首批9只公募REITs产品将于本周五（5月28日）开始陆续发售，预计募集规模合计300亿左右。
首批9只公募REITs产品闪亮登场
首先我们来看下这9只公募REITs产品的基本情况，小投整理了一张表格，供大家参考：
从表格可以看出，每单公募REITs都是有具体投资项目的，分别涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型，但不包括住宅和商业地产等。
另外，这9只产品都采取封闭式运作的方式，因此只能在二级市场交易。
公募REITs产品值得买吗?
小投觉得，我们把产品的三要素（风险性、收益性、流动性）搞清楚了，问题的答案自然呼之欲出了。
➤产品风险等级
现阶段大部分公募REITs产品将风险等级定在中等风险（R3级），总体风险收益特征基本介于股票和债券之间。
我们知道，理财产品风险等级与底层资产的投向有关，REITs产品投向的是基础设施项目，因此它会有项目运营相关的风险。富国基金表示，基础设施运营情况除了受本身的行业波动影响，与运营管理机构的服务水平和管理能力密切相关。
➤产品收益
公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，而普通投资者能获取的收益就主要来自高比例分红和二级市场上基金价格的变动。
和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，因此投资者有望获得相对稳定的收益。
从已经公布的基金招募说明书来看，9只产品的预计现金流分派率为4%-12%。但需要指出的是，这并不意味着是兜底收益，管理人也不会刚性兑付。
➤产品流动性
前文提到，公募REITs产品采取封闭式运作，有些产品封闭期长达99年。那么就这里有疑问了，如果我投资了公募REITs产品，一定要持有到封闭期结束吗？答案是否定的。
对于公众投资者来说，所持有的产品份额没有锁定期，可以在二级市场流通。但目前公募REITs产品仍以机构投资者配置为主，所以上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，有待未来进一步观察，也就是说会有流动性风险。综上来看，公募REITs产品具有稳定的现金分红，波动性较低等特征，因此较为适合追求稳定投资收益的投资者。
普通投资者怎么买?
（以上信息仅供参考，实际日期以基金份额发售公告为准）
本周开始，9只公募REITs产品将进入募集阶段。首钢绿能将于本周五（5月28日）发售，其他8只产品于月底陆续发售，那么投资者该选哪只产品？如何参与认购？
➤ 个人投资者认购方式
公募REITs发行由这几部分组成，一是向战略投资者定向配售，二是向符合条件的网下投资者询价发售，三是向公众投资者公开发售。
对于个人投资者来说，可以通过公开发售的方式参与认购。但是从上述表格可以看出，扣除原始权益人和机构认购的份额后，实际上留给普通投资者的认购份额并不多。
个人投资者既可以通过交易所场内证券经营机构认购，也可以通过基金管理人委托的场外基金销售机构认购，也就是说场内和场外都可以认购，其中场内认购需要有证券账户。
➤ 产品发行净值
和普通公募产品不同，公募REITs的发行单位净值不是1元，而是采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，这和新股申购有些类似。5月24日起，这些产品陆续开启询价。从询价公告来看，产品询价区间一般在2至5元，也有的高到12至14元。
另外，认购公募REITs也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。
➤ 产品费率
这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用，其中和普通公募不一样的是，管理费采取固定 浮动的模式，具体的管理费规则可以看基金合同。另外，因为产品采取封闭运作模式，所以没有申购费及赎回费。
➤ 该选哪只产品?
具体到该买哪只产品，小投觉得这道题目是没有标准答案的。一个原则，就是在投资任何产品之前，一定要对产品有充分地认识。
对于公募REITs来说，可以从投资项目质量及基金管理方运营能力等角度来考量，并且结合自身的风险承受能力、资金期限等方面来选择合适的产品。
➊公募REITs产品上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
总的来说，个人投资者仍然需要结合自身预期收益、风险承受能力、资金期限等方面有选择的投资。
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