政府工作报告提出“经济工作要坚持稳字当头”，“稳地产”成当务之急。预计宏观财政货币政策仍将进一步发力，或对房地产行业的平稳发展提供重要支撑。在需求端，满足合理住房需求特别是新市民、年轻人住房需求将成为政策发力点，后续需求端政策优化空间可能进一步加大。

■ 城市与区域发展研究院 苏志勇

在此，我们结合研究机构和专家学者对两会的政策解读，对房地产发展趋势做一番梳理和解读。

稳地产政策意图明显

政府工作报告确定的2022年经济增长5.5%的目标受到广泛热议。多家研究机构认为，这一目标反映了政府的主动作为，一方面有利于在预期转弱背景下提振信心，另一方面也体现了政府今年稳增长的决心。

目前我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，“稳字当头、稳中求进”成为全年工作的总基调。据统计，今年的政府工作报告出现了76个“稳”字，稳住宏观经济大盘成为今年的主要政策取向。中国社科院金融所副所长张明认为，5.5%的增长目标，意味着无论宏观经济政策还是金融监管政策都要出现一定程度的放松。

2021年下半年以来，经济出现明显的下行压力，房地产和基建投资持续低迷。经济学家任泽平认为，经济最大的下行压力来自传统的房地产链条，2021年5月份以来房地产销售大降，部分房企现金流紧张，土地大面积流拍，进而拖累地方政府土地财政、上下游建筑建材家电。据统计，2021年房地产增加值名义增速仅为4%，对GDP增长形成了负向拉动，今年前两个月尚未见到明显好转。

平安证券分析判断，政府工作报告提出“经济工作要坚持稳字当头”，“稳地产”意图明确。预计宏观财政货币政策仍将进一步发力，或对房地产行业的平稳发展提供重要支撑，为行业资金流动性恢复奠定基础。

政府工作报告在货币政策上提出“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”，意味着货币政策逐步转向宽松，对房地产投资和房企流动性形成利好。全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦近日在接受媒体采访时表示，今年上半年，宏观政策要发挥防滑托底的重要作用。

货币政策在前期降准、引导降息的基础上，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性，同时重点支持城市化和结构转型升级过程中住房建设资金需求，如支持城市农民工安居工程建设。简单地说，短期内货币政策重点在稳房地产，财政政策重点在稳基建。

申银万国研究所分析认为，鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则急需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。

新市民购房需求将成政策发力点

政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中金公司表示，当前房地产政策的重中之重是促进房地产实体市场需求的合理回归，而需求的恢复关键，在于引导购房人对于楼市景气度（尤其是房价）的预期回归平稳。

修复对楼市景气度的预期、引导市场需求合理回归，需要一系列政策安排。英大证券认为，相比2021年政府工作报告，2022年新增加了两个提法：一是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这意味着“购房者”的覆盖面更大。二是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，再次强调 “因城施策”，预计会有更大、更多的针对“购房者合理住房需求”的政策出台。

中信建投认为，目前核心需求侧政策放松被逐步触及，监管对行业风险调控表态更为积极。近期二线城市房地产政策放松开始触及限贷、限售，具备重要信号意义，后续其他地方有望跟进。

长江证券分析，上半年压力较大已是定局，所以后续需求端政策优化空间可能进一步加大，才能在下半年拉动基本面边际改善。截至目前已落地政策的效果可能相对有限，留给政策进一步优化的时间窗口已经比较窄，可能大概率就在3月份到二季度。?新市民购房是重要抓手，降首付、降利率、限制性措施优化等是需求端核心工具，其他如购房补贴和税费优惠等，本来就在因城施策框架内。

对于释放新市民购房需求，平安证券也有着相同的观点，他们认为新市民潜在购房需求会加速释放。其中新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有3亿人，潜在购房需求的加速释放亦能为当下楼市提供一定支撑。同时当下部分城市限购政策对非户籍人口或落户未满一定年限群体仍有购房限制，随着本次政策的出台，不排除未来部分城市政策出现微调。

中银证券预计会放宽部分人群的限购条件，如大学生、外来务工人员、随迁老人等。针对新市民的合理购房需求，或出现以下调整，如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可按最低 20%执行，并下调房贷利率等。

解决新市民住房问题需租购并举

政府工作报告提出，“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。这一表述与去年的经济工作会议一脉相承。

租赁需求是住房需求的重要一环。长期以来租房需求与市场供应严重不平衡。《2021中国城市租住生活蓝皮书》预计，10年内我国租房人口将近2.6亿，保障租赁住房需求是近年来住房供应的重中之重。

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从国家层面明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。近日住建部相关负责人透露，今年将计划筹集建设保障性租赁住房240万套（间）。机构预计，相关投资有望超过1.2万亿元，不仅将大大缓解新市民、青年人等群体的阶段性住房难题，而且对于提振国内需求、稳定经济大盘具有积极意义。

租赁住房供给一方面靠保障性租赁住房筹集建设，另一方面更需要发展市场化、机构化长租房市场。对此，全国人大代表、华中师范大学教授周洪宇在接受媒体采访时表示，当前长租房市场已进入高质量发展阶段，加快发展长租房市场，尤其是机构化长租房，是推动完善住房租赁体系及解决居住问题的主要工作思路。周洪宇认为，发展市场化、机构化长租房市场，有利于补齐我国租赁市场供给侧短板，是住房供给侧改革的重要举措，也是构建“租购并举住房制度”的重要内容。

保障性租赁住房加速补短板，“租购同权”的呼声也日益高涨。全国人大代表、58同城CEO姚劲波在今年两会再次提交了推动“租购同权”的建议，他希望加快落实，保障租房者享受同等的教育、医疗、就业等权利，逐渐推进租赁住房配套的基本公共服务均等化。全国政协委员莫天全也提出“保障租房群体享有公共服务的权利”的建议，希望推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。

任泽平在其微信公众号撰文指出，租购并举意味着“新模式”将通过市场体系与保障体系的双线发展，实现让所有人“住有所居”。加大租赁住房建设，是解决大城市“新市民”、年轻人住房问题的关键举措。

两会声音

卢天锡 全国人大代表

建议调整购房款付款方式

全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议，从完善商品房预售管理制度入手有效防范房地产市场风险。卢天锡建议，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》，并调整购房款付款方式。

具体来说，就是改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。

葛华勇 全国政协委员

支持刚需者需求 不应强行规定硬性购房资格

全国政协委员、中国银联原董事长葛华勇在政协提案中建议，对于年轻人完全为了自住而购买的首套住房，应在购房资格、住房抵押贷款等方面予以积极支持，不应强行规定缴纳社保年限、本地户籍等硬性购买资格。

葛华勇认为，面对当前经济运行中需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，要实现经济稳中求进的总目标，对于住房市场不能限制过死，或调控政策层层加码，更不能一棍子打死。应在坚持“住房不炒”和市场化发展的大方向下，因势利导、区别对待、因城施策。

周世虹 全国政协委员

建议废除商品房预售制度

全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹表示，预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般两年左右，这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益损失，还要承担逾期交房或不能交房的风险；同时，助推了开发商盲目扩张，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。

周世虹认为，只要商品房预售制度存在，其危害性将会一直存在。金融体系和资本市场的发展，为开发商提供了多元化的融资方式；经过30多年的发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，商品房预售制度改革势在必行。

杨成长 全国政协委员

建议加快完善土地出让收入三大平衡机制

全国政协委员、申万宏源证券首席经济学家杨成长建议，要健全国有土地收益基金制度，推进土地出让收入与出让支出的跨周期平衡；建立土地出让收入专项转移支付机制，推进土地出让收入的跨区域平衡；构建土地出让收入与一般公共预算间常态化的调节机制，推进土地出让收入的跨项目平衡。

洪洋 全国政协委员

建议取消公摊面积

全国政协委员洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

洪洋认为，没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积，而百姓却为它承担了高额费用；公摊面积划分没有统一标准，只能由开发商说了算；业主并未享受到公摊面积的合法收益；住宅物业费按建筑面积收费不合理；公摊面积并不供暖，却多数采暖费按照建筑面积（包含公摊面积）收取，这样的收费极不合理。

周洪宇 全国人大代表

以机构化长租房为抓手 扩大租赁住房供给量

全国人大代表、华中师范大学教授周洪宇认为，发展市场化、机构化长租房市场，有利于补齐我国租赁市场供给侧短板，是住房供给侧改革的重要举措，也是构建“租购并举住房制度”的重要内容。当前，相关住房租赁企业也正向着更加专业化的方向迈进，现阶段要进一步提高机构化长租房的市场地位。

对于进一步扩大租赁住房供给，周洪宇指出，可在超大、特大城市规范发展“起居室改造再出租”模式，也就是“N 1”模式，并支持在人口净流入大、租房需求大的地区进行模式试点。该模式能有效增加单间、小户型房源供给量，提高单套租赁住房使用效率，降低单位租金水平、缓解年轻人的租房压力。当前，上海、武汉、苏州等城市已陆续出台政策鼓励“N 1”模式的规范发展。

除此之外，周洪宇建议，在一线、新一线城市中的净流入人口、租房人口较多的地区，鼓励多套房的个人房东将闲置房屋委托给专业租房租赁企业进行出租，可给予房产税减免。相关部门对住房租赁企业、中介机构、个人房东做到分类分级管理，个人存量住房交由住房租赁企业统一管理、出租、备案，不仅能规范长租房市场持续健康有序，也能在提高居住品质的同时扩大租赁住房供给量。

刘志让 全国人大代表

（根据媒体公开报道整理）