2021年的楼市，房价波动之剧烈，市场情绪转换之大，足以载入楼市历史。

把时钟拨回1月份，绝大部分人都没有意识到，一场前所未有的调控风暴，即将来临。

央行、银保监会发了房贷集中度管理制度，银行开始执行开发贷 房贷两条红线，以极为严厉的硬性指标，限制房贷发放。

22个重点城市，开始实施一年三次集中供地，竞自持、封顶价、摇号、超低土地溢价率、建公租房和人才公寓，一大堆的限制条件。

二手房参考价，开始在深圳、宁波、成都、广州大面积推行，参考价普遍低于成交价，银行按参考价放贷，强行打掉房产的金融属性。

政策发布伊始，几乎所有人都觉得，还是像以前那样，洒洒水，吹吹风，不会伤筋动骨。

于是，我们看到：

集中供地首轮，房企宁可赔钱也要抢地，上半年平均地价达3457元/平方米，环比上涨了38%，同比涨幅也达到29%。

重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上。

广州9宗地触及最高限价，黄埔、南沙拍出了新的“单价地王”。

杭州在5月份两天时间里卖了57块地，出让金额高达1178亿，主城区13宗地块，12宗拍至“封顶价 自持”。

土地端火爆，销售端也不差。

1-5月，新房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%。

商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%。

转折发生在7月份。

高层开会定调，住建部约谈各大热点城市，执行参考价的城市二手房迅速冰冻。

受限于房贷额度，二手房停贷的消息不绝于耳。

巨型房企爆雷，行业信用急速收缩，金融机构抽贷、断贷。

民企违约潮蔓延，美元债经历两轮暴跌，境外融资至今无法重启，房企融资渠道几近崩溃。

购房者对期房已经毫无信任感，购买力急剧下降，价格崩塌的城市越来越多，20多个城市不得已发布了限贷令。

随着一记又一记的重锤落下，开发商才回过神来：

原来，2021年的调控，真不是说说而已。

2022年，市场又会怎么走？如果我们还能称房地产为“市场”的话。

我梳理了一下思路，总结了三部分。

1，房产税试点一定会落地，为土地财政转型铺路。

10月底的时候，高层正式宣布推动房地产税改革试点。

从程序上来说，下一步，是财税部门起草试点办法，高层审批并发布试点办法，试点地区制定实施细则并启动，试点满5年之后，视效果继续试点，立法，全国推行。

2022年，即便试点城市不会正式开征房产税，但财税部门的试点办法草案，肯定会面世。

上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，这几个曾参加试点座谈会的城市，大概率会先落地房产税。

往大里说，目前房地产总市值在400-500万亿之间，假设三套及三套以上的税率设置为5%。

在假设房地产总市值不变的前提下，这块可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿。

2，行业大洗牌会继续，优质房企会笑到最后。

房地产行业的“优胜劣汰”，不会随着政策放松而停止。

发债、ABS、信托这些融资渠道松了，开发贷和房贷松了，但放松程度依然有限，在没有大水漫灌的前提下，只有优质房企才会活下来，进而蚕食、兼并、收购低质房企留下的市场。

某大为什么爆雷？

这里要聊聊“合同负债”。

中国地产行业采用的是“预售”制度。普通商品交易，往往是“一手交钱，一手交货”，而预售制则是“先交钱，后交房”。

房子还没交到消费者手中，这笔钱暂时还不能确认为房企的收入，而要归入“负债”科目，计为“合同负债”，等到房企正常交楼，就可以结转为收入。

也就是说，“合同负债”是不需要现金偿还、已经锁定的未来收入，这部分“负债”高，反而体现公司业绩有保障。

比如万科，合同负债为6942.28亿元，占总负债43.66%，相较之下，某大的合同负债仅有2157.9亿元，占比为10.97%。

比如碧桂园，与万科类似，合同负债高达7242.71亿元，占总负债的比重为41.63%。这意味着，碧桂园中有将近一半的所谓“负债”将会转为未来预期的收入。

此外，从财报来看，碧桂园可动用现金余额约1862.4亿元，现金短债比为2.15倍，净负债率仅为49.7%，非常健康。

下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资评级，实属难得。

10月份，公司实现了权益合同销售金额约458.3亿元，实现环比正增长，累计销售及10月单月销售规模，均稳居行业第一，权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达90%，已连续6年高于90%。

在市场下行剧烈的环境下，大股东也很给力。

11月份，董事会联席主席杨惠妍增持261万股份，连续三天累计增持1761万股。

除了房地产主业，碧桂园还在机器人领域持续深耕。

公司在研建筑机器人46款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。

截至2021年10月底，已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖18个省份近120个项目，累计应用施工超450万平米。

黄奇帆曾说过，全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小的房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

现在全国房企总数达到了9万多家，许多房企未来都会破产关闭，收购兼并，自我转型，年审的时候注销营业执照。最终到2030年以后，最起码6万家开发商没了，剩下3万个，这还是用最宽松的思路想。略严重一点的话，可能8万个都没了，留1万个都是会出现的局面。

2022年，这个进程将会加速，行业的大浪淘沙依然会继续，分化将是主旋律。

3，热点城市房价没有反弹的基础，调控证明了对房价的强力掌控。

最近，随着高层释放“良性循环”的信号，加上央行、银保监会反复提及房贷正常化，不少城市的房贷利率开始下降，银行有了更多房贷额度。

在惯性思维下，很多人觉得，2022年会重复“小阳春”，像京沪深、长三角、珠三角这些热点区域，房价又会像2018-2020上半年一样，顺势反弹。

但我们可以肯定地说，2022年，不管是曾经大热的上海、深圳，还是曾领涨新一线的杭州、苏州、南京、东莞，抑或是环沪的嘉兴、昆山，还是环深的惠州、中山，房价都没有反弹的基础。

道理很简单：长效机制已经非常完备。

2021年，楼市的一波又一波“重锤”，已经给各地探索调控长效机制，做出了绝佳示范。

并不是房价管不住，而是看调控想不想管。

房贷是放松了，购房者又能加杠杆了，但只要市场过热，二手房参考价可能会进一步调低，银行房贷额度会再度管控，集中土拍的条件会再次调高。

只要从“金融”角度入手，再热的行情也起不来，再强的换房置业需求，也是无根之水。

简单一句话：稳字，将会贯穿2022全年。

房价波动会越来越窄，开发商回归“建房”属性，利润率向建筑业靠拢，投机客将会进一步消失，各大城市将走上土地财政转型之路。

2021年过去了，我很怀念它。2022年要来了，我很期待它。