文|金穗源商学院 刘玉章
问题二十三：土地增值税清算后转让尾房如何缴纳土地增值税？
问：土地增值税清算时，开发项目还有部分剩余商品房，俗称“尾房”，我公司在销售尾房时，没有缴纳土地增值税。最近，税务局通知我公司补缴销售尾房的土地增值税，请问，尾房销售怎样缴纳土地增值税?
答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006] 187号)第八条规定:“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的称作“尾盘销售”，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(国税函[ 2016] 309号，以下称309号函)专门设计了清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表，其中
扣除项目金额合计=单位成本费用×本次尾盘销售的销售面积
如果纳税人在土地增值税清算时计算了单位成本，则
某类房产可售面积单位成本=清算时该类房产的总成本÷该类房产可售面积
309号函要求计算“单位成本费用”，“费用”是指附加扣除30%和“与转让房地产有关的税金”，“营改增”后有关的税金只包括城建税和教育费附加，合计为10%。因此，
单位成本费用= 130%×可售面积单位成本 与转让房地产有关的税金。
【案例】 甲房地产公司开发的A小区2017年12月已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请，进行A小区的土地增值税清算。清算时，尚有部分非普通标准住宅待售，清算时经审核确认的非普通标准住宅“可售面积单位成本”为每平方米7 860元。2018年6月销售房屋12套，销售面积1 176 平方米，每平方米不含税价14 300元，销售收入(不含税)总额为16 816 800元，假设增值税的实际税负率为4%，如何进行土地增值税的纳税申报?
[案例分析]
(1)计算单位成本费用:
单位成本费用= 7 860x 130% 14 300×4%× 10%=10 218 57.20= 10275.20（元）
(2)扣除项目金额合计=单位成本费用×本次尾盘销售的销售面积=10 275.20×1 176=12 083 635.20（元）
(3)增值额= 16 816 800 -12 083 635.20 =4 733 164.80(元)
(4)增值率=4 733 164.80÷12 083 635.20×100%=39.17%
(5)适用税率30%，速算扣除率为0.
应缴土地增值税=4 733 164.80×30%=1 419 949.44（元）
下期我们学习“ 土地增值税清算时应当报送哪些资料”，您也可以思考一下，下期再见！
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