对于拥有不动产或土地使用权的企业来说，在进行相关不动产或土地使用权转让时，往往涉及高额的税负。

这是由于企业在取得该项资产的时候，其入账价值往往较低，在若干年后实际进行交易时，交易价格可能存在数倍以上的溢价，如果此时进行交易，那么需要缴纳的税费是非常高的，主要涉及增值税及附加、企业所得税，还有土地增值税。

不过，企业在这方面还是存在筹划空间的，同时也很有必要进行筹划。目前，很多企业包括上市公司，采用的解决方案是以收购股权名义收购房地产，即通过收购拥有该项房地产的企业的股权实现房地产转让。

但是，这种方式存在非常高的风险。最近，就有两家上市公司因为采用这种方式进行税务筹划而惹上了麻烦。

案例一

山东某新能源科技股份有限公司在得知潍坊某环保装备有限公司有土地房产出售意向后，选择向其购买土地房产。

由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方最终就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司后转让新公司股权的方式取得相关资产。本项交易却被深交所进行问询了。

方案概况：

潍坊某环保装备有限公司以土地、房产出资设立A公司，注册资本为 3,000 万元，持有其100%股权。三个月后，该上市公司以 3,550 万元的价款收购A公司持有的 100%的股权，A公司成为上市公司的全资子公司。上市公司以收购A公司 100%股权形式实质为购买对应的土地房产。

分析：

根据方案的概况我们初步分析本项交易筹划存在以下风险：

1、该新能源公司通过收购奥捷特种装备获取土地、房产的合理性被质疑的风险；

2、A公司注销过程是否合法合规、是否存在补缴税款风险，特别是土地增值税追缴风险；

3、增资价格或转让价格不公允的嫌疑。

案例二

上海证券交易所科创板上市委员会2021年第18次审议会议于2021年3月17日上午召开，审议结果中，上海某鹏科技股份有限公司（首发）为：不符合发行条件、上市条件和信息披露要求。上市委现场问询问题中，“根据申请文件，发行人转让万溯众创100%股权的直接目的是转让相关不动产。请发行人代表说明该次交易是否需要缴纳土地增值税，是否存在被追缴风险。请保荐代表人发表明确意见”。

方案概况：

该公司设立A子公司后，通过以不动产增资形式将拟转让的不动产置入A子公司，而后将A子公司全部股权转让，以此完成拟转让不动产从该公司体内剥离。

分析：

根据方案概况初步分析本项交易筹划存在以下风险：

1、本项交易商业目的合理性的问题；

2、影响该公司的独立性；

3、结合该地区房地产市场的交易情况，评估增值率的增值率偏低不合理的风险，以及由此产生的被追缴土地增值税风险；

4、由于涉及关联交易，其公允性被质疑的风险；

5、本项目筹划后是否损害该公司利益的风险问题。

在此前，国家税务总局对具体个案有过批复国税函〔2000〕687号文《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》，虽然该批复不存在普遍适用性，但是直至到2021年该文一直全文有效，就是说，该批复在相关案件判定时，具有一定的参考价值，因此，我们在设计方案的时候就需要周详、细致，避免埋下隐患。

利用股权转让方式实现不动产或土地使用权转移税务筹划的方案并不是不可行，经过我们多个成功筹划的案例经验总结了以下几个关键注意问题：

1、双方是否以规避缴纳土地增值税为目的而采取股权转让的形式，就是说，股权转让的实质是否为了规避土增税的缴纳。我们可以从该项股权交易的商业目的去分析，比如说，该项交易是否符合商业逻辑，是否具有合理性等。从股权交易的开始，就需要将背景、关系、逻辑等捋清楚，后续方案的设计才有意义。

2、股权转让价格的确定。我们过往服务过的案例中，该客户公司不动产占资产总量的90%以上，但企业并没有实际经营，即账面净资产可能为0的情况下，那么，股权转让价格的确定到底是否需要考虑不动产的溢价，如考虑，那么价格是否公允？

3、取得不动产或土地使用权所在地及取得时是否涉及特殊条件或要求。比如说，当时取得土地的使用权是由于当地政府为了盘活资产、刺激经济、促进当地经济发展，通过较低价格甚至无需支付土地出让金的情况下给予的，在这种情况下，是否可以理解为只要该交易能满足上述要求即可？

4、即使该项交易需要缴纳土地增值税，那么，土地增值税的计税依据的确定则很关键。不动产或土地使用权按照取得时支付价款作为入账价值，与其他资产不同，不动产或土地使用权会存在数倍的溢价，那么，价格如何确定、是否公允也是我们需要重点关注的。

5、除了涉税风险之外，还有需要考虑非法转让土地使用权的法律风险：我国刑法第228条中规定，非法倒卖土地使用权罪,是指以牟利为目的,违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权,情节严重的行为。

之所以要对土地转让行为作出严苛规定，目的在于加强对国家土地资源的管理和利用，以及稳控房地产开发市场秩序和风险。

在本案中涉案行为名为股权转让行为实则为土地转让行为，而根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权转让必须满足一系列严格的条件：一是必须已经支付全部土地出让金并取得土地使用权证书；二是开发土地进行房屋建设的，必须已经投入25%以上……