前两日我与几个地产圈子里的朋友聚会，大家正在诉苦最近的各家的艰难处境。一个深圳某房企的朋友悄悄地让我们介绍一下身边想买房的人给他。原来他们公司由于最近现金流受困，欠了供应商大把的商票现在只得被迫拿房子来抵款。而他和一个供应商私交不错，受托来帮忙卖房变现。
当然这不是个例，最近我已经听到了好多这样的消息。我决定今天借机来盘一盘工抵房的事情。
航拍某高档住宅小区
壹 / 何为工抵房？
工抵房顾名思义就是开发商为了保障后续工程开发建设，将一部分房源抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款的房子。如果在未来开发商无力偿还欠款时，施工方和供应商可以自行处理工抵房用于偿还开发商所欠款项。
这边需要注意的是，工抵房和开发商欠银行开发贷所处理的抵押房还是有区别的。所谓银行的工抵房是开发商在建设时用土地质押给银行的开发贷的抵押物。在工程建设后期如果开发商需要增加抵押物就会将一部分的房屋质押给银行以追加贷款。所以，很多人买了房子不能立刻办理网签备案的大多是这种情况。一般来说，开发商在交付业主前会偿清银行全部贷款，银行解押后开发商就可以给业主办理房产证了。
施工方和供应商在和开发商签订工程建设合同时，双方就按照规定约定了按期结算工程款的节点。但是目前大部分的项目总包还是会以垫资的形式先行建设。项目达到一定进度时，开发商会验收施工进度并支付工程款。但是，开发商在未达到预售条件时项目还无法回款，只能使用自有资金或开发贷来支付工程款。我们之前说过，开发商想要追求高周转必定会占用更多资金来投资拿地开发项目。那么应付的工程进度款自然也会和施工方协商先行垫付，然后在项目交付前统一结算。施工方自然不可能无条件垫付资金，所以开发商就会用房子来作为抵押物，以借款的方式让施工方垫资。
如果开发商的房子已经抵押给银行等金融机构，或者项目股权质押或共管而不能直接抵押房子怎么办？我相信很多最近关注房地产行业的朋友都会了解一种金融工具——商票。开发商如果不能抵押房子给施工方，他们就会先行开商票的方式来付款。在未来如果商票无法承兑，那么就会再用已解押的房子来抵扣应付未付的工程款或其他欠款。
这些抵扣工程款或欠款的房子，我们统称叫做“工抵房”。
贰 / 工抵房有什么风险？
首先是签购房合同的主体是谁。虽然工抵房由开发商抵押给了债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商。因此买家要购买工抵房，就必须与开发商签订购房合同。如果债权人办理了过户登记手续，获得了房屋所有权证，那么买房人就不应与开发商签购房合同，而应与债权人签合同，相当于购买二手房。
其次是确认房子的责任方。既然合同是与开发商签的，权利义务当然由开发商承担。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同对其没有约束力。因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。一旦出现问题，应该找签订合同的主体方来承担。
第三就是一定要把约定价格写进合同，并由开发商出具售房发票。购房者一般都是因“工程抵押房”便宜才买的，但房价是施工企业确定的，而合同却是与开发商签的。开发商签合同时往往定价较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定价款的情况。一旦产生纠纷，开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，届时购房者将有口难辩。因此，购房者签合同时，应将与施工企业约定的价格写进合同。此外，发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。
房屋买卖合同
叁 / 工抵房到底值不值得购买？
我认为如果充分了解了工抵房的交易风险，并且工抵房产权关系清晰，那么购买工抵房的确是可以为你省下一大笔购房预算。
以我朋友所说的小区为例。他所说的项目正常的二手房房价已经达到了63000/m2，而工抵房价格是按照项目备案价来算的，每平方米不过才51000。也就是说，每平方米就优惠了11000元。该房子户型面积是87平方米，就是说这套工抵房比同样的二手房便宜了957000元。关键这套工抵房由于没有过户，所以交易时还算是一手房，这又避开了二手房高昂的税费。零零总总算下来，这套房子比市场价便宜了100多万！
当然了，工抵房交易最重要的问题就是施工方和供应商由于希望快速回款，他们往往更希望全款购房。毕竟比正常房价至少便宜了大几十万，对于很多购房者来说还是很有吸引力的。
如果你想要按揭买工抵房，那么你可能只能找开发商和抵房方合作的工抵房了。
简单地说，如果开发商所欠供应商款项不足以抵扣一整套房子，那么开发商会和供应商协定一个比例。比方说，开发商欠A公司一笔维修材料款120万，但是小区房价普遍在250万左右。这时开发商就不可能抵押一整套住房给A公司。A公司如果着急回款，可以和开发商协定帮忙卖掉一套住房。然后A拿走其中120万首付款，其余部分开发商是可以接受通过按揭方式由银行房款支付的。这就如同拿了一张10元钱纸币坐公交，交足了应付给公交车的费用，剩下的就可以自己拿走了。
这一类工抵房除了上面谈到的三个问题外，还需要非常小心这个供应商和开发商的关系真实性。千万不要盲目相信，在没有确认供应商真实身份的前提下白白被骗了首付。另外就是要非常小心首付的金额和房屋的总价。
肆 / 为什么最近多出来这么多工抵房？
这些企业拿这么多房子也没有用，并且企业运营还是需要现金周转。所以大家都希望尽快地处理掉这些工抵房来回款。正是因为最近房企集中爆雷以及房市销售疲软，导致很多开发商都在疯狂折抵工抵房来减低负债。所以，最近市场上有了这么多便宜的工抵房突然出现。
工抵房多了外加一手房不好卖，目前很多城市的房价及其脆弱。尤其在三四线城市，为了避免房价崩盘造成当地的金融危机和社会震荡，政府纷纷出台了限跌令以稳定房价。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
