什么是商办房？

房子的分类有住宅、商业和办公，又因为土地性质的不同，分为70年产权的住宅，40年、50年产权的商业和办公，这其中兼具住宅和商业、办公性质的房子就被称为商办房，也俗称商住房。

商办房限购吗？

2017年3月26日之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条税率件：

• 名下在京无住房和商办类房产记录的。
• 在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续个人五年缴纳个人所得税。
• 必须全款购买。

购买商办房注意事项：

1、商办房一般不能落户

商办房区别于普通住宅之处在于它无法实现落户，无法实现迁入户口的目的。对于想要购买学区房或者想要依此入学的朋友来说，商办房并不是一个好的选择，即使周边有好的教育资源，无法落户，便无法获得入学资格。

2、只能全款购买

个人购买商办类项目时，不能贷款，只能全款购买。

3、生活增值税成本高

商办房虽然是商业和住宅的统一体，但税率水、电、气等费用还是采用的商用标准，所以从生活成本上来说用房，要远高于普通住宅。

4、转让税费高

作为具有商业性质的商住两用房，在转让的过程中，税费要比一般商品房高，商住房转让契税为3%，而普通商品房契税最低仅为1%。商用不仅如此，商办房转让还要征收增值税、土地增值税等。

公寓是否是商办房？

商住两用房≠公寓

商办房既可以居住，又可以公司办公，是soho住宅的一种延伸，在住宅的基础上融入一些写字楼的硬件和设施。

公寓的不动产证上的用途是公寓性质，用于居住偏多。

商办房和公寓二者是包含关系，商办房包含公寓房商办，但不是所有的公寓房都是商办房。

个人购买商办类住房税费

1. 增值税及附加——（网签价-原值）／1.05*5.6%

2. 个税——差额*20%

1) 网签价大于核定价：个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价x10%-贷款利息-房屋出租本次印花税）x20%；

2) 网签价小于核定价价：个税=（核定价格／1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价x10%-贷款利息）x20%

3. 土地增值税

增值额x税率

增值额=网签价或核定价-原值-原契税-本次增值税及附加-递增额-网签价或核定价x10%

税率=增值额／（原值 原契税 本次增值税及附加 递增额 网签价或核定价x10%）

4. 印花税

1) 网签价大于核定价

（网签价-本次增值税）x增值税万分之五（双方都缴纳）

2) 网签价小于核定价

（核定价／1.05）x万分之五（双方都缴纳）

5商办. 契税

1) 网签价大于核定价

（网签价-本次增值税）x3%

2) 网签价小于核定价

（核定价／1.05）x3%

公司买商办类房产税费？

出售方：

1. 房产税——按原值的70%*1.2%/年；

2. 城市房地产房屋出租税——原值*1.2%/年；

3. 城镇土地使用税——对应土地级别税额*建筑面积/年；（18元-30元/平米不等）

如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

4. 土地增值税——四级超率累进税率；

• 增值额未超过50%的部分税率为30%
• 增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%
• 增值额超过扣除出租项目金额的100%未超过项目扣除金额的2用房00%税率为50%
• 增值额超过200%的部分税率为60%

5. 企商用业所得税——按年应纳税所得额的比率征收；

6. 土地出让出租金——800平米以上个人的到市局办理，800平米以下的到区里办理，以全额的5%或10%缴纳。

7. 增值税及附加——按差额（此次交易的网签价-原购买价）*5.6%征收

买受方：

契税——全额*3%；

印花税——全额*0.05%；

登记费——550元/本