万科房地产财务风险分析与防范(万科的财务风险分析)

2018年秋天，居安思危的万科率先喊出“活下去！”如今，“活下去”已经成为万科一个特别真实的存在。

在房地产行业一直犹如硬汉般的万科，近日交出的一季报让人唏嘘：毛利暴跌，净利不忍直视，业绩增速大幅放缓，还不得不计提多个项目跌价准备。

二级市场上，近期万科A（00002.SZ）股价也跌跌不休，截至4月27日收盘价为27.93元，较3月初的高位已下跌约20%，市值蒸发逾700亿元。

不过，万科整体财务、资金状况还算稳健，截至2021年一季度末，其“三道红线”已经全面达标。

毛利持续下跌，净利不忍直视

万科一季报显示，集团实现营收622.64亿元，同比增长30.33%；实现净利润12.92亿元，同比增长3.44%。一季度万科房地产开发的毛利率低至16.1%，创下历史的新低；净利率更是不忍直视——只有2.07%。

一季度万科主要财务数据

历史上的万科房地产开发及相关业务毛利润率较高，长期维持在35%左右的水平。红星资本局查阅万科历年财报可见，2017年至2019年其毛利率分别为：34.1%、37.48%、36.的25%，堪称优秀。但这房地产一数据在2020年度出现较大幅度下滑，毛利率跌至29.25%；今年一季度更是暴跌至16与.1%。

万科以房地产开发为主业，其毛利率无非由两点决定：一是拿地时的地价，二是销售时的单价。毛利暴跌的背后，既与楼市调控有关，更与近年万科拿了一堆高价地有与关。万科在一季报中也承认，本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率下滑，主要和近年来地价占房价比例提高有关。

考虑到房地产项目的结算周期，实际房企业绩数据反映的时间段更早一些万科。比如今年的毛利率，大多由去年的销售单价、前年的地价决定。当地财务风险价仍在上涨，而销售单价却难以同步上涨的时候，房企的毛利率必然下滑。

万科面对的问题，其实也是整个房地产行业共同面对的问题，可以挪腾的利润空间越来越小。

在2020年业绩会上，万科总裁祝九胜表示，公司内部已经达成一定共识，短期看房地产利润率仍存在下降趋势。但行业回报率不等于一家企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一季度万科毛利率下降幅度较大，也和市场行情有关。今年一季度受疫情影响，房企推盘节奏和销售节奏又比预期要快，肯定会影响毛利率。从销售角度看，为了加快去库存，也主动销售了一些利润空间不大防范的项目。从整个行业角度看，现在房企赚钱确实压力很大，需要房企积极研究新的市场机会。

总负债1.55万亿，又要计提跌价准备

眼下，房地产行业“三道红线”监管严厉，万科财务、资金状况还算稳健。截至一季度末，万科净负债率为15.5%，持有货币资金 1966亿元，短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元，均优于重点房企资金监测和融资管理规则的要求。剔除预收款项的资产负债率为69.5%，终于达到了“绿档”企业的标准。

一季报还披露，万科总资产约1.91万亿元，较上年末增长2.07%。其中流动资产1.58万亿元，非流动资产3235亿元。总负债1.55万亿元，较上年末增长约2.2个百分点。其中流动负债1.35万亿元，非流动负债2055亿元。虽然房企高负债因其结算周期的特殊性要理性看待，但万科的总负债规模仍然十分惊人。

万科总负债1.55万亿元

值得一提的是，在分析2020年财报中，万科基于审慎的市场策略，又对存在风险的项目计提存货跌价准备，金额合计41.8亿元，较2019年底时上升约40%。本年计提的存货跌价准备，影响报告期税后净分析利润19.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润14.5亿元。

据财报披露，新增的计提跌价准备的主要为廊坊的两个项目和保定项目，涉及金额分别为11.04亿和8.77亿元。其余万科11个项目分别位于大连、抚顺、合肥、南充、上海、乌鲁木齐、厦门、烟台、营口、镇江等地。不过，计提跌价准备，也体现了万科的谨慎度在主动提升。

万科对风险项目计提存货跌价准备

活下去，万科喊出向制造业学习

对于万科未来的发展，一些投资者感到担忧。4月25日在互动平台上有投资者提问：万科未来房价是否会出现大幅下降？如果出现如防范何保证“活下去”？万科则回应称，公司不对房价做具体预测，我们相信无论何时，精益运营的企业、能提供好产品好服务的企业，都可以通过自身的努力实现高质量发展。

不过，万科董事会主席郁亮已经为“活下去”开出了一道药方——向制造业学习。事实上，今年以来，郁亮已经多次提出要向美的、格力、海尔等制造房地产业龙头学习。

郁亮在2020年业绩会上说，“房住不炒”刚提出时，市场上还存在侥幸心理；但过去4年的调控，让市场清醒地认识到了政策的稳定性。郁亮说，房屋将回归居住属性，房地产则回归实业属性，趋势不可逆转。行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，这意味着房企不能再靠囤积土地、赚土地升值的钱了；不财务风险能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

郁亮举家电行业的例子说，2007年家电市场就已接近天花板，行业产能过剩。但经过残酷的洗牌后，存活下来的龙头如美的、格力、海尔，最终都凭借好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场，给股东创造了良好的回报。万科也要成为那几家在行业触顶之后存活下来的企业。