2010年深圳市公告深府办〔2010〕82号文件《深圳市人民政府办公室关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，标志着深圳“限购令”的开端。一边是政府的行政调控，一边是购房者意图绕开监管，这场财富与欲望的“猫鼠游戏”延续到今天，发生了很多曲折的故事，也产生了很多纠纷。“借名”到底合不合法，房子到底是谁的，这是萦绕在购房者头上的终极问题。
下面就是一则真实的案例。
Part 01 事件回顾
2014年10月前后，钱总与凌妹妹结识并交往，当时钱总的工作地点在香港，但想着回到深圳工作并提前置业，当时钱总没有购房资格，于是和从事房产评估工作的凌妹妹商量，以凌妹妹的名义，购买星河银谷湖花园某处房屋，总价297万元。
11月22日，鲜妹妹和开发商签署了《深圳市房地产认购书》及《<深圳市房地产认购书>补充协议》，并支付5万元定金。随后至2015年1月5日期间，钱总与凌妹妹微信多次商量支付购房款事宜，钱总通过自己和他人账户，多次向凌妹妹妹转账购房款共计270万元。
在2015年1月13日，凌妹妹与开发商签订了正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，确定签订本合同之日一次性付清购房款，开发商应在房地产交付之日起240日办理并取得《房地产证》。
2016年3月27日，开发商将涉案房产交付至凌妹妹，但未办理房产证。
Part 02 产生矛盾
从2015年1月21日开始，钱总向凌妹妹发微信，要求就二人买房、出资、房屋归属等事宜进行公证。
钱总：不管以后我们之间怎么发展，请你尽快对我们之间的这个协议做个答复！仅仅是个公证，不涉及感情！要么给你收益，要么你把本利退我，房子我不要了。
凌妹妹：把你应该给我的先给我，我只要属于我的。钱军：我只是希望提前做个公证！我考虑过，这房子我不打算要了，你把我付的部分连本带利退我就好了，我不想扯皮！
钱总：今天再次跟你沟通，是想跟你好说好算，履行双方已经协商好的协议，而且我这边也准备好了要还你的借款尾数。随时再签署更新后的协议并履约执行！在这件事情上如果你觉得用了你的身份让你受了什么损失，我可以马上把你的身份置换出来，或者是经济弥补这块，但一定是合理合法的。或者你在月底前把我买房的全部出资部分连本带利在月底前还我，我不要房子了。再次强调这些和我们之间的感情发展与否都无关……我知道你一直不理解我对房子做协议公证这个行为，但我也不理解你为什么要反对？如果说我们在金钱上双方是以合股的形式来买房的，我们可以对房产按比例作切割，但事实上，截至到目前，除了我即将要还你的借款尾数外，都是我在出钱，所以我必须要对这些做个保全措施!我们2014年十一前后在一起，到今天才3个半月，我不明白那天你妈怎么怪我没去见父母?这是我们个人之间的事吧?如果你继续为难我，应该由我认为是你在利用我才对吧……
钱总：买房的过程你最清楚了，当初你建议我把你目前这房还清，再用你这房去贷款付首付，但是我有我的想法没有答应，而且买房时也跟你说过我来出全款，哪有什么“合伙买房”，你对我都是周转房款，明确了要我什么时候还，我也都按期到位了，而且都是提前到位。你现在同我讲“合伙买房”？我真的很失望……当初你也知道我压根没打算买这房，去了后我是真心喜欢！当初我筹不来钱，你还说要我放弃，就当那50000元定金扔了，我都一直没有放弃。如果你还不愿意配合过户，今天我可以不要房了，可以退出，但你要把我的钱还我……
从二人的情况来看，钱总出生于1975年，凌妹妹出生于1971年，在二人“交往”的时候，凌妹妹已经结婚。或许正是这样的孽缘，为二人之间理不清的房产归属和债权债务关系，埋下草蛇灰线。
Part 03 缠诉多年
钱总与凌妹妹协商未果后，于2016年将凌妹妹和开发商起诉至龙岗区人民法院，要求：
1、钱总享有《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同权益，，并变更涉案房产的商品房预售登记，将产权人变更为钱总，凌妹妹返还涉案房产的所有相关材料。
2、涉案房产满足办理房屋所有权登记手续的要求时，凌妹妹和开发商协助钱总办理涉案房产的产权登记手续。
从钱总的诉讼请求和提交证据来看，钱总主张其为“借名买房”，现在自己已经有了购房资格，于是要求将房产登记于自己名下。
而凌妹妹答辩称，钱总无充分证据证明他人向凌妹妹转账为购房款，亦不能证明微信对话的主体，而涉案房屋由自己出资购买，双方不存在借名买房。
一审法院审理后认为，证据显示钱总与凌妹妹二人一直就购买涉案房产及支付购房款等事宜进行多次磋商，双方对于购房款的支付时间、方式及金额都是知悉的，且双方都在积极筹集购房款以保证顺利完成交易，因此就双方购买涉案房产的意思表示来看，应当认定钱总与凌妹妹之间属于“合伙买房”关系。
一审法院驳回钱总的诉讼请求。
2017年钱总向深圳市中级人民法院上诉，法院维持原判，驳回上诉。
在第一场诉讼完败之后，钱总于2018年再次将凌妹妹起诉至法院，要求确认房屋所有权。一审法院受理案件后，认为钱总与凌妹妹的前诉已经认定二人的法律关系为“合伙买房”，遂驳回钱总起诉。
2019年钱总上诉至深圳市中院，法院驳回钱总上诉。
Part 04 法律分析
（一）证据是法院认定事实的基础。钱总与凌妹妹之间，没有明确二人之间就买房达成何协议，究竟是借名还是合伙，双方都没有明确的意思表示，也未达成一致。法院最终根据双方提交的证明，认定二人的意思及行为构成合伙买房。
常说证据乃诉讼之王，在法庭上打的就是证据，当事人必须就自己的主张，提交证明予以证明。如果不能举证，就要承担不利后果。
（二）律师见证的效力问题。在庭审中，钱总曾申请证人出庭作证，该证人为律师，在庭上证明：钱总和凌妹妹曾经签订《代持代购协议》，二人之间为委托购房关系，钱总是涉案房屋的实际购买人和所有人并支付了全部购房款。
但是诡异的是，该证人在出庭作证后，向法庭申请撤回证言，最终该证言未成为法庭审理案件的证据。
这里要特别说明的是，很多人在签订合同时，会选择律师起草合同文件并作见证，以增强效力。对于律师来说，见证业务是一项特殊业务，律师需对拟见证事项的真实性、合法性进行审查，不得就违法违规事项进行见证。
比如因法律强制规定“小产权房”不得交易，则律师不得对“小产权房”交易进行见证，如果违规见证，该律师会受到处罚，而所谓“见证”亦为无效。
同理，如果“借名买房”系为了规避限购政策，则该事项即属于律师不得见证的范围，在法庭上的证言亦不能被采信。
Part 05 借名买房到底合不合法
在绝大多数场合下，法律并不禁止代持，包括房产、股权、车辆等等标的物，只要是二人真实意思表示，借名或代持行为应该得到法律的尊重和保护。
但是必须注意的是，如果借名是为了规避监管，则另当别论。比如在限购政策的城市，没有购房资格的购房者通过他人名义买房，该借名买房行为不被法律保护。
如果被借名人将房屋转让，或与他人发生债权债务关系，法律倾向于保护善意第三人和债权人权利，以保证交易安全。
当然，法律并非死条文，终究是为了调整社会关系，以平衡利益为目标。在多种利益冲突的时候，“平衡利益”是法律需要着重考察的因素。
比如，在被借名人与第三人发生债权债务关系，法院判决之后，债权申请强制执行登记在被借名人名下的财产（包括房产、股权、汽车等），借名人能否以实际所有人为由，提起案外人执行异议之诉以排除执行？
此时法院会考察两个方面的因素，一是原告是否对涉案标的享有权利，二是该权利与申请执行人权利的优先保护。
对于该问题，此前律师有两派观点，一派是支持排除执行，一派是不支持。但可惜的是，上述两派观点都不正确。
案件检索结果显示，在查明原告为涉案标的真实权利人前提下，有的支持排除执行，有的不支持。换言之，该问题不可能有统一确定的结论，而是要根据具体情况进行具体分析，标准之一就法律优先保护何种利益。
Part 06 钱总的救济手段
回到钱总和凌妹妹的案件上，钱总对于房屋所有权的诉讼，已经走完了两次诉讼，均被法院驳回要求确权的诉讼请求。那是不是意味着钱总买房的钱就打了水漂呢？
也不是。法院虽然不支持钱总要求确权的主张，但是仍然认定钱总出资的事实。围绕购房的出资，钱总与凌妹妹之间形成债权债务关系，钱总可以向凌妹妹主张返还购房款。
如果钱总通过再次起诉解决出资问题，法院判决下来并且执行到位，需要一到两年甚至更长时间。从2014年起，钱总因为结识凌妹妹、买房产生纠纷到最终解决，可能要花费将近十年的时间。
人生能有几个十年。（End）
参考资料：（2017）粤03民终5796号、（2019）粤03民终7522号民事判决书
题图摄影：梁铭
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