原创权益类公募reits为什么那么红(2022年公募reits第三批认购时间)

伴随着近期国内股票和债券市场的波动，二级市场上的基础设施公募REITs活跃度不断增加，价格也屡创新高。截至2月10日，富国首创水务REIT溢价率已达到92.95%；其次红土创新盐田港仓储物流REIT二级市场溢价率达到75.67%；建信中关村产业园REIT溢价率为59.75%。

然而，因为市场上投资机构的资质和种类千差万别，所以会导致每个投资机构的REITs质押式回购的融资利率、质押比率等条件会呈现出差异。当市场上各类投资机构在满足其REITs投资收益率要求的前提下，所能接受的REITs交易价格也会呈现出差异，进而引起市场上REITs价格的波动。

（图2-中国1年期和10年期国债收益率；数据来源：同花顺）

（图3-理财公司权益类公募产品近3月业绩表现；数据来源：南财理财通）

南财理财通数据显示，在理财公司权益类公募产品近3月业绩Top10榜单中，光大理财“阳光红基础设施公募REITs优选1号”凭借13.05%的净值增长率位居第一，遥遥领先其余权益类公募产品。该产品以国内公募REITs为主要投资标的，且投资公募REITs比例在80%以上，是银行理财首款公募REITs主题产品。

根据南财理财通课题组此前报道，光大理财目前常规的中长期限“固收 ”产品基本都把公募REITs纳入投资范围，根据产品特征及市场机会调整每只产品的配置比例。而在获批试点的养老理财中，招银理财和光大理财也在产品说明书中明确将公募REITs纳入投资范围。

事实上，养老理财和保险资金有很多相似之处。一方面养老理财需要长期配置类型的资产，另一方面养老理财在收益的稳定性、安全性以及回撤率上都有类似于保险资金的需求。结合两方面来看，公募REITs必然会成为养老理财一项重要的配置资产。

四、促进REITs二级市场交投活跃度的三点建议

公募REITs属于封闭式基金，只能在二级市场上进行REITs份额的交易。二级市场投资者购买REITs后，除了每年可以获取不少于1次的分红收益之外，若要变现REITs份额价格变动所带来的资本收益，只能通过在二级市场上进行出售，所以REITs市场的交投活跃度对于承接银行理财等大型投资机构的资金具有极其关键的作用。

本文认为，若要可持续性地提高REITs市场的交投活跃度，除了引入做市商制度，优化交易机制，加强REITs交易监管和风险管理之外，可考虑在整体风险可控的条件下，围绕如何给市场参与者带来更多的赚钱效应，激活各种类型投资者的积极性方面着力，从而提高市场的交投活跃度。

关于如何提升REITs市场交投活跃度方面，本文主要提出三点建议以供参考。

建议一：尽快出台公募REITs的扩募并购规则，激发市场的交投活跃度。

根据股票市场的情况，当上市公司宣布进行并购行为时，往往会给二级市场带来极为活跃的交投量，而“资产不断长大”也是REITs的特点之一。市场研究发现，交投活跃的REITs基本上一段时间内就会有一次资产的植入和扩张，优质的资产不断装入，对REITs的市场价值会带来巨大的帮助，市场上的各类投资者也会根据其自身特点，为REITs基金的长期良好发展预期进行积极实时的交易，进而提升市场的交投活跃度。

建议二：REITs基金按季度不等额进行分红。

根据上文第二章中关于影响REITs价格变动的因素6的分析，二级市场投资者为了搏REITs分红收益，会带来暂时性的REITs产品交投活跃度放大。

若REITs产品每年分红一或二次，则一年内只会产生一或二次的投资者博REITs分红收益的机会，带来一或二次的交投活跃度放大的效果，且因分红金额较大会带来REITs基金价格更大幅度的涨跌。

若REITs产品每年按季度分红，但分红金额采用不等额方式，则一年内会带来四次交投活跃度放大的效果，且由于每次分红金额有所减少，有利于平抑二级市场过度炒作分红金额预期所带来的REITs价格大幅波动。另外，由于每季度采用不等额现金分红，也会引导市场投资者对每次的分红金额产生不同的预期，进而提高市场交投活跃度。

建议三：促进REITs基金的质押式回购市场的标准化、通用化发展。

由于二级市场上各类投资机构在资金规模、投资期限、产品类型等方面大相径庭，从而产生了不同的投资策略和思路。有些机构是赚REITs分红的收益，有些机构是赚REITs价格波动的收益，有些机构是赚对冲交易的收益，有些机构是赚信息不对称的收益等。投资策略的多元化带来了市场上更为活跃的交投度。

若建立起标准化、通用化的REITs基金质押式回购市场，则在风险可控的前提下为REITs基金的投资机构增添了部分杠杆率，也便于满足各类投资机构的年化收益率要求，为市场衍生出更多元化的投资策略和诉求留下了空间，也会给市场带来更多的交投活跃度。

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