出租不动产和个人房屋有啥区别(出租不动产和不动产租赁服务怎么区分)

律师工作笔记之违建房屋租赁效力问题

2022年3月5日星期六

由于是违建，一般来讲政府是不用给拆迁补偿的，也就是说从政府方面是无从拿到补偿款的。剩下的就是看看是否可以从出租方得到补偿的问题了。很多人认为出租方是需要赔偿他们的损失的，毕竟有合同约定，合同没到期房子就被拆除了，租赁房子过程中的装修和其他投入都需要出租方承担，毕竟违建的原因不是承租方，是出租方造成的。

对于这个问题，我们首先要看一下他们这个租赁合同是否有效，对于有效的合同可以按照合同的约定要求违约方支付违约金或者是赔偿相应的损失。如果合同无效，那么合同里边约定的这些条款也就是无效的，可能就无法按照合同的约定执行了，租赁合同约定的租赁期限以及约定的赔偿方式也都是无效条款了。就他们咨询的违建房屋租赁的合同来说，按照我们最新《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定应该属于是无效合同，因为该解释第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

从现有的情况来说他们的这些违建租赁合同必然是无效的合同的，因为涉及到的现在违建已经被拆除或者是被政府要求拆除，即便诉讼也不可能在法庭的辩论终结前取得建设工程规划许可证或者得到主管部门批准建设的情况了。

那么无效的后果是什么呢？根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”出租方收回房子，承租方拿回存放到里面的东西，对于造成的损失由各方按照过错程度分担；也就是说对房屋需要归还给出租人，然后政府依法拆迁，当然如果是已经拆迁，也就没必要归还，由于这种拆迁的原因不属于承租人造成的，所以也不需要折价补偿。

对于承租人承租房屋支付的租金能否要回来呢？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也就是说占有使用期间的费用还是按照租赁合同约定的方式支付，未到期部分已付租金可以要求归还。

对于承租人的由于租赁房屋而造成的装修、扩建损失由谁承担呢？

所以也给我们大家提醒，租赁房屋需谨慎查看相关证件，防止出现被拆导致造成损失自行承担的情况。