房地产企业增值税为什么是低税率(房地产企业所得税预缴计算方法)

沪渝房产税试点文件 来源：恒大研究院

中央关于房地产税相关表态 来源：国海证券研究所

根据公告的说法，这次试点期限为5年，期满后六个月可以提出继续授权的要求。目的就是鼓励各地政府大胆尝试，不怕犯错。有专家预计，从立法完成到全国推广，至少还需要7到8年时间。

“房地产被称为金融危机之母，处理不慎，可能一地鸡毛。”在经济学家刘胜军看来，房地产税的改革立法，比过去多了“积极”，但依然必须“稳妥”。“即便房地产税被多次提及，也不一定意味着会很快实施。”

至于试点城市，目前猜测比较多的，是那些房价上涨压力比较大的城市，也就是人口净流入的大型城市。

国家统计局数据显示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、厦门、深圳、重庆、西安等城市的新建商品住宅销售价格指数依然实现了环比上涨。另外，包括深圳、东莞、成都、合肥、三亚在内的12个城市已经建立了“二手房指导价机制”。因此市场猜测，试点名单是否会从这些热点城市中产生。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，房地产试点城市可能会选择有产业基础的地方。

中国经济改革大多从南方开始，这些地区的改革接受程度高。像珠三角、长三角这些地区，有着强劲的制造业和科技产业作支撑，能够抵挡住房价波动对城市的影响。

抱朴财经创始人今纶认为，深圳和杭州这两个城市，极有可能入选试点名单。在今纶看来，深圳虽然房价很高，但对土地财政的依赖程度并不高，它的金融、科技创新相对发达，又集中了腾讯、华为等大批优秀企业；而杭州整体税收情况比较好，又有产业集群，扛得住房价的波动。当然，如果从样本的角度考虑，不排除北方也会有1到2个城市入选，例如大连，沈阳、哈尔滨等。

目前，房地产税的具体实施细则还没有出来，可以确定是基本原则就是农村住房不征收，但是城市居住和非居住房产（也就是住宅、商铺、公寓、写字楼甚至包括厂房）都会征税。

李奇霖认为，房地产税要考虑历史遗留问题，存量房征税大概率会有免征面积。参考标准应该是各地的人均住房面积，30-60平方米均有可能。

另外，考虑到拓宽税基的要求，存量房会纳入。上海之前的房地产税试点只考虑了2011年以后买的二套房和二套以上住房，只考虑了增量，税基不够。为了体现公平，这次房地产税改革大概率会对所有的存量住房征税。

不难看出，房地产税，对于拥很多套房子（尤其是流动性差的房子）的炒房客不太友好。而对于刚需来讲，政策还是会保护这部分人的合理需求。总的来说，房地产税的出台，是利空炒房客，利好资本市场 。

随着房地产税的落地实施，持有成本的增加，购房者的投资收益将显著降低。因此，未来拥有多套房的人可能会优化资产配置结构，比如说卖掉流动性差的房子，持有现金。而这部分资金或将转移到其它金融投资领域，同时刺激居民的消费需求。

李奇霖表示，房地产税对股和债可以说都是利好。