后湖核定征收(个体户核定征收的标准)

从被迫暂停到逐步重启，一晃眼春天都已经过了一半，眼看着百花开，眼看着武汉慢慢恢复生机，一切都在步入正轨。武汉土拍也终于在延迟了一次又一次后正式开拍了。2020年3月27日，武汉市自然资源和规划局发布了两则补充通告，关于前期因疫情暂停出让的地块在3月31日恢复挂牌出让。

根据公告显示，3月31日共有9宗地挂牌，其中现场挂牌的依旧按照2020年2月15日发布的通告中的相关规定执行。

本次挂牌的10宗地中，有3宗工业用地，阿松将不做具体分析。本文主要针对的是另外7宗地块，包括江夏区2宗、汉阳区2宗、武昌区1宗、经开区1宗。最终7宗地全部成交，总成交土地面积为800985.64平米，成交金额约106.95亿！

本次土拍看点如下：

1、金茂拿下汉阳四新方岛地块，总体量超130万方！总价62.47亿！

2、龙湖斩获武昌区省机电厂地块，总价23.53亿！

3、武汉地产进驻江夏金口，两宗地总建面超50万方！

4、蔡甸柏林地铁小镇竞争激烈，最终地铁集团溢价拿下！楼面价约3656.4元/平，溢价率24.72%

下面看看各地块的详细情况：

重磅！金茂拿下汉阳方岛两宗地！

总体量约130万方！成交总价约62.47亿元！

P（2020）011号地块

总体量约67.6万方，楼面价约4797.4元/平

住宅建面44.57万方！需自持经营不小于16.4万方整体商业！配建小学！

P（2020）011号地块位于汉阳区芳草路以东、四新南路以北，地上规划净用地面积22.07公顷（其中A1地块4.23公顷，A2地块3.56公顷，A3地块1.49公顷，A4地块4.59公顷，A5地块4.06公顷，A6地块2.27公顷，A7地块1.87公顷），地下规划净用地面积22.07公顷。规划用地性质为：A1地块为商业服务业设施用地、绿地与广场用地，A2地块为居住用地、商业服务业设施用地、绿地与广场用地，A3地块为商业服务业设施用地、绿地与广场用地，A4地块为居住用地、绿地与广场用地，A5地块为居住用地、绿地与广场用地，A6地块为中小学用地、绿地与广场用地，A7为居住用地、绿地与广场用地；地下空间用地功能：商业、轨道交通、配套停车、设备用房。地上总计容建筑面积为67.6万方(其中A1地块14.4万方、A2地块11.58万方、A3地块6.73万方、A4地块15.05万方、A5地块12.22万方、A6地块1.0万方、A7地块6.62万方），商业服务业设施不少于 22.03万方，居住建筑面积不超过44.57万方，小学建筑面积不少于1万方；A1地块地下商业建筑面积不大于2万方。

该地块地上容积率为3.06，地下容积率为0.09。竞买保证金162050万元，起始价324100万元，起始楼面价4794.37元/平米，出让最高价648200万元，最高楼面价9588.76元/平米。

最终该地块被中国金茂控股的武汉兴茂置业有限公司底价拿下，成交总价324100万元，成交楼面价约4797.4元/平。

地块要求：

1、根据汉阳区意见：P（2020）011号地块与P（2020）012号地块关联搭配供应，竞买人必须同时参与两宗地块竞买，并分别报价；出让顺序为P（2020）011号地块在先，P（2020）012号地块在后；P（2020）011号地块由竞买人按照市场竞争成交规则确实竞得人，P（2020）012号地块按照挂牌起始价由P（2020）011号地块竞得人关联竞得。

2、竞得人须建设并自持经营建筑面积不小于16.4万平米的整体商业，自持整体商业在项目竣工验收后不得对其关联公司以外的企业销售或转让。

3、竞得人须建设并自持不小于3.5万平米的五星级酒店，自持酒店在项目竣工验收后不得对其关联公司以外的企业销售或转让，并须由1家全球酒店行业权威媒体美国《HOTELS》杂志会刊公布的全球前30名国际知名酒店管理公司下属运营机构经营管理。

4、竞买人需承诺引入一家具备热能生产与销售、热力项目建设和管理服务经验的世界500强企业（以《财富》杂志2019年公布榜单为准）建设运营项目所建区域能源中心。

5、项目内需配建三处幼儿园，总班级数不少于24班，用地面积和建筑规模需满足相关规范要求，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。

6、A6 地块控制一所30班小学，建筑面积不少于1万平方米实际建筑面积，以区政府核定为准，由项目摘牌方实施建设，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。

7、根据规划设计条件要求，该项目应根据政府和住房保障部门相关要求配建租赁住房。

备注：该地块将与下文12号地块一起进行解读。

P（2020）012号地块

与P（2020）011号地块捆绑出让

总体量约59.4万方，楼面价约5060.6元/平

P（2020）012号地块位于汉阳区四新中路两侧，地上规划净用地面积40.64 公顷（其中B1地块5.37公顷，B2地块4.58公顷，B3地块2.68公顷，B4地块5.98公顷，B5地块7.56公顷，B6地块3.45公顷，B7地块3.28公顷，B8地块5 .24公顷，B9地块2.5公顷），地下规划净用地面积49.98公顷。地上规划用地性质：B1地块为居住用地、绿地与广场用地；B2地块为商业服务业设施用地、绿地与广场用地；B3为居住用地、绿地与广场用地；B4地块为商业服务业设施用地、绿地与广场用地；B5地块为文化设施用地、商业服务业设施用地、绿地与广场用地；B6为商业服务业设施用地、绿地与广场用地；B7为居住用地、绿地与广场用地；B 8为文化设施用地、商业服务业设施用地、绿地与广场用地；B9为居住用地、绿地与广场用地；地下空间用地功能：商业、轨道交通、配套停车、设备用房；地上总计容建筑面积为59.4万方（其中B1地块5.7万方，B2地块8. 66万方， B3地块2. 84万方，B4地块11.1万方，B5地块1 0万方，B6地块5.8万方，B7地块3.69 万方，B8地块8.9万方，B9地块2.71万方），其中文化设施建筑面积不少于10万方，商业服务业设施建筑面积不少于34.46万方，居住建筑面积不超过14.94万方；地下商业建筑面积不大于1万方。

该地块地上容积率为1.46，地下容积率为0.02。竞买保证金150300万元，起始价300600万元，起始楼面价5060.6元/平米。

最终该地块被中国金茂控股的武汉兴茂置业有限公司底价拿下，成交总价300600万元，成交楼面价约5060.6元/平。

地块要求：

1、P（2020）011号地块与P（2020）012号地块关联搭配供应，竞买人必须同时参与两宗地块竞买，并分别报价；出让顺序为P（2020）011号地块在先，P（2020）012号地块在后；P（2020）011号地块由竞买人按照市场竞争成交规则确实竞得人，P（2020）012号地块按照挂牌起始价由P（2020）011号地块竞得人关联竞得。

2、竞得人须自持和运营不小于5万平方米文化设施建筑，另竞得人须向汉阳区相关职能部门无偿移交公益性文化设施不小于5万平方米。

3、竞买人须承诺引入1家及以上世界500强企业（以《财富》杂志2019年公布榜单为准）前100名企业或其全资农业科技类区域总部入驻，引入1家及以上具有国家发改委所颁发的国家粮食托市收购主体企业下属公司区域总部。

4、竞得人负责建设沿B地块外围设置的单向环形地下车行公共通道及与周围市政道路连接的连通道（约4.5公里），通道主线位于地下空间负二层，不少于2车道，通行净高不低于3米，并在公共通道沿线分地块地下车库设置出入口与地下公共通道连通。

5、根据规划设计条件要求，B5、 B8 地块规划建设区级文化中心，其中公益性功能总建筑面积不小于5万平方米，主要为图书馆、文化馆、博物馆、科技馆和小剧场等，具体业态及建设方案需征求市区文体部门意见，由摘牌方实施建设并无偿移交给区政府指定的相关部门。

6、根据规划设计条件要求，该项目应根据政府和住房保障部门相关要求配建租赁住房。

地块分析：

1、上述011号和012号地块就是规划了很多年的方岛地块，均位于汉阳区四新大道与南北两侧，是汉阳四新板块范围内，整体位于武汉三环内。

2、这两大地块也是位于汉阳四新新城中最核心的地块，如今四新不管是新房还是土地都比较稀缺了，因此这两大地块也是作为压轴部分最后亮相。

011号地块微观区位：东边为芳草路、规划的地铁12号线及商业规划用地；北边是纽宾凯住宅；西侧是规划的凤凰湖公园、012号地块；南边是四新南路、地铁12号线及住宅小区。

012号地块微观区位：该地块四周被规划的凤凰湖公园环绕，外围以住宅及学校、医院等各项配套为主。

不管是宏观区位还是微观区位，这两宗地的位置都很不错。

3、从出让的指标来看，位于真正凤凰湖中间的012号地块以低密度产品为主，容积率仅1.46。早年间曾传言方岛要做XX米高的凤凰塔，不过最终结果却大相径庭，以低密的文化、住宅用地取代。

4、两宗地块土地面积之和达到了约62万方，占地非常大，总计容建面约130万方。

其中居住计容建面达到了约60万方，其中011地块居住建筑面积不超过44.57万方，012地块居住建筑面积不超过14.94万方。

商业计容建面共56.4万方，其中011地块商业服务业设施不少于 22.03万方，012地块商业服务业设施建筑面积不少于34.46万方。

文化设施建筑面积不少于10万方，均位于012号地块。

5、拿地要求上，012地块中须自持和运营不小于5万平方米文化设施建筑，另竞得人须向汉阳区相关职能部门无偿移交公益性文化设施不小于5万平方米。011地块中须建设并自持经营建筑面积不小于16.4万平米的整体商业，自持不小于3.5万平米的五星级酒店。还需要建设包括小学、3所幼儿园、约4.5公里地下车行公共通道，并引入2家企业总部。这样一些拿地要求，对于区域价值的带动提升还是有重要作用的。

6、拿地价格上，表面上楼面价5000元/平左右并不高，但62.47亿的土地总价并不算低，再加上各种自持和配建，实际开发成本远高于表面上的楼面价。

7、方岛位于四新生态新城的城市主轴线——四新大道“城市之脊”中部，规划用地面积约100公顷，中心为人工岛，周边则以一个蝶形的凤凰湖围合而成，整个凤凰湖又由21公顷的凤凰湖公园围合而成。方岛的凤凰湖公园定位为区级城市公园，服务主体为环湖路周边居民。

四新方岛多年来都是大家很关注的，尤其是谁来开发最为牵动周边人们的心。2019年12月26日，武汉方岛智慧科学城产业峰会暨产业合作签约仪式召开，金茂签约四新方岛，也算是四新方岛的买主正式官宣。

此外有小道消息透露，四新方岛项目金茂将于城投合作开发，最终方案还是以官宣为主。

8、四新一直以来都是武汉刚需的热门置业区域，经历了前几年的集中开发，这两年不管是土地还是新房供应都有点跟不上了，新盘逐渐退出舞台。这也是方岛这大片土地备受关注的原因之一。去年阿松一直都在说四新供应枯竭，如今金茂拿地，后续应该会有不少房源逐步上市了。

虽然说四新是刚需热土，但是这两年价格也已经上涨了不少。如今区域内供应较多的就是武汉国博新城，带装修均价16500元/平左右。靠近墨水湖板块的印月府价格在18500元/平左右，再就是东边靠近长江板块的几大高地价项目，绿城金地价格均价24815-26100元/平，电建和招商均价都在18500-18600元/平左右。

P（2020）004号地块（原P(2019)202号地块的一部分）

地铁集团拿下柏林地铁小镇地块，楼面价约3656.4元/平，溢价率24.72%

P（2020）004号地块位于蔡甸区蔡甸大街与西环路交汇处以西(张湾街太山村）。该地块规划净用地面积 132394平方米，其中商业用地面积19220平方米，居住用地面积113174平方米；规划用地性质为商业用地、居住用地。该地块容积率住宅1.0-3.2;商服0.9，最大计容建面362157平米。竞买保证金111245万元，起始价111245万元，起拍楼面价3071.7元/平米，出让最高价183675万元，最高楼面价5071.7元/平米。

最终该地块经过53轮3家竞价，最终由武汉市轨道交通建设有限公司竞得，成交总价138745万元，楼面价约3656.4元/平，溢价率24.72%。这也是今日唯一溢价成交的地块。

地块要求：该地块须配建两所幼儿园（9班 9班），用地面积分别不小于3780平方米，建筑面积分别不小于2730平方米。建成后其用地及房屋产权需无偿移交至区教育部门。

地块分析：

1、该地块是原定于2019年12月27日挂牌的P（2019）202号地块的一部分，相较于202号地块少了一块商业用地。202号地块当时因无人报价遭遇流拍，阿松当时分析可能是因为有商业拿地要求，可能还未洽谈完成，因此流拍。如今去掉了其中的商业地块部分后，重新以P（2020）004号地块挂牌。

P（2019）202号地块用地图：

2、该地块位于蔡甸区莲花湖大道以北，外环以外，距离外环线约5-6公里，环线地理位置相当远。蔡甸城区以蔡甸的中轴蔡甸大街为界，往北是老城区，往南是新城区。该地块属于蔡甸新城区，为100%刚需优先选房片区，也是武汉楼市不限购板块。

3、该地块微观区位：

北边是蔡甸大街、地铁4号线延长线；东侧是规划道路、中粮祥云地铁小镇；南边是莲花湖大道、绿化用地；西边为规划商业用地。

4、根据规划，该地块是属于蔡甸柏林地铁小镇中的一部分。柏林地铁小镇位于蔡甸区，北至蔡甸大街，南抵成功大道，东接西环路，西临规划道路，总用地面积184公顷，目前该地铁小镇中的首个项目中粮祥云地铁小镇已经启动，后期地铁小镇还会进一步向北向西扩建。

柏林地铁小镇开发示意图：

柏林地铁小镇依托地铁蔡甸线内穿柏林站这一公共交通枢纽优势，遵循TOD模式，打造地铁独立新城镇，实现生态、生活、生产、医养等多元有机的产城融合。小镇以实现健康中国2030为目标、为都市人提供休闲运动、健康养生、营养咨询等健康生活服务，打造都市健康生活示范基地；嫁接周边配套资源，融入大武汉都市格局，建设集商贸、旅游、休闲、娱乐、体验、居住于一体的武汉西部门户新城，打造都市休闲目的地。

柏林地铁小镇规划图：

5、目前区域内高层房价在9000-11000元/㎡之间，隔壁中粮项目已经确定带装修销售，荣盛华庭带装修9000元/平，中建锦绣双城高层带装修约10000元/平。

P（2020）006号地块

绿岛实业拿下经开区四环边迷你商服地块，楼面价约2130.5元/平

P（2020）006号地块位于武汉经济技术开发区59R2地块（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。该地块规划净用地面积 878.40平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为商务用地、公园绿地。该地块容积率1.52，，竞买保证金1257万元，起始价1257万元。

最终该地块被武汉经济技术开发区绿岛实业股份有限公司底价竞得，成交楼面价约2130.5元/平。

地块要求：

1、经武汉经济技术开发区管委会批准：该项目自竣工验收之日起5年内不得整体或分割转让、销售。

2、该项目竣工验收后，需租赁给武汉经济技术开发区（汉南区）内相关行政机关使用不少于5 年，具体租赁事宜可向武汉市国土资源管理局武汉经济技术开发区分局咨询。

地块分析：

1、该地块位于经开区四环线与洪广路交汇处，属于四环内，大区位属于经开区后官湖板块。

2、该地块西边紧四环线，北边是后官湖及绿地，东边和南边都是住宅小区。周边还有大量工业园，该地块体量不大，且需要5年内都租赁给行政单位。

武汉地产斩获江夏金口两宗住宅地块，总建面超50万方

P（2020）007号地块

楼面价约1350元/平，部分用于还建安置，回购价6312元/平

P（2020）007号地块位于武汉市江夏区金口街后湖村、旭光村。该地块规划净用地面积为113221.35平方米，其中居住用地100033.64平方米（含公共通道9581.25平方米，配套幼儿园用地面积3780平方米），防护绿化控制面积13187.71平方米，规划用地性质为居住用地、防护绿化用地。该地块容积率为1-2.3，计容建筑面积控制在230077平以内，竞买保证金31065万元，起始价31065万元，起拍楼面地价1350.2元/平，出让最高价62125万元，最高楼面地价2700.2元/平。

最终该地块被武汉鑫悦嘉置业有限公司底价拿下，成交总价31065万元，成交楼面价约1350元/平。

阿松查询发现，该公司是武汉地产旗下子公司，这也标志着武汉地产的疆土再度扩充。

地块要求：

1、根据江夏区人民政府的相关意见：地块成交后，由江夏区金口街办事处在本地块内回购不少于23000平方米住宅，用于金口街拆迁还建安置房源，回购价格为6312元/平方米，竞得人须自土地出让合同签订之日起24个月内提供上述还建安置房源。

2、地块成交后，竞得人需向江夏区金口街办事处书面承诺参与金口古镇地块的招拍挂竞拍。上述事宜由江夏区人民政府指定的金口街办事处负责监督落实，并承担相应的履约监管、涉讼维稳等法律及行政责任。

3、本地块内需建设1所9班270人的幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。

备注：该地块将与下文08号地块共同进行分析。

P（2020）008号地块

楼面价约1350元/平，部分用于还建安置，回购价6312元/平

P（2020）008号地块位于武汉市江夏区金口街后湖村、洞山村。该地块规划净用地面积为138534.75平方米，其中：居住用地124332.90平方米（含公共通道10569.51平方米，配套幼儿园用地面积4860平方米），防护绿化控制面积14201.85平方米，规划用地性质为居住用地、公园与绿地用地。该地块容积率为1-2.3，计容建筑面积控制在285966平以内，竞买保证金38610万元，起始价38610万元，起拍楼面地价1350元/平，出让最高价77215万元，最高楼面地价2700元/平。

最终该地块被武汉鑫悦嘉置业有限公司底价拿下，成交总价38610万元，成交楼面价约1350元/平。

地块要求：

1、根据江夏区人民政府的相关意见：地块成交后，由江夏区金口街办事处在本地块内回购不少于28600平方米住宅，用于金口街拆迁还建安置房源，回购价格为6312元/平方米，竞得人须自土地出让合同签订之日起24个月内提供上述还建安置房源。

3、本地块内需建设1所12班360人的幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。

地块分析：

1、上述07号和08号地块均位于江夏区后湖村、洞山村范围内，属于江夏金口板块，是武汉楼市不限购区域。

环线位置位于外环以外，距离三环线白沙洲大桥约17公里，距离武昌火车站约25公里。金口新区紧邻长江和军山长江大桥，江对面为汉南纱帽。

2、项地块周边非常荒芜，基本没有配套可言，不过区域内有一个金口新城的规划，后期会有一些产业进驻。

“金口新城”项目是江夏“一主两翼”城市空间布局中西翼城市组团的重要组成部分，北至龙床矶路、西至武金堤路、南至新南环线、东至金口大道，区域用地总面积269公顷。根据江夏区的规划构想，未来的金口新城将着重融合车城和古镇两大特色，为金口通用汽车、南车制造等大型企业管理人员营造高端文化居住区，建成为全省乃至全国“产城一体”的新样板。

3、目前金口只有两个新房项目，新长江林肯国际和武地·融创金麟壹号，其中新长江林肯国际已经捂盘很久了仍然没有动静，武地·融创金鳞壹号是片区第一个推出的新房，毛坯均价7000元/平。

金口新盘汇总表：

地块周边以还建房交易为主，价格在2000-7000元/㎡不等。

P（2020）010号地块

龙湖地产拿下武昌核心省机电研究院地块，楼面价约10439.4元/平，计容建面22.5万方，需回购6万方

P（2020）010号地块位于武昌区石牌岭路与工大路交汇处，地上规划用地面积52298平方米，地下规划用地面积52298平方米；规划用地性质为居住用地、商业用地、商务用地；地上总计容建筑面积不大于22.53万平方米（其中居住建筑面积不大于17.76万平方米，商业建筑面积不大于1.7万平方米，商务建筑面积不大于3.07万平方米）。该地块容积率为3.51，竞买保证金117600万元，起始价235200万元，起始楼面价10439.41元/平米，出让最高价352800万元，最高楼面价15659.12元/平米。

最终该地块被武汉文泓置业有限公司底价竞得，成交楼面价约10439.4元/平。据查询，武汉文泓置业有限公司实为龙湖控股。

地块要求：

1、根据武昌区意见：由武汉市武昌土地储备整理中心回购约3.51万平方米住宅及约2.54万平方米商务办公用房, 用于原地还建安置。住宅单价不高于19350元/平方米，商务办公用房单价不高于24722元/平方米。

2、竞得人需在武昌区范围内（优先考虑武昌区二环范围内），集中筹集不少于500套约7万平方米，且回购价格不高于2.5万/平方米的产权调换安置房源，统筹用于市、区两级重点项目征收还建安置。交房时间不晚于2020年6月30日。

3、根据规划设计条件：地块内应配建1所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。

4、根据规划设计条件要求，该项目应根据政府和住房保障部门相关要求配建租赁住房。

地块分析：

1、该地为湖北省机电研究院片地块，位于武昌区竹苑一路与石牌岭路交汇处，位于武昌二环内，是武汉的中心地段，环线位置和地段都非常好。周边有百瑞景中央生活区和滨湖名邸小区。

2、地块微观区位：北边是竹苑一路；东边是住宅地块、武汉轻工职业学校和武汉理工大学；南边是规划教育用地、停车场、瑞景路及洪山公园；西边是百瑞景中央生活区。

3、这是龙湖入主武汉的第11个项目，发展速度相当快。

4、项目拿地要求较多，本地块中需回购约3.51万平方米住宅及约2.54万平方米商务办公用房。而项目地上总计容建筑面积不大于22.53万平方米（其中居住建筑面积不大于17.76万平方米，商业建筑面积不大于1.7万平方米，商务建筑面积不大于3.07万平方米）。也就是住宅对外销售建面约14.2万方。

5、此外，需集中筹集不少于500套约7万平方米，且回购价格不高于2.5万/平方米的产权调换安置房源，用于还建安置，交房时间不晚于2020年6月30日。但根据交付时间，这个房子应该已经盖好了，并且还是回购，龙湖只需要筹集，在拿地中并不占据很高成本。举个例子，静安上城卖25800元/平，龙湖拿500套房子，然后25000元/平卖给ZF，差价800元/平龙湖自己贴。（阿松只是举个例子，不代表回购楼盘就是静安上城）

6、该地块所处的武昌核心新房项目并不多，距离地块最近的是百瑞景中央生活区五期，带装修均价32500元/平，此外地块周边但位于二环外的万科新都会、中建福地星城等项目均价在26000-28000元/平左右。