排版 | 刘睿智

REITs在我国即将起步，而在海外，已经有超过30个国家发行过REITs产品。而除鹏华前海为债券 非标模式的公募基金外，目前我国尚无公募REITs问世。结合历史、规模以及参考价值，我们在此简要分析美国、新加坡和香港三地成熟市场REITs产品的表现，以期给投资者借鉴。

2020年前四个月，FTSE NAREIT权益型REITs指数平均下跌21.27%，购物中心和零售物业下跌最为明显。而基础设施类REITs截至三月仅下跌0.69%，四月收益涨幅扩大到8.82%，成为了表现最好的REITs品种。

REITs各产品之间分化较大，其成长性除了取决于资产质量之外，也与管理人的专业管理能力、收购/处置决策密切相关，越是长期看，后者可能越是重要。

美国：全球最大REITs市场，

基础设施类REITs表现优异

美国是世界上最早发展REITs的国家。2008年金融危机期间，受房地产市场衰退影响，REITs产品数量、规模及收益表现上均遭遇重创，但随后市场便快速恢复、并达到了新的高度。

从指数走势上看，REITs是相对收益型品种，与股指之间有正Beta，弹性不小。但那相对回报主要来自2008年以前，并无抗跌属性。

2000-2019年，权益型REITs产品的总回报为8.45倍左右，对应年化收益约为11.26%，明显强过标普500指数，抵押型稍弱，但年化收益也达到9.5%左右。

不同类型REITs回报差异大，而基建、工业类是其中回报最好的。美国REITs市场基础资产类型丰富，不同类型资产的历史表现也存在较为显著的差异。

美国基础设施类REITs共有6支，底层资产以通信领域资产为主，包括光纤光缆、无线基站、通信铁塔和数据中心等。

新加坡：亚洲最成熟REITs市场

亚洲地区REITs起步相对较晚，但发展迅速。2001-2005年间，日本、新加坡、香港等亚洲主流市场纷纷建立了REITs制度并发行了相关产品，其中日本是亚洲最大的市场，而新加坡则最为成熟。

业绩方面，新加坡REITs在指数回报上大幅跑赢股指，但亦没有体现明显的抗回撤能力。2011-2019年新加坡REITs指数回报合计1.43倍，对应年化收益率在4.07%，而富时海峡指数九年间指数回报为负值，对应年化收益率仅为-0.04%。

香港：大量境内地产

在此前，香港市场便成为国内房地产资产作为REITs上市的主要窗口。香港市场的REITs产品均在交易所上市交易，采用信托制结构。

走势上看，恒生REIT指数的整体回报小幅跑赢恒生指数，而最大回撤与股指一样均发生于金融危机期间，分别达到65.18%和64.49%。

不同REITs基金的表现分化较大，其中领展房产基金的整体表现最为优异。领展投资资产以香港本地零售商铺、停车场及办公楼为主，在过去的14年间不管是租金层面、还是本身物业价值层面都有不小增长。

总结来看，REITs品种在上述海外市场均表现出与股指基本同步的走势，曾经展现出较高的相对收益，但如今至少在指数上看优势已经不明显。