代持房屋确权协议(房屋代持协议最新法律规定)

实践中，多数“借名买房”发生在亲友熟人之间，基于信任关系，借名人（实际权利人）和出名人（名义产权人）往往没有签订书面协议，在购房时也没有证据意识，未留下有用的证据。而房屋是不动产，以登记为准，万一出名人擅自出售、赠与、抵押代持房屋，都会严重损害借名人的利益。因此借名买房、代持房产可能存在巨大的法律风险。

借名人在权益受损时，为维护自身权益，通常会提起所有权确认之诉。那么如何证明借名买房关系并进一步确权成功呢？

想要证明借名买房法律关系，借名人可以从以下六个方面搜集和准备证据，为确权做好准备：

无论是从自有账户直接出资还是通过他人名义间接付款，无论是支付代持房屋的首付款、装修款、税费、中介费还是偿还按揭贷款等，都需要明确资金流转情况及款项性质，证明自身才是代持房屋的实际出资人。

即使能够证明购房款的实际出资情况，还需要证明这些款项的性质不是借贷更不是赠与，而是双方存在借名买房的合意，并对代持房屋权益的实际归属作出书面的约定。

需要特别提醒的是，由于双方签订的代持协议仅对其自身有约束力，只能解决内部争议，但如涉及外部第三人时，有可能出现额外的风险：

（一）在出名人意外去世且没有遗嘱的情况下，其名下房产会变成遗产由法定继承人继承。为了防范该风险，建议由出名人事先立下遗嘱，在遗嘱中明确去世后房屋归借名人。

（二）同样，如出名人是已婚人士，代持房屋在婚后登记的，离婚时配偶很有可能主张作为夫妻共同财产分割。为了防范该风险，建议要求出名人的配偶也一并在代持协议上签字，作为其知情并同意的证据。

总的来说，代持协议在确权中尤为重要，何况有时候不是一份代持协议就能搞定，需要配套的协议才能切实保障到自身权益，最大化降低风险，建议和专业律师面谈后委托起草。

借名买房的外在表现一般是借名人控制和管理代持房屋，例如由借名人居住或出租，以及物业费、水电费等居住成本也由借名人承担。

出名人一般应在签订房屋买卖合同、办理产权登记后将购房合同、产权证、契税发票等原件转交给借名人。上述原件由谁持有，也可以作为补强证据印证借名买房关系是否存在。

此外，为避免出名人在条件具备时不方便或怠于履行配合产权变更登记等义务，建议借名人提前和出名人做好委托公证，届时凭委托书和原件资料可自行办理代持房屋的相关交易、过户手续。

法官在审理这类案件时，一般会要求就借名买房的理由进行说明。

如当事人借名购买经济适用房等政策性保障房，损害了社会公共利益的，一般会认定为无效。

建议借名人参与和中介、卖家洽谈以及选购房屋的整个过程，在居间协议或买卖协议上等签字，留下参与购房的痕迹，将代持房屋与一般的房屋交易区别开，增加自身与代持房屋的联结，更有利于争取法官的自由心证。

总的来说，当事人对于借名买房关系存在争议时，法院往往结合双方是否存在借名买房的约定、购房款实际出资情况、房屋控制管理情况、购房原始凭证持有情况、借名动机是否合理等综合判断借名买房关系是否存在、是否有效。

法律在个案中才具有生命力，本文章观点仅供参考，不构成法律建议，任何个案敬请联系律师提供精准的专业意见，谢谢。