商品房预售合同登记网签备案属于行政管理范畴，根据物权法定原则并不直接发生物权效力
——某钢材公司与房地产开发公司破产债权确认纠纷案法律解析
【关键词】
商品房预售合同 预售登记备案 网签备案 破产债权确认纠纷 破产财产
【导读要点】
1、房地产公司进入破产程序时，房屋尚未竣工验收，不符合实际交付并办理产权过户的条件，属于法律上或事实上的不能履行，实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。
2.商品房预售合同登记网签备案属于行政管理范畴，根据物权法定原则，并不直接发生物权效力，未经变更登记，房屋所有权仍归属于出卖人。
【当事人信息】
原告/上诉人/再审申请人:钢材公司
被告/被上诉人/被申请人：房地产开发公司
【案情简介】
案涉房地产开发公司于2004年5月14日成立，开发建设某地房地产项目。2005年9月12日，钢材公司与房地产开发公司双方签订《协议书》，约定钢材公司向房地产开发公司提供钢材并垫付100万元款项。2006年3月11日，房地产开发公司法定代表人李某与钢材公司签订了《商品房预售合同》（共18套，另4套不在本案争议范围内），约定“可用钢材款转付购房款”。同日，双方又签订《补充协议》，约定：2006年4月13日前，房地产开发公司应按供应钢材量付款，按期付款后原签订的房屋购买合同作废；如房地产开发公司不按期付款，房屋购买合同生效。经钢材公司申请，2014年5月案涉14套《商品房预售合同》完成备案登记。
2018年7月24日，法院受理房地产开发公司破产重整一案。钢材公司向管理人申报了债权，要求房地产开发公司继续履行案涉14套《商品房预售合同》。管理人初审不认可钢材公司的主张，要求重新申报普通债权。钢材公司向管理人提出异议，管理人于2019年7月30日复审维持初审确认结果。钢材公司遂于2019年8月26日诉至法院。
【法院判决】
【一审】
驳回钢材公司的诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【再审审查】
驳回钢材公司的再审申请。
【案件解析】
《商品房预售合同》登记网签备案属于行政管理范畴，根据物权法定原则并不直接发生物权效力！
1、房地产公司进入破产程序时，房屋尚未竣工验收，不符合实际交付并办理产权过户的条件，属于法律上或事实上的不能履行，实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。
一审法院认为，本案中，房地产开发公司已经进入破产程序，实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且房地产开发公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或事实上不能履行的合同。因此，钢材公司要求房地产开发公司继续履行合同并交付房屋，法院不予支持。钢材公司可以向管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。
2.商品房预售合同登记网签备案属于行政管理范畴，根据物权法定原则，并不直接发生物权效力，未经变更登记，房屋所有权仍归属于出卖人。
二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条亦规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉的14套《商品房预售合同》虽已网签备案至钢材公司名下，但尚未变更登记到钢材公司名下，所有权仍归属于房地产开发公司，应为房地产开发公司债务人的财产。
再审法院认为，房地产开发公司与钢材公司签订的涉案14套《商品房预售合同》已经生效判决确认为合法有效，并办理了备案登记。根据预售登记备案的相关规定，备案属于行政管理的范畴，而根据物权法定的原则，并不直接发生物权效力。涉案14套《商品房预售合同》虽已网签备案，但尚未变更登记到钢材公司名下，原判决依据物权法的相关规定，认定涉案14套房屋的所有权仍归属于房地产开发公司，应为房地产开发公司债务人的财产，进而驳回钢材公司请求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式生效，民法典对应条款如下：
第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
《中华人民共和国物权法》（自2021年1月1日起废止）
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式生效，民法典对应条款如下：
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
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