程 晨 S0570519080002 研究员
哪些公募REITs即将上市？
“公募基金 ABS”结构是亮点
公募REITs成功发行后SPV与项目公司反向吸收合并。公募REITs发行以后一定时间将进入交易流程的第二阶段，即项目公司反吸收合并其股东SPV公司，SPV公司注销以使得资产支持专项计划直接持有项目公司全部股权和债权。至此，从REITs公募基金到资产支持专项计划，再到项目公司将完成100%股权（债权）穿透。
再次，基金持有人大会、基金管理人和原始权益人占据公募REITs“C位”。在角色机制方面，基础设施公募REITs的扩募收购、资产出售及处置、投资策略调整等重大事项需经基金持有人大会表决通过；基金管理人的主要职责是对REITs产品的投资运作、基础设施项目的运营等内容进行整体目标化主动管理，基金管理人的运营管理能力直接关系到REITs 产品的收益实现，因此是公募REITs产品结构的核心；除此之外，原始权益人所提供的底层资产质量是公募REITs产品未来能否形成稳定收益的基础，按照国家发改委和证监会分别下发的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》通知要求，原始权益人所持有的基础设施项目应满足产权清晰、自制良好等条件。
自由现金流不考虑利息支出、所得税与折旧。已审批项目经验显示，项目估值通常采用息税前净现金流（EBITDA）。具体来看，在不考虑期初投入、期末资产处置的情况下，运营期间项目各期净现金流变化具体到会计科目可调整为：净利润 所得税 利息支出 折旧摊销 调整项（包括各期资本性支出、政府补助等，下同），或者也可表现为：营业收入-营业成本-税金及附加-期间费用 其他收益 营业外收入-营业外支出 利息支出 折旧摊销 调整项。
具体参数确定需结合经验及市场因素。债务比率和股权资本比率方面，项目根据可比上市公司平均水平确定D/E。债权资本成本方面，可选指标包括5年期以上贷款市场报价利率等。股权资本成本方面，首先可根据10年期国债的到期收益率确定无风险收益率；其次基于上证综指、沪深300等股票指数收益率时间序列计算市场风险溢价（市场风险收益率
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