一、 增值税的计税方法：分为一般计税方法、简易计税方法两种。
1、一般计税方法计税公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 （适用于增值税一般纳税人）
二、 销售额
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）
2.纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。土地价款包括土地受让人向政府部门（或个人）支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
三、 房地产开发企业增值税税率、征收率和预缴、补缴税款
1.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产新项目，按照一般计税方法适用9%的税率计税。(税率变化：2016年5月1日：11%；2018年5月1日：10%；2019年4月1日：9%)
2.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
4.预缴税款
（1）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产企业收取预售房款（包括首付款、全部房款）时，只要求预缴增值税，不具备增值税纳税义务发生时间，不得开具增值税发票，只需要开具收款收据即可。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的税务机关明确了过渡办法，允许按"不征税"开具预收款增值税普通发票，但并不改变增值税纳税义务发生时间。
（2）应预缴税款按照以下公式计算：
· 应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3%
· 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
5. 项目完工、交付业主后（纳税义务发生时间）计算补缴税款
（1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
（2）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
四、进项税额
1、房地产企业外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费、广宣费、销售佣金等等。
2、下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣：
（1）用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务，以及专用于上述项目的固定资产、无形资产（不含其他权益性无形资产）和不动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产（含在建工程），以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（5）购进的旅客运输服务、贷款服务及与贷款相关的融资利息、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（2019年4月1日开始购进国内旅客运输服务可以抵扣，财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号；国家税务总局公告2019年第31号（限于与本单位签订了劳动合同的员工，以及本单位作为用工单位接受的劳务派遣员工））
（6）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3、企业之间发生业务往来时，购买方通常会向销售方索取增值税专用发票，发票上注明的税额可作为进项税额进行抵扣。除了增值税专用发票可以抵扣外，以下几种票据也可以抵扣进项税额：
（1）机动车销售统一发票
从销售方取得的税控机动车销售统一发票上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。
（2）海关进口增值税专用缴款书
从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。（3）农产品收购发票或者销售发票
购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额，准予从销项税额中抵扣。（9%或10%）（4）解缴税款的完税凭证
从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。（5）收费公路通行费增值税电子普通发票
纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额。（6）桥、闸通行费发票
纳税人支付的桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：桥、闸通行费可抵扣进项税额=桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1 5%）×5%。（7）旅客运输凭证
纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额： ①取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；
②取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价 燃油附加费）÷（1 9%）×9%
③取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1 9%）×9%
④取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1 3%）×3%
4、增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限。纳税人在进行增值税纳税申报时，应当通过本省(自治区、直辖市和计划单列市)增值税发票综合服务平台对上述扣税凭证信息进行用途确认。（《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》（2019.12.31税务总局公告2019年第45号））
5、房地产开发企业主要涉及以下购进货物、应税服务：购进货物、建筑安装服务、设计、勘察、测绘、代理等现代服务等。
五、增值税发票
1、增值税发票包括增值税专用发票、增值税普通发票（含电子发票）、机动车销售统一发票、二手车销售统一发票，通过增值税发票开票软件开具。另有通用机打发票、定额发票、门票、客运票等发票，不是通过增值税发票开票软件开具。目前合肥市手工填写的发票，税局在2018年1月1日起不再发售《合肥市国家税务局关于停用网络发票开票系统、停供通用手工发票、通用机打发票（平推式、卷式）的公告》（发布日期2017-11-27）。票样如下：
2、自2018年1月1日起，纳税人开具增值税发票时，商品和服务税收分类编码对应的简称会自动显示并打印在发票票面"货物或应税劳务、服务名称"或"项目"栏次中。
3、增值税专用发票开具
（1）增值税专用发票应按下列要求开具：
①.项目齐全，与实际交易相符；
②.字迹清楚，不得压线、错格；
③.发票联和抵扣联加盖发票专用章；
④.按照增值税纳税义务的发生时间开具。
（2）一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和发生应税行为可汇总开具增值税专用发票。汇总开具增值税专用发票的，同时使用增值税发票开票软件开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。(《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发〔2006〕156号）第十二条)
4、2018年3月1日及以后加油发票
根据《国家税务总局关于成品油消费税征收管理有关问题的公告》（国家税务总局公告2018年第1号）文件规定，汽油、柴油、航空煤油、石脑油、溶剂油、润滑油、燃料油等成品油需按税务总局的新要求开具，开票日期是2018年3月1日及以后油票具体要求如下：
（1）成品油专用发票、普通发票、电子普通发票左上角打印"成品油"，普通发票（卷式）无此要求；
（2）成品油专用发票、普通发票、电子普通发票"数量"栏必录、"单位"栏必须选择"吨"或"升"；普通发票（卷式）"数量"栏必录（卷票没有单位选择项，默认数量的单位为"升"）；
（3）所有类型的成品油发票纳税人识别号必须填；
（4）所有类型的成品油发票必须有商品和服务税收分类编码简称；
5、ETC充值取得的增值税电子普通发票
A.《交通运输部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税电子普通发票开具等有关事项的公告》（交通运输部公告2017年第66号）(2020年4月1日前)
（1）通行费电子发票分为以下两种：
①.左上角标识"通行费"字样，且税率栏次显示适用税率或征收率的通行费电子发票（以下称征税发票）。可以抵扣
②.左上角无"通行费"字样，且税率栏次显示"不征税"的通行费电子发票（以下称不征税发票）。不可以抵扣
（2）ETC后付费客户和用户卡客户索取发票的，通过经营性收费公路的部分，在发票服务平台取得由收费公路经营管理单位开具的征税发票；通过政府还贷性收费公路的部分，在发票服务平台取得暂由ETC客户服务机构开具的不征税发票。
（3）ETC预付费客户可以自行选择在充值后索取发票或者实际发生通行费用后索取发票。
在充值后索取发票的，在发票服务平台取得由ETC客户服务机构全额开具的不征税发票，实际发生通行费用后，ETC客户服务机构和收费公路经营管理单位均不再向其开具发票。
客户在充值后未索取不征税发票，在实际发生通行费用后索取发票的，通过经营性收费公路的部分，在发票服务平台取得由收费公路经营管理单位开具的征税发票；通过政府还贷性收费公路的部分，在发票服务平台取得暂由ETC客户服务机构开具的不征税发票。
因此，建议在办理ETC卡时，最好办成后付费客户，如果办成预付费客户，必须是等到实际发生通行后再索取征税发票，才能够抵扣。
2018年1月1日起，纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额，取得不征税发票的不得抵扣进项税额。
B.《交通运输部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税电子普通发票开具等有关事项的公告》（交通运输部公告2020年第17号）（2020年4月1日开始实行）
(1) 通行费电子发票开具对象为办理ETC卡的客户。未办理ETC卡的客户，仍按原有方式交纳通行费和索取票据。
（2）上述交通运输部2017年第66号公告（1）、（2）、（3）继续有效。
6、增值税发票备注栏应关注的事项（9种情形）
符合条件但未按规定填写备注栏信息的增值税发票，将不能作为有效税收凭证。
（1）建筑服务
备注栏填写：建筑服务发生地县（市、区）名称、项目名称。
依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第三项（纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。本公告自2016年5月1日起施行。
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第五条"关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。本公告自公布之日（2016年11月10日）起施行。"
（2）转让不动产
备注栏填写：不动产的详细地址
特别提醒：同时应在发票"货物或应税劳务、服务名称"栏填写"不动产名称"及"房屋产权证书号码"（无房屋产权证书的可不填写），"单位"栏填写"面积"单位。
依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第四项
（3）出租不动产
备注栏填写：不动产的详细地址。
依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第五项
（4）保险机构代收车船税
备注栏填写：保险单号、税款所属期（详细至月）、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。依据：《关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告》（国家税务总局公告2016年第51号）
（5）转让或出租土地使用权
参照不动产转让和出租填写备注栏信息。
（6）单用途商业预付卡（单用途卡）
若销售方与售卡方不是同一个纳税人，销售方在收到售卡方结算的销售款时，应向售卡方开具增值税普通发票，在备注栏注明"收到预付卡结算款"，且不得开具增值税专用发票。依据：《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第三条第四项
（7）支付机构预付卡（多用途卡）
特约商户收到支付机构结算的销售款时，应向支付机构开具增值税普通发票，并在备注栏注明"收到预付卡结算款"，不得开具增值税专用发票。依据：《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第四条第四项
（8）已缴纳营业税补开发票
备注栏填写："根据11号公告补开"或"根据18号公告补开"字样、原地税预缴税款的完税凭证号（或缴款书字轨及编号），以及原营业税收入确认凭证编号。
特别提醒：2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。依据：《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第七条、《关于做好补开增值税普通发票有关问题的通知》（重庆市国家税务局营改增领导小组办公室2016 年5月4日发布）
（9）货物运输
备注栏填写：起运地、到达地、车种车号、运输货物信息，如内容较多可另附清单。依据：《关于停止使用货物运输业增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年99号）第一条
六、费用报销注意事项
加强企业开支相关实质性要件的审核工作，是企业不断完善内部控制制度的重要组成部分，同时也是企业所得税法判断是否准予税前扣除的重要依据，是证明企业支出是否与企业取得收入有关，是否合理的重要条件。
光靠一张发票并不足以支撑业务的真实合理的，需要一些业务实质性要件去支撑（诸如合同、收料单、领用单、审批单等）。如果光靠一张发票入账无论是在企业内部控制管理上还是在税务管理上都存在漏洞和风险。
（1） 、日常工作中主要的业务实质性要件有哪些？
1、实物资产：
如：购买原材料、机器设备、办公用品、低值易耗品、礼品等，是否有入库单、入库单签章、审批手续是否齐全，是否有采购合同，是否有质量验收合格证明、发票日期和发票金额是否与采购合同对应，是否有从第三方开票，是否舍近求远采购，成本费用率是否明显超过行业合理水平。
2、租金发票
是否有行政办公部门审核确认手续，是否有房屋租赁合同、发票日期金额是否与租赁合同吻合。
3、业务招待费
业务招待费报销，是否有经办人、部门经理甚至公司总经理审核签批，大额发票是否有消费清单。大额发票是税务稽查重大，如果没有清单，可能会认为虚假消费。
4、差旅费
差旅费报销单内容是否填写齐全，所附的车票是否为去出差地的车票、餐饮、住宿、交通费发票是否为出差地的发票、人员和人员名单是否与派出的人数相吻合。
本单位员工出差旅途中的费用支出，包括购买车、船、火车、飞机的票费、住宿费、伙食补助费及其他方面的支出。
是否存在将客户的住宿费、餐饮费、车船机票费用作为差旅费核算，进而抵扣增值税情况？
5、会议费
会议费报销是否有会议通知、会议议题、参会人员名单、签到表等资料，是否有与会议无关费用（如旅游费）列支。
6、工资薪金
是否有考勤记录、招聘合同、是否扣缴了工作薪金的个人所得税，工资数额是否与劳动合同和考勤纪律相吻合，是否有合理的薪酬管理制度。
7、运费
运费报销，是否有运费报销单，起运地和运达地是否与运费报销单相吻合，是否由起运地和运达地以外的车辆运输、运输价格是否波动较大。
8、油费
加油费报销，报销的加油费是否为本公司车辆或本公司租赁的车辆，本公司账面上是否有车辆，加油费总额是否超过了车辆理论行车的最大油耗量。
9、水电费
水电费报销，发票上的字码是否与水表、电表的字码相符，是否与本公司的产能相吻合。有的企业账面反映产量很少，但水电费却很高。
（二）费用报销几个要点
1、票据与实际业务吻合
这是费用报销中最基本的常识知识，比如：采购一批物料，按理应该取得商品购销发票，但最后到财务报销时使用的是接受服务的发票，这样牛头不对马嘴，自然不得抵扣或在税前扣除。
2、附件能有力支撑费用发生的真实性
附件（包括合同）与报销单之间应具有较强的逻辑性和关连性，比如：报销物料采购款，后面的送货单仅写了物料一批和总金额，没有写明物料的用途、送货人和收货人也无签字，根据这些现有的单据并不能判断这笔采购业务是否真实发生、有无存在舞弊的风险。
3、取得的发票类别符合税法要求
诸如水电费、印刷费、办公费、物料采购费用等可以使用专票报销，但吃饭的发票、会所、KTV、酒吧、业务招待馈赠礼品、为员工发福利的发票等使用普通发票报销即可。
七、合同签署注意事项
在重视财税规范核算的同时，更要把合同规范签订作为企业前置性管控的重要环节，只有这样，企业的税收利益才可以最大化。
1、合同价款：总价包干、综合单价 价税分离（印花税）
包工包料/甲供材/清包工
货物销售（设备） 安装：分别作价
一票制、两票制（货物 运输）
2、明确税率和发票类型：涉及税金能否抵扣、抵扣多少（增值税）
3、质保金：明确期限和质保金比例，质保金发票提供时间（一般在支付至95%的工程结算款时提供）（土地增值税、企业所得税）
4、工程及材料款支付：明确先提供发票才付款（付款时乙方必须提供符合规定的增值专用税发票，否则甲方有权拒付，由此造成的责任由乙方承担。）。预付款、定金、订金区别
5、"四流合一"：合同流、货物（服务）流、资金流和发票流。能够抵扣的增值税进项发票需要满足"四流合一"，即合同与哪个单位签订，资金按合同约定付给哪个单位，货物或服务按合同约定的产品（劳务）和数量由哪个单位提供，发票由哪个单位按合同金额等内容开具。
6、发票专门条款：（建筑服务）
关于发票的约定：本合同价款为含税价（税率9%），承包人须为发包人开具合法、真实、有效的合格增值税专用发票。不合格发票包括但不限于以下情形：开具虚假、作废等无效发票或者违反税收法律法规开具、提供发票的，开具发票种类错误，开具发票税率与合同约定不符，发票信息错误，因迟延送达、开具错误等原因造成发票认证失败等。承包人如因未按期提供发票或开具的发票不合格等原因，导致发包人无法抵扣税款或受到行政处罚的，承包人同意承担由此给发包人造成的一切损失（包括但不限于因票据问题导致发包人无法抵扣的税款、缴纳的税款滞纳金和行政罚款等）。承包人承诺，如发包人或任何第三方（包括但不限于税务机关、独立审计机构）在任何时候发现承包人开具的发票不符合税法规定，承包人应立即重新开具符合规定的发票，并向发包人支付与不符合规定发票同等金额的违约金。承包人因自身纳税人身份、纳税方式等发生变化，导致开具的增值税专用发票适用税率发生变化的，应承担由此给发包人造成的经济损失。
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