中在房地产其他企业身上。

计提减值：

2021年新增计提35.3亿资产减值，影响是减少净利润25.5亿。报告期末，项目存货跌价准备余额61.8亿，较去年的41.8亿多准备出20亿。

我认为还是因为房企毛利率下降导致的，因为毛利率下降，存货卖不到预期的价格，出于审慎原则，加大计提资产减值，从而影响当年损益。

此外，读完报表后给人留下的几个强烈的问题：

1、持有货币现金1493.5亿，减少约450亿，减少的钱去哪了？

i拿地没有增加，地价没有增加，钱去哪了；

ii加大股权投资是一方面原因：021年新增投资额786亿，较去年增加265亿。其中收购了188家公司，合计收购价243.3亿，而去年收购67家，合计收购价74.7亿。

2、经营活动净现金额为41亿，较去年减少490亿，虽然购买商品、接受劳务支付的现金科目增加420亿，但拿地面积却下降了？这部分钱又花去了哪？

3、毛利率下滑，后续可恢复吗？我预测接下来的两年可恢复一些。

2021年，对房地产行业来说，是真的很难的一年，一些房企出现债务违约致使资产变卖。同时又恰逢2017年高地价的后遗症以及2021年政策严控影响，处境真是雪上加霜。或许这就是该行业目前所处黎明前的黑暗期，无论公司还是行业都会经历，或早或晚到来而已。最后熬过去的，一定会是勇士。