2016年5月份以来，郑州房地产市场如同插了翅膀一般一路高歌，地王频出，不仅不断刷新着我们的朋友圈，也在刷新着我们对郑州的认知。
众多的地王已让人目不暇接，可你一定记得2016年7月8日的郑纺机吧，这个曾经在成交之前被许多业内人士轻描淡写，并没有太放在心上的93亩土地，居然拍出了25亿的总地价和超过13400元/平方米的单价，堪称史无前例。
一瞬间，这么多的头衔被加在了郑纺机的脑袋上，好像一个过气的明星被重新包装然后又一炮走红，回到人们的视野里。当然，地王的出现并不是流星划过，它对房地产市场带来的将是持续的影响，大家除了被它的光芒闪到之外，一定也在怀疑郑纺机地王是名副其实还是徒有虚名，那么下面我们就来看一下：如果现在把郑纺机这93亩土地放在当下的市场上，并利用现有的数据，以土地评估的角度进行测算，那么这块回锅肉还值不值25个亿呢？
在测算之前，我们先设定两个前提条件：
1、不考虑政府返还土地出让金的因素；
2、不考虑土地权利人。
以下进入具体评估过程。
1
地价影响因素分析
一区域因素
1、区域状况
“郑纺机”地块坐落在金水区，金水区位于河南省会郑州市中心东北隅，是河南全省的政治、经济、文化、金融、信息中心。金水区辖区总面积135.3平方公里，辖17个街道，是河南全省面积最大、人口最多、经济最发达的城区。
2、宗地位置
待估宗地坐落于郑州市金水区油脂北路南、铁东路东，地块四至为东至储备地、北至油脂北路、西至铁东路、南至洋子路。所在区域为郑州市老城区，配套设施齐全，区域状况前景较好。
3、基础设施和市政公用设施条件
➤ 交通条件
道路情况：道路类型以交通型为主，道路等级主次干道并重，主要道路铁东路、黄河路、南阳路、沙口路、京广快速路、路面质量较好，道路通达状况较优。
公共交通：23路、100路、178路、78路、904路、30路、游16路等多条公交线路在附近设有站点；未来地铁3号线与5号线（2018年竣工）的交汇处也在此附近，公共交通便捷。
交通管制：区域内无特殊交通管制情况。
总体分析：区域内公共交通条件非常便捷，道路的通达度较优，出行条件优越。
➤ 市政配套状况
估价对象供排水、供电、供气及通讯状况设施均较为完善，且周边共建配套发展较为成熟。
➤ 自然环境条件
估价对象距郑州市人民公园1.5公里、距商城公园2.6公里、距碧沙岗公园2.6公里，周边道路绿化较好，无特殊自然景观。
➤ 商住氛围
金水区交通发达，有金水路、农业路、东风路贯穿东西，有中州大道、文化路、花园路等纵向主干道，且有连霍高速与京深线在此交汇。目前区域内有花园路商圈、丹尼斯大卫城商圈及曼哈顿等几大商圈汇集，商业繁华度较高。且有郑州轻工业学院、河南农业大学等诸多高校，大大提升了宗地附近的人文环境。
➤ 规划条件
➤ 区域土地利用状况
估价对象所在区域以居住用地为主，基础设施较好，自然环境较好。
二个别因素
1、宗地条件
宗地位于郑州市金水区铁东路东、油脂北路南、用途为城镇住宅、宗地形状较规则；两面临路；水文地质条件较好；地形平坦；目前宗地开发程度为外部具备“七通”，内部场地平整。（宗地情况来源：郑政出[2016]75号（网）地块挂牌出让须知）
2、最有效利用
根据相关规划，假设项目按照最大容积率即3.0来建设，计容建筑面积为186587平方米。
本次按照常规比例进行估算▼
下面我们来估算下车位数量▼
技术思路为：先根据周边同档次项目的面积配比来相应的推测此项目的平均户型面积，从而得出项目大致的总套数，并根据车位配比估算出车位数量。
具体估算过程如下，距离评估宗地最近的在售高端型楼盘“东润泰和”的户型面积分布为▼
通过计算我们得出“东润泰和“平均户型面积约为160㎡，由于两者位置在同一区域、又同属一个供需圈、且容积率相似，我们暂以此来作为评估项目的平均户型面积，并由此得出项目户数约为182856/160=1143（户）。
按照规定居住用地停车位按不小于1.0个车位/户标准配建，套内建筑面积大于等于130平方米的户型，停车位按照不小于2.0车位/户标准配建，同样按照平均面积160平方米来计算的话，车位配比不应小于2.0车位/户的标准，所以车位数量约为1143*2=2286（个）
2
测算过程
一方法选择
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），通行的估价方法有基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法、市场比较法、成本逼近法等。由于本次估价对象为土地，土地的常规评估方法为比较法和假设开发法。
根据郑州市市场发育情况并结合估价对象的具体特点，本次评估主要选取假设开发法进行测算。原因如下：
估价对象所处的金水区土地市场近期并不活跃，类似土地交易案例较少，可比性较差，故不选用市场法；
郑州市基准地价的估价基准日为2013年1月1日，因近期区域内土地市场价格波动较大，基准地价无法如实客观反映现时的土地市场价格，故不选用基准地价法；
估价对象属于待开发土地，具有相应的规划指标，且当地建设成本较易获得，开发完成后的房地产价值较容易预测，故选用假设开发法。
二测算过程
1、基本原理及计算公式
假设开发法是在预计开发完成后不动产可实现的开发价值的基础上，扣除预计的正常开发成本、利息、利润和税费等，以价格余额求取土地使用权价格的一种方法。
计算公式为：V＝A-B-C
（式中：V—地价，A—开发价值，B—开发成本，C—开发商合理利润）
基本假设：
①使用权类型：此次评估假定估价对象为出让用途下的价值；
②使用年期：按估价对象土地的剩余使用年限；
③地类（用途）：城镇住宅；
④在工程竣工验收时项目全部销售完毕；
⑤在开发期间各项成本均匀投入；
⑥项目按设定的最佳利用方式自行开发，容积率为3.0。
2、确定最佳开发利用方式
根据项目的规划设计限制条件和评估假设前提，确定本项目在最佳开发利用方式下的经济技术指标为：
3、预测开发价值
估价对象开发完成后，考虑到估价对象所处区域、项目整体定位以及对市场的分析，设定估价对象项目建成后住宅、车库均以销售为主。故本次评估待估对象建成后住宅、车库的价值均采用市场比较法进行测算。
市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际价格进行因素修正来求取估价对象价值的方法。
其计算公式为：
比准价格＝可比案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
①住宅物业开发价值的确定
➤ 可比案例选择
由宗地规划不大于3的容积率可推测评估项目未来将是偏高端型的住宅，在广泛收集案例的过程中，笔者发现目前金水区的楼盘与评估宗地类似品质的可比案例并不多，因为待估宗地所在区域为老城区，周边偏高端型的住宅小区有限，在此基础上笔者选取了可比性尽可能大的楼盘作为比较案例，并根据实际情况进行因素修正，从而推测相对合理的待估宗地项目未来的住宅售价，具体对比情况如下表所示：
➤可比案例位置图
➤可比案例因素说明
通过以上比较因素说明，对各个因素进行情况指数修正，分别得出每个案例的修正价格，并将三个案例的修正价格进行平均，综合得出评估对象所在项目未来住宅售价为28000元/㎡。
②车库物业开发价值的确定
同样运用比较法，我们调查了如下表所示的几个小区的车库售价情况：
通过对比及综合各种因素考虑（由于篇幅限制，具体过程不在此赘述），得出评估对象所在项目未来车库的售价约为18万/个。
4、确定开发价值
估价对象开发完成后的价值为：
A=A住宅 A车库=182856.71*28000 2286*180000=5531467880（元）
5、确定项目开发成本
①建造成本
a.勘察设计费和前期工程费
包括市场调查，工程勘察，环境、交通影响评价，规划及建筑设计，建设工程招标，施工基础设施等开发项目的必要支出，参考目前郑州市场上同类项目的标准，本次取160元/㎡。
勘察设计和前期工程费=160×299916.54＝47986646.4（元）
b.项目按规划设计标准达到竣工条件时尚需投入的成本。
根据现场查勘情况，确定本项目的待建成本，详见下表：
c.专业费
包括工程监理费、招标费、竣工验收费等，一般按建安工程总费用的4%-6%计，本次取5%，则：专业费=1122414406×5%＝56120720.32（元）
d. 市政公用基础设施配套费
根据郑州市城市基础设施配套费的相关规定，本项目配套费按建筑面积170元/平米计取：
市政公用基础设施配套费=170×299916.54=50985811.8（元）
e.建造成本
建造成本=勘察设计和前期工程费 建安工程总费用 专业费 市政公用基础设施配套费=47986646.4 1122414406 56120720.32 50985811.8 =1277507585（元）
②购地税费
按照郑州市相关规定，购地税费包括契税4%及印花税0.03%。购地税费=0.0403V（元）
③管理费用：
包括建设单位管理费用、不可预见费，建设单位管理费用包括质监费、执照费、沉降观察费、规划道路放样等，以及建设单位工资福利、办公费、差旅费等，一般按建造成本的3%-6%计取，本次取5%，则：管理费用＝建造成本×5%＝63875379.25 （元）
④销售费用：
销售费用一般按总销售收入的1%-3％计，考虑到目前房地产市场状况及项目所在的区域，开发商可能需要在宣传上注意较多的限制因素，才能满足当前的规定条件，故广告策划难度相应增加。所以广告费、代理费、营销费等销售费用的支出可能也会占到相当一部分的比例，故本次销售费用率取2%,则：销售费用＝开发价值×2.0%＝110629357.6（元）
⑤利息：
指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。包括土地取得成本、建造成本、管理费用的利息。根据该地块的政府规划，该项目的开发建设期为2.5年。利率R取人民银行在2016年10月22日的1至3年（含）的贷款利率4.75％。
则：利息＝（地价 购地税费）×〔（1 R）N-1〕 (建造成本 管理费用 销售费用)×〔（1 R）N/2-1〕＝59326583.06 0.0621v（元）
⑥税费：
为销售房地产应缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税和土地增值税。
a.销售税金
包括增值税及附加合计为销售收入的5.3832％：
销售税金＝开发价值×5.3832％＝297769978.9（元）
b.土地增值税(预征)
按照郑州市相关标准规定，对房地产开发企业征收土地增值税时，土地增值税预征率分别为：普通住房标准1.5%；除普通住房标准以外的其他住宅3.5%。故本次计算土地增值税确定预征率为1.5％。
土地增值税(预征)= 开发价值×1.5％（元）=82972018.2（元）
c.土地使用税
根据《郑州市人民政府关于调整城镇土地使用税征收范围土地等级和适用税额的通知》的相关规定：市内土地每平方米城镇土地使用税的年税额标准调整为:一级地段18元,二级地段12元,三级地段8元,四级地段3元。待估宗地所在位置属于二级地段，故土地使用税额取每平方米16元/年。
土地使用税= 62195.82 ×16= 995145.44（元）
d.税费=销售税金 土地增值税(预征) 土地使用税
=297769978.9 82972018.2 995145.44
=381737142.6（元）
⑦项目的总开发成本B
B=① ② ③ ④ ⑤ ⑥ =1277507585 0.0403V 63875379 110629357 59326583 0.0621v 381737142=1434418423 0.1024v（元）
6、确定开发商合理利润C
开发商利润率按计算基数的不同可分为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率，本次采用投资利润率作为开发商合理利润。
根据房地产上市公司年报、季报中具体住宅开发项目分析及证券公司分析报告中显示，一般住宅房地产开发年投资利润率在8-12%左右，估价对象所在区域为金水区，周边在建类似项目并不多，区域市场竞争相对较小。
以目前情况来看项目要实现较高的利润率还是有较大可能性的，故本次取估价对象年投资利润率为12%，项目开发期为2.5年，故确定开发商的合理投资利润率30％。则：
C＝（地价 购地税费 建造成本 管理费用 销售费用）×30％
＝（V 0.0403V 1277507585 63875379.25 110629357.6 ）×30％
＝0.312V 298006539.5(元）
7、地价测算
V＝A-B-C
＝5531467880-（1434418423 0.1024V）-（0.312V 298006539.5）
=3175396187-0.4144V
见证奇迹的时刻就要到了！！！
V＝2245048209(元)
经评估测算，最终确定估价对象“郑纺机”地块62196.59平方米的土地在评估时点2016年10月22日的评估总值为人民币2245048209元,取整楼面单价为12032元/平方米。
备注说明：以上评估过程中的各项计算，均是笔者按照此次评估的规划假设，并根据常规房地产开发项目的开发价值、成本及各项税费计算原则对项目未来开发情况进行的预估。当然，在实际开发的过程中所依据的规划条件及所发生的费用在此并不能准确的预测，所以此结果仅代表在当前的情势下，笔者认为的“郑纺机”地块62196.59平方米土地的市场价值。
由于该地块规划容积率为3，我们依据最高最佳原则设定该项目未来开发建设为高端楼盘。并在此基础之上对其成本和售价进行估算。
那么以此评估结果来看，明明白白的22亿放在这里，而数字本身是没有感情的，它只是赤果果的告诉我们，这就是市场，你信不信，它都在那里。没有炒作，没有吹嘘，没有夸大其词，你可以不接受，你可以质疑，但这就是事实。
3
既然地王也算名副其实，笔者也想到此地去沾沾贵气呢，近日我就到“郑纺机”地块进行了探访，发现地块的现状是这样的。
一眼望去，看似并没有什么特别，倒是隔壁颇具年代感的老旧体育场特别有种“致我们终将逝去的青春”的即视感，至此我仿佛看到了这片土地承载了一代又一代郑纺机人的青葱岁月。我相信在这块土地上生长着的每一棵树都没有想到有朝一日自己的出身居然变的如此高贵起来，可他们依然安之若素，宠辱不惊，以独立的姿态守候在这片有故事有回忆有温度的土地上。
虽然关于拿地一切都已尘埃落定，花落谁家也已水落石出；虽然不管有多不可思议，这块地都已经以高昂的身价傲然矗立在那里，可我认为，这不重要，都不重要。
多想我们能像这些树一样，在市场浮躁的如今，在地王频现的当下，在房地产欢呼雀跃的魅影下能够保持一颗不骄不躁的心，依旧能够对这个世界说，我就是我，是颜色不一样的烟火。
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