万科地产财务杠杆影响因素的分析(房地产企业杠杆率计算公式)

谁的红旗崛起？

一场在北京天津和深圳法院的多方循环混战，正揭开历来被认为是“稳重”的万科用巨大杠杆撬动房地产开发的秘密，作为上市公司，万科从未公告。

计算

法院判决书和开庭公告显示，万科在天津项目中，用自有的1亿资金通过中国华能旗下的贵诚信托融资撬动了一个12.6亿的项目。

严重的是，11亿融资通过一个万科自己老干部而不是万科公司控股的一个叫做红旗崛起的公司，这个老干部控制的私人公司鲸吞了融资的利差和中介费用。而万科的控股股东是国企杠杆率深圳地铁，万科是上市公司，这种模式是否欺企业负国资和公众股东利益呢？

万科陷入循环法律混战

公开的开庭公告显示，万科旗下唐山万富合益房地产开发公司正和合作方在地公司唐山金牛房地产开发有限公司、资金方唐山市华宝房地产开发有限公司，中介方红色崛起资产管理有限公司进行循环起诉。这些其实发生地分别在天津、北京和深圳。

民间借贷纠纷

原告：唐山万富合益房地产开发有限公司

被告：唐山市华宝房地产开发有限公司、唐山今牛房地产开发有限公司

第三人：红色崛起资产管理有限公司

原告：唐山万富合益房地产开发有限公司

被告：唐山今牛房地产开发有限公司

借款纠纷

原告：红色崛起资产管理有限公司

被告：唐山今牛房地产开发有限公司、唐山市华宝房地产开发有限公司

第三人：唐山万富合益房地产开发有限公司借款合同纠纷

其他纠纷

当事人：唐山万富合益房地产开发有限公司、万科企业股份有限公司

缘起：万科天津马家屯项目

万科这一系列诉讼都是因为万科天津马家屯项目。

公开资料显示，2018年5月，唐山万科拿下了位于唐山高新区马家屯的城中村改造项目，项目案名“万科翡翠蓝山”。

中国裁判文书网一份河北唐山高新区法院的判决书表示，2018年5月2分析1日，原告唐山今牛公司与被告唐山万科公司共同成立了被告唐山万富合益公司，公司章程约定注册资本1000万元，唐山万科公司持股51%，唐山今牛公司持股49%。2018年6月4日，唐山今牛公司与唐山万科公司及唐山华宝房地产开发有限公司签订了《合作开发协议书》及《补充协议》。

河北唐山高新区法院的判决书显示，在合作过程中，由于合作公司的公章等资料完全由万科把控，要求法院判决万科返回公章并且查账。而北京法院从2021年3月开始的多个开庭公告显示，唐山万富合益、唐山金牛、红色崛起、唐山华宝之间有着剪不断理还乱的借贷关系，多方法庭循环混战。

本质：万科杠杆开发模式

而从这混战中，凌通社理出一个头绪。其实就是万科利用金融杠杆开发房地产的模式。

开始，万科和唐山金牛企业合作成立财务了一个项目公司唐山万富，项目总投资12.16亿，万科出资1亿，11.16亿由这个公司出钱，公司资料显示，合作方唐山金牛成立于2018年1月，可以说是专门为万科这个项目提前成立的，法定代表人为刘建军。

而事实上，这个合资公司只是万科的一个托，万科的目的是自己用高杠杆开发。万科完全把控公司，所有公章等资料一揽子“服务”，万科的杠杆来自一家叫做唐山市华宝房地产开发有限公司的提供11亿资金（也就是说这唐山这家公司可能实际出资了1600万），当然，万科表面上也不是自己“亲自”操盘，而是用了一家叫做“红色崛起资产管理管理公司”的公司来做中介，当然，鬼都知道，这家公司的背后就是万科自己。

为什么相互起诉，不清楚详细的内幕，唯一的可能性当然就是利益了。就是这个托公司的利益分不清。

名义上的合资公司万科自己完全操盘

虽然这是一个合资公司，但万科认为公司很小，其实就是一个托，所以所有公司的事情，从公章到账务完全不让对方碰。但没想到，天津卫的爷们不一样，一纸诉讼要求万科交出图章。

河北唐山高新区法院的一份法院判决书是这样的写的。

2018年5月21日，原告唐山今牛公司与被告唐山万科公司共同成立了被告唐山万富合益公司，公司章程约定注册资本1000万元，唐山万科公司持股51%，唐山今牛公房地产司持股49%，认缴出资时间为2020年6月30日前杠杆率。2018年6月4日，唐山今牛公司与唐山万科公司及唐山华宝房地产开发有限公司签订了《合作开发协议书》及《补充协议》。为合作开发唐山高新技术产业开发区马家屯村城中村改造项目，《合作开发协议书》及《补充协议》约定，项目前期投资12.16亿元，唐山万科公司投入1亿元，唐山今牛公司提供11.16亿元，项目公司（唐山万富合益公司）由唐山万科公司操盘掌控管理。

2018年6月5日，原告筹集的资金到账6亿元，7月3日到账5亿元，为掌控原告资金，2018年7月4日，被告以方便公司经营为由，将原告所有证照及公章、财务章、法人章、银行开户许可证及网银秘匙拿走，将原影响告账上的11亿元资金划转到唐山万富合益公司账上。

原告完成了约定的出资义务后，要开展经营业务，让被万科地产告归还上述证照、公章、财务章、网银等手续，但唐山万富合益公司不予返还。被告的行为严重侵害了原告的合法权利。

为了开展正常业务，原告不得已于2020年3月27日在《唐山劳动日报》上登报声明丢失，并于2020年3月31日重新刻制了公章、财务专用章和合同专用章。唐山万科公司、唐山万富合益公司滥用股东权利，非法扣留原告的证照、公章、财务专用章、法人名章、网银等手续，使原告无法正常影响开展经营活动，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。

起诉方唐山今牛：天津爷们

唐山今牛就是现在其实万科的那个公司，但是其实就是万科的一个托。

2018年1月刚刚成立

唐山金牛控制人是自然人刘建军

11亿资金提供方唐山华宝：穿透是华能贵诚信托

2018年6月4日，唐山今牛公司与唐山万科公司及唐山华宝房地产开发有限公公式司签订了《合作开发协议书》及《补充协议》。凌通社无法看到协议书文字，不过从逻辑理解，唐山华宝就是11亿资金的提供方。

不过，工商资料显示，唐山华宝早就没是经营能力，股权早就抵押给了华能贵诚信托，所以华杠杆能贵诚信托才是11亿资金的金主。

唐山华宝已经是失信被执行人

唐山华宝法人已被限高

唐山华宝多个执行案都没办法执行

唐山华宝欠着长城资产农业银行等很多钱

唐山华宝早就质押给华能贵诚信分析托

华能贵诚信托属于华能集团

华能贵城能撬动地球

华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能贵诚信托”或“公司”），是由中国华能集团控股、贵州省及国内多家大型国有企业参股的全国性信托金融机构，于2008年由中国华能集团有限公司子公司——华能资本服务有限公司在原贵州省黔隆国际信托投资有限责任公司基础上增资扩股重组而成。2009年1月正式更名为华能贵诚信托有限公司；2009年2月经中国银监会批准，公司换发新的《金融许可证》，正式按照“新两规”要求开展信托经营业务，同年3月正式恢复营业。截至2020年末，公司注册资本为人民币61.95亿元，净资产230.18亿元。

公司基于中国华能集团公司央企平台，传承中国华能集团公司的“三色文化”，恪守“与时俱进、学习创新、面向世界”的发展理念，在华能资本服务有限公司严格的风险把控与强大的资金运作支持下，以“诚信、专业、创新、和谐”为执业之本，重组十年来，在业内成杠杆功打造出优良的企业品牌。

公司的战略定位是：依托股东的管理与资源优势，打造核心竞争力，重点发展面向能源、基础设施行业的产业投资基金业务和企业资产证券化业务（ABS），把公司建设成为在信托规模、盈利能力和管理水平上具有领先地位的、国内一流的电力、能源行业的信托公司。

华能贵城是11亿资金的金主

从逻辑上看，唐山华宝已经是个空壳。并且完全抵押给华能贵城，因此华能贵城才是可能的最后资金提供方。

此前，据市场公开媒体描述证明，天津项目的实际资金来源于华能贵诚信托，资金成本11%，然后以11.27%的利率放贷给了合作的小股东。而底层资产是万科购房者按揭尾款债权。

中介方红旗崛起：背后就是万科自己高管

看起来天衣无缝的操作。

根据法庭的开庭公告，万科地产其中还有一个中介方叫做红旗崛起，从法庭的记录看，红旗崛起起诉唐山今牛房地产开发有限公司、唐山市华宝房地产开发有限公司，第三人唐山万富合益房地产开发有限公司的理由是“借款合同纠纷”，而唐山万富合益房地产开发有限公司起诉唐山市华宝房地产开发有限公司、唐山今牛房地产开发有限公司，第三人红色崛起资产管理有限公司的案子是“民间借贷因素纠纷”，也就是说，红旗崛起认为是自己借钱给了万科这个合作公司唐山万富唐山万富，而唐山万富认为是向唐山华宝借的钱，红色崛起只是中介。

事实上，国家规定，只有持牌企业才能从事金融活动，而红旗崛起显然不可能有金融牌照。

唐山华宝背后的华能贵城有金融牌照，不过凌通社查了一下在2018只有并没有发行过关联天津此项目的信托产品。

而根据计算公开信息，唐山唐山今牛的利息是转给红色崛起的而不是华能贵城，虽然凌通社无法知道其中的秘密，但根据金融常识，这个做法肯定是不合规的。

红色崛起在其中扮演的角色有点如中介，又有房地产点如转贷人，但凌通社没看到合同。只是从公开信息看，红色崛起一年的利差就达到300万。根据常理，公司还有从华能贵城拿到的中介费，一年的收益真是大大的好了。

得一提的是，这个借款合同约定的期限为一年，具有过桥性质。但到期之后，并不见偿还本金，也没有终止合同，因为网银掌控在万科手中，唐山今牛的账户持续向红色崛起公司支付利息。截至去年初，已累计付息超过1.8亿元。

具体到唐山项目的话，实际资金来源于华能贵诚信托，资金成本11%，然后以11.27%的利率放贷给了合作的小股东。

也就是说，红色崛起仅靠这0.27%的利差，每年就能从唐山项目赚取近300万的收益

红旗崛起的法人为自然人“陈莉”

工商资料显示，红旗崛起注册资金600万，法人为自然人“陈莉”，认缴500万，占公司股份的83.3%，而平安旗下的一个公司以及万科旗下的一个公司认缴50万，各占股份8.3%。