2020年开始，头部商业地产公司大幅发力轻资产项目，先从几条资讯来感受一下轻资产市场的火热：

万达集团：2020年轻资产项目签约资产53个，2021年开启全面“轻资产”(这里的轻资产要打引号，具体原因到后面资产分类再说)，即不在投资布局重资产商业体。

华润集团：按照华润万象生活披露的“十四五规划”，2021年到2025年，团队需要外拓项目（非华润系项目）达到50个，目标到2025年实现在营购物中心达到150个。

龙湖集团：早在2020年，龙湖集团旗下的龙湖智慧服务的集团就已经在试水“商业轻资产”管理输出业务，目前有签约珠海融德广场和南宁昭阳广场，两个项目均以“纯管理输出”方式，不涉“品牌输出”。在2021年的3月正式宣布全面启动轻资产模式。

在长三角和珠三角的另外一些企业也在轻资产不断加码：比如印力集团、宝龙集团等，都有不错的轻资产管理规模，深圳的本土企业里益田集轻团、星河商业也在轻资产领域表现积极。

为什么轻资产模式这么受到推崇呢？

要说明这个问题，需要先从投资和管理模式上对资产分类有一个了解，其实从持有方的角度严格意义上可以分为重资产、中资产和轻资产模式。

重资产：完全持有或者能对资产所有权保持控制50%以上的资产，但管理方和持有方不一定是同一方，当持有方决定将资产委托给另一方进行管理时，对委托方来说就是轻资产模式。这个时候对重资产方来说投入的是土地成本、建安成本和运营成本，收回的是每年的租金收益。

中资产：不能对资产所有权保持控制但也投入了部分资金，常见的模式有以下几种：

1、二种类房东整租：即整租商业地块然后进行装修和散租，比如深圳龙岗的万达广场。投入的是一次性装修改造成本以及每年的业主场地租金，收回的也是每年的租金收益。

2、小股操盘：对资产控股50%以下并作为管理方进行商业运营（实际上通常不会超过20%），这个时候投入的是少数股权对应的注资资金，收回的是每年的管理费和股权分红。

3、合资商管公司：即与业主方公司成立商管公司管理运营，通常是资产的股权复杂、商业资产难以剥离或者政府对国企的特殊要求等情况下采用，根据合作协议会需要投入资产商管公司对应的股权资本金，收回的是商管公司的股权分红，对于管理费的收取则需要视协议条款而定了。

轻资产：即不投入任何资金只负责商业运营，通常根据业主方的需要公司也会有两种模式。

1、品牌输出 管理输出：即授权使用管理方的商业品牌，管理方负责搭建现场管理团队并负责现场的商业运营管理，收取的管理费=租金收入*低固定比例 运营利润*高固定比例。这种保底 超额利润分成的模式很好地平衡了业主方和管理方的利润分成，能督促管理方也努力地提升商业业绩。

2、管理输出或者商业咨询：不采用管理方轻的商业品牌，主要是将管理方的管理团队作为第三方的咨询顾问来使用。（比如今年华润万象生活在深圳获得两个轻资产管理输出项目，分别与怀德股份合作位于宝安福永的大型综合体项目商业；和与合正集团合作位于龙岗龙腾的超大型综合体商业）

其实现在新闻通讯稿说的“轻资产”指的是上述中资产和轻资产模式的合计，而作为行业从业人士，到这里恐怕要给各位看官的“轻资产”热情泼先泼一盆冷水。

你以为加入的是青铜玩家合家欢的节目，实际上是黑金王者才能入席的惊险游戏。

给各位列举几个我所知道的轻公司资产管理“经典案例”，由于细节太浓隐去名称：

案例一：某一线城市的TOD项目，开发商2013年拿地并动工，到2018年完工程度接近9成时管理方进入，招商率一度达到70%，但是由于工程涉及高铁、地铁和公交等多个部门，验收一拖再拖，到后来租户陆续跳水并发起诉讼，开发商也因为资金困难申请破产，管理方自然颗粒无收，即损失了品牌信誉，先后投入的三波现场管理团队也陆续离职。

案例二：某一线城市二房东项目，整租3万方的毛坯社区商业并投入5000万进行装修改造，2019年开业运作后持续遭遇疫情，租户陆续撤场或者要求减租，开业率不到50%，每年总收入400万不到，却要支付1000万的场地租金和800万的的运营成本。同时业主方作为本地小地产公运作司也不种类愿意协商减租，最后管理方割肉1个多亿离场，还有一屁股的诉讼。

案例三：某二线城市综合体的商业管理输出项目，管理方进入一年后招商率达到95%，租户缴纳保证金近2000万，业主方同样是中小地产公司将本项目的资金不断挪走开发另外的地产项目，对管理方的管理费支付开始意思了几百万之后就没再给过，后来恰逢国家对地产行业的融资限制，业主方资金断裂竟然要求管理方投入巨额资金接盘，并且为了楼盘营销在多个项目打着管理方进驻的名号进行卖房。管理方即使解约后仍然面临租户起诉、买房者投诉不断，社会影响较为恶劣。

这三个经典失败案例背后的血泪，有过经历的行业人士应该会有更深刻的体会，对管理方来说，轻资产也是一把双刃剑，用的好是聚宝盆，用不好也可能是个吞金洞。

第一条，有重才有轻。要想在轻资产项目上有议价能力，必须要先有一批拿得出手的运营出色的重资产标杆项目，再有配套的良好管理体系和管理团队。自己要先做出好的市场品牌和能力，才能够做轻资产输出，也才有筹码拿到好的合作条件。

第二条，先选择合作方再选择合作模式。合作方优先选择有一定实力的国企、央企或者基金，对于资金能力不足的小公司，切记要非常谨慎，在合作协议上一定设置逃生条款。