今天说北京。
这一轮北京跟其他三个一线城市步调真是有点不协调，2021年，学区房涨了不少，好的片区涨个两三成，但大部分都很稳定，说实话，不如预期。
2021年我认为北京的行情应该不错的，上半年上升势头不错，但下半年受困于全国信贷收紧，又不可避免的陷入小幅调整中。
但我觉得，积累了几年的需求一定会释放一波，该有的行情，就算迟到，也不会空缺。
2022年的北京楼市，我认为，会是四个一线城市中，行情最好的。
我们先看基本面，最后再做个预测。
市场行情
1.二手房
2021年，北京二手住宅网签193106套，创下五年来的新高。
在2021年初的时候，我对北京楼市的判断很快要有行情。
从成交量来看，去年上半年北京的确开始小涨了一波也迎来了楼市小阳春。
但下半年受累于全国货币收紧，房贷半年都贷不到款，同时严查经营贷。
导致北京正在缓慢回暖的市场迅速降温，成交量跌至冰点。
但2021年末，在利率下调、信贷宽松等一系列利好措施后，北京新房二手房都迎来了翘尾行情，12月份成交量再次攀升至1.5万套。
对比2020年，北京核心区域的房价大搞涨了10%-20%。
全年下来，北京的二手房价格对比2020年末依旧上涨了8.5%。
我预计2022年北京二手房会有一波不错的行情，我们回看过去十多年的成交量就知道，北京每五到六年就会有一轮牛市。
2009—2010年是一波牛市，然后2011—2014年调整，2015—2016又是一波牛市，接着2017—2020年又调整，2021年开始启动，可以预见的是，2022年肯定会有一波继续上升的行情。
最简单的逻辑就是，积累了四年的需求需要释放。
2.新房
2021年北京新房（不含保障房）供应1095万平米，成交1010万平米，网签87804套，同比上涨23%；住宅成交62800套；
以上成交数据均创5年以来新高！慢慢回到了2011—2015年的水平。
诸葛找房数据研究中心监测数据
在价格上，根据CRIC监测数据显示，2021年12月，北京新房住宅成交均价为52877元/㎡，同比上涨4%。
新房价格连续跌了三年后，算是见底回升了。
政策
2021年北京的楼市政策主要是以打补丁为主。
3月份开始严厉打击经营贷，直接揪出3.4个亿，对比一些南方城市才几千万，北京的力度可以说是全国之最了。
下半年则打击假离婚购房，北京日报之前报道过，上半年北京约有“14%的房屋交易属于离婚家庭购房。”
离婚限购的政策升级后，这条捷径也将被堵上。
之前疯传北京很可能推出二手房指导价的政策并没有出台，其实指导价的目的也是为了降杠杆。
但北京的非普线限制其实已经非常严厉，五环内普宅贷款首套首付35%，算下来最多只能贷300万，当然你也可以按非普宅来贷款，但首套首付也要40%，而且还要多缴纳增值税，如果是改善首付80%，几乎没有杠杆可加。
这个普宅非普宅标准今年估计还是不会调整。
不过北京今年的贷款政策肯定会放松，利率下调，放款加快，市场也能更好。
土地
在土地供应上，2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗，成交规划建筑面积598.33万㎡，土地出让金1899.94亿元。
2021年北京土地供应量虽然有所增加，但量不算大，和前两年相差无几。
2011-2021年北京市住宅用地成交总量变化
如果成交继续回暖，届时新房市场肯定会供不应求。
另外就是地价在上涨。
其实北京的地价这几年每年都在上涨，对比2019年，北京平均楼面地价已经上涨了8000元。
当然好消息就是2022年上市的新房大多有“限价”，所以即便地价上涨很多，房价也不会涨太多。
图片：大山说房
另外在2021年的集中土拍中，57宗住宅用地，有20宗都配建了保障房或者公租房。
这就意味着北京的纯商品房越来越稀缺。
将来改善性的纯商品住宅可能会和其他普通配建保障房/公租房住宅拉开更大的差距。
今年刚需要抓紧了，东西城、海淀、丽泽、太阳宫、京昌路、丰台等优质地段的限价新房，有资格有预算的话，可以买。
库存
从下面的供需表格可以看到，2017年-2020年，连续四年北京新房都是处于供大于求的局面。
但是2021年却发生了变化，成交面积>供应面积。
另外一直都说便宜的限竞房拉低了北京的房价，但截至2021年12月，总计114宗限竞房项目，眼下只有6宗尚未开售。
2021年的限竞房明显开始供不应求，而前面三年都是供过于求。
也就是说2022年的北京楼市，限竞房对市场供应过多的威胁已经解除，高品质的商品房将重新夺回北京楼市主战场。
库存方面：截至12月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1167.73万平方米，出清周期回升至13.9个月。
图：2020-2021年12月北京商品住宅（不含保障房）库存情况
数据来源：中指数据CREIS
相比2020年6月最高30多个月的库存，当下已经明显已经减大半了。
2022年的供求会走向平衡，如果需求爆发，随时可能面临供应紧张。
市场预判和购房建议
至于2022年，北京楼市如何走呢？
我觉得这一波的北京楼市行情还没有完全结束，机会还是有的，当然行情还是以分化为主。
原因有三
1、信贷逐渐宽松
由于北京一直以来严控信贷政策，房价始终未能像上海深圳那样，出现大幅上涨。
2020年年初北京之所以迎来一波小行情，疫情后放水有很大原因，还有就是jy贷宽松，很多投资客利用jy贷来降杠杆，一直到年中北京收紧jy贷和信贷了，市场才恢复平静。
但是年末信贷宽松后，北京市场成交明显开始回暖。
2022年的信贷肯定比去年更加宽松，所以北京今年值得看好。
2、需求并未释放完，供需平衡。
北京在2021年之前已经沉寂了四年了，压抑了四年的刚需和改善型需求，其实是没有完全释放的，2021年的成交量反弹就是最好的说明。
至于二手房行情，一旦限价新房受到热捧，甚至出现抢不到的盛况，肯定会有一批刚需转向二手房市场。
3、是限竞房快消化完了，供给量在下降，今年就可以达到供需平衡，甚至是供不应求。
最后北京的学区房是否还值得投资？
2021下半年，北京西城学区房多校划片暴雷后，引发全国学区房大地震，西城区的德胜、月坛的下跌幅度在15%-20%。
我在7月份的时候也有分析过「多校划片暴雷后，学区房还能买吗？」，现在依旧还是当初那个观点，顶级学区房学位不够的，需要多校划片的，三年内不适合投资，因为你买了也上不了，北京的学区房需求要等2026年才能变少，那时候顶级学区房的价值又会重新体现。
我不知道你看懂没有。
现在不够紧张，没有执行多校划片的学区房还是可以买。
2021年11月和12月，北京学区房成交已经陆续回暖了。
随着政策最严时期已过去，北京很可能是第一个走出楼市成交低谷的一线城市。
总结：
货币适度宽松，大环境下支持住房消费，2022年北京结构性牛市大概率如约而至。
只是北京执行了那么多年的非普线是不会轻易放松的，而且北京是全国调控的样板，如果大涨后肯定又会面临调控的升级。
所以我想北京涨个三成是比较合适的，如果涨到五成以上的话，肯定会调控，后面又会回调。
北京楼市有区别于全国其他城市非常不一样的特点。
首先其杠杆率极低，全都是低杠杆买房，购买力非常强大，民间财富巨大。
其次，北京是中国城市化最早的城市，住房的户型设计，楼龄老旧，很多存量住房的供应都是无效供应。这导致其供需是严重失衡的，真正的有效供应是非常短缺的，好房子很少。
再次，在四个一线城市里面，北京实际上从2017年以来已经调整了四五年，而房价最多的都只跌了两成，这恰恰说明北京购买力和需求非常强大。
同时，说明北京的房价泡沫是很小的，楼市发展更具备可持续性。
不过我也要提醒一下大家。
楼市行情通常都是出人意料的，很多时候都是牛短熊长，就是行情来了后，涨的太快太急。
一年就能把高潮走完，行情去了就要慢跌几年，股市也是这个特点。
因为人的情绪是这样，不涨的时候都不想买，还想等着再跌一点抄个底。
一旦行情开始了，就一窝蜂入市，生怕后面涨太多买不起了。
能够逆势操作的人太少了。
所以我的建议是，能买的现在赶快买，2022涨多了就不要买了。
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