就在昨天，这个曾经房价傲视全国、曾经的明星地级市，迎来了新一轮大调控。

8月24日下午，温州市住建局在官网发布了《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》。在这份通二手房知中，温州市提出了很多具有建设性的调控政策。比如房价地价联动、控制房价州市涨幅、建立二手房官方指导价。

在分析这次调控前，先来梳理一下温州的楼市。

温州，现在的名头可能没那么响亮，但在2000年前后十年，这座城市名噪一时，因为强大的民营手工业制造，与东莞、珠海、佛山、唐山等城市一起组成了当时的明星地级市阵容。

其楼市更是足可以让温州人吹一辈子的，因为这座城市的房价，曾经比北上深还高，曾经坐上过内地房价第一城的宝座，就像如今的深圳一样。

2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。不少投资者从资本市场退出，为资金寻找出路转而投资房地产。温州的老板们，也在寻找保值增值的标的，看得见摸得着又处在牛市中的房子，顺理成章成为了他们的目标。

于是乎，温州炒房团横空出世。从2001年到2010年，温州房价开启了野蛮上涨的十年。这十年里，温州房价从几千到破万，再到突破两万，突破三万。

从上图可以看到，2010年温州房价达到了32333元/平方米，比排在第二的上海高了将近1万，是浙江省会杭州的1.6倍。

这是温州楼市最高光时刻。和绝大多数事物发展规律一样，盛极而衰。

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2011年末，温州爆发“老高事件”。国家宏观政策调控转向与温州民间借贷“积疾”共同影响，最终爆发了资金链断裂，老板开始跑路，一系列连锁反应随之发生。

而没有资金支撑的温州楼市，呼啦啦似大厦计算器倾，开始急转直下。

据公开计算器资料显示，企业、个人抛售房产现象大面积出现，温州房价连续32个月下降，部分商品房比最高峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。

这一次重创，让温州消沉了相当长的一段时间，哪怕是2015年下半年中心城市掀起了新一轮大牛市，也没能够带热温州楼市，温州至多只是让这座城市的房价缓缓筑底，开始企稳。

此后五年里，在棚改助攻下，温州楼市开启了小步碎跑模式，并没有出现大幅上涨的局面。

同期的杭州、宁波、金华等浙江其他城市，则甩开膀子，拼命上涨，杭州和宁波也顺利超越温州，温州则退居到了第三位。

数据：中国房价行情网

2020年，在疫情影响下，包括中国税费在内的全球诸国纷纷开启了量化宽松模式，宽松交易的货币政策下，很多城市的楼市又趁机州市上涨了一苏州波。

温州因为出台了人才购房补贴，也在去年有了明显起色，有人给温州2020年楼市的表现作出的总结是：风雨之后方见彩虹。

根据《2020年温州楼市年报》数据显示，2020年温州新房成交了11.2万套，相比于2019年的9.2万套，不减反而增长了21%。

同期，温州的土地成交188宗，揽金1022.5亿元，超越了2019年的182宗，金额929.3亿元，创下了历史最高。

房价也出现了明显上涨。

进入2021年，有记者实地探访了温州名校十二中附近的房价，即便是老破小，基本都在3万以上，而且非常抢手。

今年4月的一场阿里法拍一套南浦实验学区房，24小时、69轮竞价，这套建筑面积55平方米的房子，以231万元成交，单价站上4万元/平方米。关键是，这并不最贵价格。

带上广小六中双总校概念的小户型学区房，挂牌价直接突破了10万元/平方米大关。

正因为学区房开始躁动不安，温州之前已经提出了应对方案，如多校划片，加快教师流动等。

这明显是要效仿深圳和北京。目前，已经有深圳、常州、北京、上海、温州等多个城市提出了教师轮动教学。

就在今天，北京已经公布了细则，苏州决定从今年下半年开始执行，先在东城区、密云区试点，在年底之前，再启动6个区的干部教师轮岗交流试点。

深圳因为这个政策，名校楼盘已经遭遇了大降价和流拍，而北京在几天前公布教师轮岗制度后，据北京的中介传出消息，有对口育民小学的学区房，瞬间下调了60万。

教师轮岗制度，如果能够坚持到底、不打折扣地执行，它将成为高价学区房的二手房终结者。

所以说，如果温州能够认真执行多校划片和教师轮岗制度，那温州的学区房，也将迎来大变天。

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要迎来大变天的，不仅是学区房，还有二手房，因为在昨天温州的发布的通知中，明确提出：

要建立二手住交易房交易参考价格发布机制，重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测，落实交易参考价格在金融信交易税贷等应用。

就在昨天，合肥也做出决定，要建立热点学区二手房交易参考价格发布机制。

二手房官方指导价的威力，深圳、宁波已经是样板。

2月8日率先发布二手房官方指导价的深圳，二手房成交量已经脚踝斩，房价也已经三连跌。

宁波同样量价齐跌，本号之前也专门分析过。

数据：宁波市住建局

成都也已经量价齐跌，7月份发布二手房官方指导价的西安，成交量已温州经下跌，房价也在回归冷静。

至于不久前跟进的无锡、绍兴和东莞，也正在冷却的路上。

现在合肥和温州跟进，合肥本就已经冷了，二手房官方指导价会让它变得更冷。温州的二手房，也将迎来大变天。

二手房官方指导价威力之所以这么大，因为二手房官方指导价，一般都会比之前业主的挂牌价要低，以深圳、宁波、成都的经验来看，官方发布的价格一般都是业主发布价格的8折左右。

即便业主仍按照自己的价格出售，银行却是会按照指导价给予贷款额度，仍能达到降杠杆的目的，购房者的首付款会更高。

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​除了要建立二手房官方指导价外，温州在昨天的通知中还提出：

第一、建立房价地价联动机制。

什么意思？在限地价、限溢价率的背景下，房企拿地之后，首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等因素，合理制定新建商品住房销售价格。

经会商指导确认的新建商品住房指导价格，作为该项目申请办理预（现）售批次的最高平均交易税价格。

简单来说，就是要根据拿地价、成本价以及税费和利润率，进行精密计算后合理定下预售价，不能随笔一写。

第二、严格控制房价涨幅。

市区已办理过预（现）售的新建商品住房项目，后续批次住宅按以下办法申报销售价格：

1、 首批去化率达到30%的，方可申请下一批预售。至于定价，原则上不得涨价。

2、如果，前一批次去化率已达到60%及以上的，价格可以适当调整，必须按年、季、月等税费指数进行严格把关、综合监测。

在这两招之下，温州的新房价格基本会回归稳定。

二手房官方指导价，稳定二手房。房价地价联动、管控房价涨幅，稳定了新房。温州楼市，接下来将进入新一轮稳定期，其中二手房大概率会向下调整一波。

本号给温州的购房建议是：

如果不是特别急，购房可以暂缓。如果实在急着购房，比如结婚要用、孩子上学要用，那就最好选择新房，不要选择二手房。