上年度管理费用占比怎么算(企业管理费占比怎么算的)

作为物管行业“并购王”，碧桂园服务去年不仅完成了首单行业百亿级别的并购案，其规模和市值也迅速攀怎么升至行业第一，但其管理层对规模扩张的观点已经发生变化。

3月29日，碧桂园服务在年报发布的同一天召开了业绩发布会，包括公司总裁李长江、首席财务官黄鹏等多位高管出席，对去年业绩亮点表现、人力资源体系建设、收并购后的公司占比融合、公司未来管理费用发展战略等问题进行了回答。

李长江指出，“公司进行大规模收购的时间已经结束，2022年无论是在单个项目规模，还是业务完整性方面，收并购市场形式均和以往不同，未来不再仅仅是住宅物业的并购，可能会延伸到增值服务等方面。”

“大规模收并购的时间已经过去”

去年，物业行业最大规模的收并购都与碧桂园服务有关，其交易金额也远远甩开了其他上市物企。

据不完全统计，去年上市物企并购总金额为355亿元，而仅碧桂园服务的3宗大型收并购的交易金额就达205亿元，占全行业成交金额的近六成。

上述收并购推动碧桂园服务的规模大幅增长，碧桂年度园服务除三供一业以外的合同管理面积和在管面积分别达到14.4亿和7.7亿平米，同比增长分别为75%和97%，管理费用也使得公司运营赛道扩展到商业写字楼、商业运营等多个新领域。

大量收并购给碧桂园服务带来的业绩增长是明显的。2021年，碧桂园服务实现收入约288.43亿元，同比增长约84.9%；净利润为43.5亿元，同比增幅约56.4%。可以看出，收入算大增的主要原因是并购和外拓推动的赛道，在管面积和服务品类增长。

从主营业务来看，碧桂园服务分为四部分，分别为物业管理相关服务、三供一业业务、城市服务业务和商业运营服务，期内分别录得应收199.31亿元、37.29亿元、45.29亿元和28.84亿元，同比增速分别为65%、38%、412%、85%。

就去年业务亮点来看，第一个是去年第三方外拓面积占比明显上升。碧桂园服务来源于第三方的面积贡献（包含“三供一业”）在两项指标上均实现过半，即来源于第三方的合同管理面管理费积占比达57%；来自第三方的收费管理面积占比由去年的27.4%上升至59%。

碧桂园服务积极加强第三方外拓，有利于摆脱对母公司的依赖。李长江还强调了碧桂园服务和地产公司碧桂园的独立性，“我们和碧桂园在股权架构上是独立的，管理班子是独立的，运营是独立的，财务上是独立的，激励体系也是独立的。”

第二个业务亮点，主要是社区增值服务的营收同比增长92.2%，占公司总收入比例上升至11.5%。社区增值服务包括六大业务，即到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务。其中，社区传媒服务2021年的收入较2020年增长179.1%至9.78亿元；本地生活服务收入同比增长107.1%至11.05亿元。

“去年公司对社区增值服务产品进行了重塑，特别是在家装、本地、生活、房产经纪、到家的服务算方面，公司升级了产品线，打造‘楼下’系列，成为社区生活服务的2.0版本。”据碧桂园服务首席财务官黄鹏介绍，“社区增值服务2021年毛利率同比下降4.6个百分点至60.5%，因结构变化虽有所下调，但仍维持的在较高的水平。”

第三个业务亮点，可以看出城市服务业务的营收增长较快，高达412%。但另一方面，该业务毛利率由去年的的32.5%下降14.9个百分点至约17.6%，主要是因为新拓展的毛利率较低的业务在本年实现了全年并表，且相关收入比重增大，年内政府取消企业社保减免所致。

城市服务业务在2021年底正式开启公司化运作，碧桂园服务首席市场官、城市服务集团总裁汪英武指出，“今年来看，城市服务的竞争从过去区域、规模的竞争转变为细分品类的竞争，比企业如接下来我们会新开拓市政服务、城市空间运营、产业园区、校园综合和医院后勤5个核心赛道。”

碧桂园服务规模扩张是否会影响其盈利水平的提升，成为市场和投资者所共同关心的话题。

黄鹏表示，“公司进行大规模收并购的上时间已经过去。今年以及未来一段时间，重点是补短板，会以未具备的业态、引进人才、打造产品线、强化优势这些方面去考虑并购，但是仅仅追求规模、合约叠加的时代已经过去了，接下来会重点抓机遇。”

去年还激流占比勇进的碧桂园服务，现在对收并购的观点已经发生变化。

收并购推升商誉和应收账款增加

李长江认为，“无论物业市场行情怎么变化，所有企业在进行收并购的时候，一定是强调标的物的质量，包括所处区位、平均管理费的单价、团队能力、业务开展情况和大股东的性格等等，都是可以作为评判的标准。”

具体来看，去年碧桂园服务累计投入巨资对包括蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司进行收并购。

其中包括，去年6月收购蓝光嘉宝服务94.62%股权，现金代价72.25亿元；去年10月收购彩生活核心资产邻里乐100%股权，现金代价33亿元；同样在去年10月份，收购原富力物业旗下富良环球100%股权，支付现金代价50亿元，尚有50亿元待后续支付。

此外，集团还向第三方收购其他数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司，固定现金代价总额38.53亿元，或有现金代价不超过15.28亿元。

不算上今年2月份对中梁百悦的收购，碧桂园服务仅上述收购形成的商誉高达149.32亿元。

财报指出，149.32亿元商誉已经分配至收购公司进行减值测试，可收回金额乃根据使用价值计算方法厘定，现金流量预测期为5年，并公布了进行商誉减值测试的各项主要假设:包括预测期间收入增长率为3.0%–28.0%，预测期间毛利率为24.7%–55.3%等，经管理层评估，截至去年年底，不需要进行计提减值拨备。

不过，因为收并购产生的无形资产已经发生了摊销，被收并购企业的合同及客户关系、品牌、软件、保险经纪关系等被录为除商誉外的无形资产，过去一年无形资产摊销5.46亿元，占净利润比重为12.6%。

收并购亦推升贸易及其他应收款。截至2021年底，公司贸易应收款余额1年度03 亿元，较上年的42亿大幅增加。

中金公司的研报分析指出，“估计应收款其中来自碧桂园服务原体系的部分不足30 亿元、来自关联方的应收款不足10 亿元，其余部分主要来自收并购公司并表，例如来自两家被收并购的原开发商旗下物企的账款分别为11～13 亿元。”

中信证券也指出，碧桂园服务2021 年底应收款从年初52亿大幅增长到156亿元，尽管其中有并购等原因，但也显示出公司未来加大收缴工作任重道远。由于这部分应收款中大多数是针对小业主的应收，且公司已经充分计提，形成明显超预期坏账的可能性并不大。

无论从公司组织内部而言，还是外部融资条件来看，在去年管理面积大幅增加近一倍的情况下，公司加强投后整合提效已经显得十分必要。

聚焦投后管理和内部深度整合

据黄鹏表示，碧桂园服务在通过并购的经验上，逐步积累形成了从投前到投后的完整体系，“投后的人才队伍在投前阶段的时候就介入，并且一直参与到项目之中，中间协调各方面的管理，对问题持续承责、持续把握。”

据了解，碧桂园服务的投后管理部门会进行投后管理规模化和标准化，包括融合培训标准化、评估机制标准化。

具体来看，投后管理主要有三种模式：第一是直管，包括而不限于公司治企业管理理、交易执行和价值评估、财务审计、绩效管理和风险管理等；第二是协管，在股权公司接管后的交割期、融合器，为直管部门提供投后专业支持；第三是监管，代表集团总部对股权公司进行定期评估并形成评估报告。

碧桂园服务执行董事、副总裁、分管人力资源管理工作的郭战军表示，上“整个碧桂园服务体系在收并购公司管理方面，秉持着融合发展，包容成长的理念。在人才队伍方面是积极保留和发展收并购公司的原有的员工团队，公司实施了一系列的措施，来保证业务方面的融合，团队方面的融合以及企业文化的融合。”

典型案例如北京盛世物业，自2017年与碧桂园服务合作至今，利润规模提升至4倍，社区增值服务利润贡献占比提升至30%。公司初步搭建起现代化管理体系，采取多种方式提升将收缴率提升15%至92%，因地制宜推动多元业务，如房屋企业管理经纪、车位销售等。

郭战军表示，对赌期内的公司，一般在收并购一年内，按照平稳融合为主，接管一个月内会完成核心管理团队到总部的交流和学习，两个月内要完成整体管理体系的培训，三个月内要完成接管公司的总部平台职能负责人到总部轮岗，6个月内完成信息化系统的全面融合。

对赌期之后，会按照深化融合一体化管理的导向去进行评估，尤其是对于具备条件的收并购公司进行深度的整合，怎么提升管理费收并购公司的组织效能。

最后，李长江表示，“融合是循序渐进的，我们从团队配置、管理流程、管理结构、工作要求，都会因为时间段不同而改变。”但是，他也提出，所有股权公司的合作以及融入，都需要逐步过渡到以业绩为大的文化中来，也就是说，需要通过竞争、业绩去证明自己是个人才。