文丨楼叔
取消商品房预售制，实行现房销售制度的呼声，可谓由来已久。这一次，多个代表委员再次发声，到底有望实现吗？
毫不夸张地说，一旦预售制度真的取消，整个房地产行业和楼市都将迎来大变天！
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商品房预售制又称为卖楼花，和取消公摊面积一样，它也是内地从香港学来的。1994年出台的《城市商品房预售管理办法》，将它正式确定下来。
中国的商品房制度，是市场经济建立后才有的产物，历史并不长，在此之前都是福利分房。之所以学习香港搞预售制，正是为了扶持房企，加快资金周转，保证住房供应。
因为在预售模式下，购房者先交钱，开发商不需要沉淀大量资金，拿着预售款就可以进行项目开发，资金成本大大降低了。
那么，采取预售模式的商品房体量有多大呢？专业机构数据显示，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人。
今天的购房者，尤其是一二线城市的购房者，已经习惯了先交钱后收房，等待交房的时间可能有两三年，甚至更久。但这种预售模式，也导致了诸多问题。
比如，货不对板引发的质量纠纷。
购房者被样板间吸引购买，实际交付时可能是另一番景象，比如面积或配套缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等等，总之和宣传存在出入。
来源：网络
相较于质量纠纷，更严重的还是烂尾风险。很多购房者倾尽全部身家买房，最后开发商资金断裂或者卷款跑路，项目烂尾留下一地鸡毛，购房者血本无归。
为了规范房地产市场，早在2005年，央行发布的2004年中国房地产金融报告就提到，考虑取消商品房预售制度。而近年来，由于烂尾现象增加，取消预售的呼声越来越强烈。
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中国作为人口大国，从福利分房过渡到市场化的商品房制度，预售制功不可没，它解决了开发商的资金难题，造就了一批以高周转模式著称的房企巨头。
2021年《财富》中国500强榜单上，包括恒大、碧桂园、绿地、万科等在内，房地产行业的上榜企业数量多达56个，数量远超其他行业，排名第一。
《财富》2021中国500强行业分布
但为何取消预售的呼声越来越强，现房销售机制依然得不到实质性的推进呢？
首先要看到，随着市场化商品房制度的建立，今天的房地产行业已经成为一艘巨轮，不管是取消公摊面积，还是取消预售，都不是小打小闹的改革，而是整体改变行业的底层逻辑。
让我们来看一组数据。统计局年初公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示：
2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，投资和销售数据均创历史新高。
每年的商品房开发投资和销售，都是一二十万亿的盘子。如果全面取消预售，对于房地产行业和楼市，会带来颠覆性的改变。
先说房地产行业。大部分资金实力不够的中小型开发商，可能会就此倒下。
因为预售制的主要初衷，就是为开发商提供周转资金。取消预售，意味着开发商“空手套白狼”的周转游戏无法继续，它必须储备大量现金盖房。现金流不够，保交付都成问题。
我们不难发现，这一轮的房地产行业危机，别说那些中小型房企，头部玩家都面临着巨大的现金流压力。全面实行现房销售，又有几个开发商有底气？
再说楼市。取消预售，会直接带动房价上涨。
一方面，全面现房销售，会提升开发商的资金成本，最终会反馈到房价上；另一方面，从拿地到盖房需要时间，取消预售，短期内房地产市场会出现供不应求的局面，助推房价上涨。
来源：网络
正因如此，尽管舆论呼声不断，现房销售依然无法全面落地。像广西在2010年曾将南宁作为取消商品房预售制度的试点，最终试点工作也不了了之。
此外像海南等一些省份，成都、济南等多个城市，也都曾推出过现房销售的试点，但最终也没了下文，直到今天为止，预售制仍然是商品房交易的主流。
而且在地方楼市遇到困难时，降低预售门槛，往往成了地方救市的一个重要手段。
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取消预售制会带来楼市连锁反应，不意味着应该将预售进行到底。
首先，这一轮的行业危机表明，房地产市场的最大问题，正在于过度金融化。一些开发商没有多少现金，就敢在资本市场上疯狂加杠杆做大规模，债务风险不断加大。
去年以来，三道红线和贷款两集中政策，给房地产行业融资套上了紧箍咒。但即便是那些债务指标过关的绿档房企，依然一个又一个地爆雷了。
比如就在这两天，千亿房企禹洲集团官宣爆雷；而3月7日，三道红线达标的龙光集团旗下的龙光控股，也发布公告承认遇到流动性危机，“存在一定的偿债压力”。
考虑到目前的行业困境，继续出台收缩性政策概率不高，所以直接取消预售，从卖期房全面改为卖现房，还不太现实。毕竟，中小开发商倒下，只会带来大面积烂尾的恶果。
不过，从规范房地产市场，避免过度金融化，保证购房者权益，还原商品房的住房消费属性的角度看，建立在预售制基础上的高周转、高杠杆模式，迟早得迎来改变。
事实上放眼国外，商品房预售制并不是一种特别主流的交易形式。在实行预售的英国、德国、法国等国家，预售也不是一次性全款付清，而是按照工程进度分期分批付款。
比如据媒体报道：
英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。
如一些建言者所言，逐步提高预售许可门槛（多层主体封顶、高层主体结构2/3，超高层主体过半），并逐渐过渡为现房销售，可以减少激进改革引发的楼市连锁反应。
另外，现在不同等级的城市，商品房预售制的占比并不一样。尤其在一些低线城市，包括郊区和县城，新房销售存在去化困难，很多开发商已经在慢慢卖现房了。
所以，选择一些三四五线的低线城市，小范围试点，再慢慢扩大到那些新房需求庞大、交易活跃的一二线城市，这应该是未来预售制改革相对可行的一种路径。
值得一提的是，为了监督开发商，我们有商品房预售资金监管制度。购房者的房款，都是打到一个由政府和银行监管的专户上，而不是直接打进开发商账户上。
不过，预售资金账户的监管，只能起到一定的监督效果，开发商利用监管漏洞挪用的情况并不少见，卷款跑路的烂尾风险仍然很大。所以规范行业发展，还是得靠销售模式的改革。
长远来看，取消商品房预售，以及取消公摊面积，都应该是大势所趋。对购房者来说，现房交易更透明，也能倒逼开发商好好做产品，通过品质和口碑，而不是资本手段来做大。
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