• 经营租赁方式租入的房产发生装修费用能否取得增值税专用发票抵扣增值税？
• 发生的装修费支出在企业所得税上应如何处理？
• 是否计入出租方的房产原值计征房产税？

1.租入的房产发生的装修费用能否抵扣增值税？

《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知 》（财税〔2017〕90号 ）第一条规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额 免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

2.租入的不动产发生的装修费用企业所得税如何处理？

企业经营租入的房产发生的装修费有两种情形：

• 一是日常普通的装饰装修费用，不属于改扩建的情形；
• 二是属于改扩建支出的情形，改建支出是指改变房屋或建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。

对于不属于改扩建支出的日常装饰装修费用，应计入当期费用，在所得税前直接扣除。属于改扩建支出的费用，应当作为长期待摊费用，按照规定摊销扣除。

其依据是：

《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

《企业所得税法实施条例》第六十八条规定：《企业所得税法》第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。

《企业所得税法》第十三条第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。否则按照长期待摊费用不低于3年摊销。

【小案例课堂】

2019年8月初，某企业以经营租赁方式租入一间厂房，租赁期为5年（60个月）。2020年1月初对租入的厂房进行装修，2020年7月份装修完成并投入使用，发生的装修费用为96万（不含税），2020年10月份收到装修费发票。请问：应当从哪个月开始摊销？每月摊销的费用为多少？

分析：前面已经说到发生的固定资产改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。因此，该装修费支出应当从不动产装修完成并投入使用的次月即2020年8月份开始分期摊销。

摊销费用如何计算？

从2019年8月初租入房产，2020年8月份开始摊销，剩余的租赁期为4年，即48个月，每月应摊销费用2万元。

3.发生的装修费用是否计入房产原值计征房产税

房产税由房产所有人缴纳。房产所有人将房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对于租入的房产发生的装修支出，由承租方承担装修费用，计入承租方的“长期待摊费用”，未计入出租方的房产原值，故不缴纳房产税。

【思考】

假如某老板准备将自有的房产出租给企业使用，该房产需要先进行装修后才能为企业所用。请问应先请装修公司装修好再出租给本企业还是直接出租给企业，由企业请装修公司装修呢？

如果选择第一种方式，那么发生的装修费用不能抵扣增值税，也不得在税前扣除。因为装修公司只能开具老板个人姓名作为抬头的增值税普通发票，而且即使取得了普通发票也没有什么用处。因此，在实践中应采用先将房产出租给企业，再由企业装修，这样不仅可以抵扣增值税，发生的装修费用还能在企业所得税前扣除。

最后，写这篇文章的目的不仅是为了告诉企业发生的装修费如何处理，而且是为了提醒各位老板，企业在租入房产之前就应当开始筹划，否则要多缴税。