郴州二手房增值税(郴州市二手房交易税费)

暂别“弯腰捡钱的日子”

王礼东是怀化美世家房产经纪有限公司盛世华都店店长，他为自己和同事们最近干的一个活儿，感觉特别爽，很有价值感。

市场变脸往往就在朝夕之间。2013年到2014年，王礼东的业绩一落千丈，最惨时甚至整整一个月没开过单，好在他有7000元的底薪兜底， “勉强饿不死也冻不坏”。时至今日，不光上海等大城市二手房市场不景气，怀化同类市场景况也差不多， “那种弯下腰就能捡钱的好日子，今后基本上很难有了”。

量跌价涨，心理因素使然

二手房市况虽不致沦落到“苟延残喘” “降至冰点”的地步，但着实令人感觉有些萎靡不振。据怀化市房管局出具的《怀化城区房地产市场情况分析(2018年11月)》报告，本地二手房市场持续萎缩。数据显示，2018年1-10月，市本级二手房成交面积 8.45 万平米，同比下降75.94%;其中二手房住宅成交面积7.51万平米，同比下降77.2%。新年开拔以来，类似情形暂无明显变异。

同一份报告用“二手房市场成交锐减”来强化描述怀化城区二手房现况，指2018年1-10月，全市二手房成交面积27.61万平米，同比下降63.11%。报告进一步明确，不动产登记改革以来，怀化市二手房成交量下降非常严重，尤其是对政策性住房上市交易影响较大，主要诱因在于土地性质问题导致办理不动产登记手续比较复杂，办理时间较长，同时也导致办证的税费收入锐减。貌似出人意料的是，怀化二手房交易看淡，成交价却在反其道而行之，报告显示，市本级二手房成交均价为 3399 元/平米，同比增长27.45%，其中二手房住宅成交均价为3274元/平米，同比增长28.85%。

“怀化二手房涨价是正常现象，不必大惊小怪。”楼盘网(总部在广州)怀化站法人代表杨红刚释疑道，“量跌价涨主要是受心理预期引导，当然市民消费习惯变化也是重要诱因。”据他观察，此地部分精 妆二手房甚至比新房贵，两者形成价格倒挂，比如岳麓欧城、宏宇新城、盛世华都等高端楼盘或小区，因为主打教育地产，有学位，牢牢抓住了精英购房人群的消费心态，其精 妆二手房比很多售楼部推出的新房普遍高出 1000 元左右(单位每平米，下同)，个别更高， “这在省内的确是个怪现象，只是大家已经见怪不怪”，相比而言，郴州二手房比新房一般则要便宜1000元上下，因为近年来郴州新房上市量比怀化大很多，长沙因为限购，最近两年来才出现新房和二手房价格倒挂现象。他说怀化二手房成交量从2018年三季度开始下滑，主因在于城区新楼盘推出力度大，推盘量也大，消费者大都喜欢追捧新房和大楼盘，诸如恒大、盛世华都、澳海澜庭等楼盘，销售形势相对于其他大部分楼盘要好很多，并且不少市民以前怕开发商因为种种原因中途突然停止开发，不能按期交房就意味着办不到产权证，如今这种情况已经很少见， “新房成交火 爆，相当程度上挤压了二手房市场”。此外，商业银行对二手房的放款速度普遍趋缓，新房开发商拿到贷款只要10天至一个月，而二手房却要两三个月，因为“银行对二手房贷款业务没有多少兴趣”。

怀化二手房市场“量跌价涨”状况可能悄然改观。杨红刚估计，新年以来，此地新房成交量不高，二手房也差不多，因为受一二线城市楼市量价有所下降影响，怀化等三四线城市消费者会闻风而动有所攀比，产生“楼市下跌”的心理预期，转而持币待购或曰持币观望。 “我对今年怀化楼市的预判是大体处于平稳过渡阶段，只是过渡时间长短还要观察。”他认为一二线城市可能出现的楼市变局，才是包括怀化在内广大三四线楼市的价值风向标。

楼盘越大，周遭区域二手房中介公司开得越多

痛并快乐着

怀化美世家房产经纪有限公司总经理杨玉林说，近期二手房生意不大好做，主要是由于公司越来越多，市场蛋糕则并没有太大增长，分蛋糕的人多了， “结果大家都赚不到钱”。他发现年底以来生意稍稍好做些，因为怀化一手房房源充足，很多楼盘的售楼部又不同程度地放水打折搞价格战，冲击了二手房的价和量，使得很多原本打算买二手房的市民分流去了新房市场。 “相比之下，最近几个月我们公司的总体业绩比往年下降一半，但还算过得去。”他透露，不少同行都在关店，“我们有7家门店还在经营，有3家门店暂时停业。”美世家现有 80 名员工，生意红火时曾有140人左右， “行情最好是在2018年夏天，当时我们每个门店都能成交10多套二手房，公司整体新房加上二手房，每个月都能走上八九十套的规模，其中三分之二是二手房。”杨玉林做了7年二手房，由于发现生意不如以往好做，便扩大经营品种，开始进入一手房市场， “不过相比而言，我还是觉得二手房好做些”。

2010 年，株洲人张蓉从怀化学院艺术设计系毕业后，就投身到二手房行业中来，他先是打了 8 个月工，随即开办了怀化市卓成房地产经纪有限公司，如今门店已经发展到5家，其中3家在怀化城区，2家在中方县城， “2013年是我们生意最红火的时候，那时公司员工中的业绩突出者，一个人就有10多套的成交量”。据他观察，2018年以来，怀化城区一些老楼盘的价格涨幅比新大盘还要大些，比如湖天开发区原来还有价格3000多元的楼盘，城东有不到3000元的房子，结果“一阵风似的”涨起来， “我听过好多市民说这么涨下去不得了，买新房的钱只能交首付了，赶紧买吧”，使得楼市火了一把。其次是新老房子置换，这也是一股推涨房价的改善型刚需力量。在怀化，本地开发商因为实力较弱，做小楼盘的比较多，市场号召力、影响力相对于外地同行要小，配套环境又跟不上，所以楼盘卖不起价，而外地商家普遍实力较强，盘子大，配套齐全，基本上都有学区，所以卖得起价，从而成为推涨新房连带二手房价格跟进的决定性力量。他觉得眼下实体经济不振，市民投资理财渠道受限，投资包括二手房在内的楼市，仍不失为一个财富保值增值的有效途径。

湖南新环境房屋科技有限公司已在长沙摸爬滚打18年，名列星城行业前三甲那是当仁不让，其旗下怀化新环境房地产经纪有限责任公司商圈经理曾胜华于2018年3月随公司来鹤城淘金，他说他们以房屋租赁为主，兼营二手房交易，因为刚进来那会儿怀化楼市比较火 爆，予人以足够的想象空间， “我们打算在这里从租赁起步，再渐渐深入二手房市场”，不意没多久市场环境便陡生变局，境况渐渐不如预期，直至初现“关店潮”，连专做二手房的业界大腕广西世华地产，2018年7月慕名前来，短短4个多月便偃旗息鼓铩羽而归， “所以我们顺势而为，情况好起来就留，不好就走”，迄今已经关闭2家店，现存9个门店， “其实很多店子都关闭了，这个不奇怪”，有个深圳来的门店曾在盛世华都小区安营扎寨，因为难以为继，最终偃旗息鼓。曾胜华此前已在长沙打拼三年，他说长沙二手房市场也在退潮，整体业绩萎缩明显， “地方政府调控，客观上对此形成打压”。他预计2019年下半年，怀化二手房市场会逐步重拾升势， “现在我们主要是设法先活下去，等待时机，乘机翻盘”。

成片开发使得怀化越来越趋向于“区域主流型城市”的价值认同

无需断腕，应断贪念

窘促中期待咸鱼翻身的二手房市场，仍给人无限憧憬，业内人士更倾向于用“困难不少希望仍在”，来概括自己的事业和职业前景。记者获悉，怀化城区二手房中介公司共约200来家，各县市区一般都有几家— —僧多粥少，竞争必然激烈。

“怀化比较排外。”曾胜华说，当初风闻新环境进入怀化市场前，部分本土中介公司就抱团形成利益联盟，以所谓“房产中介协会”名义达成内部共识，要求低制新环境，拒绝合作， “还要求各楼盘拒绝向我们交钥匙”，他认为这很不规范，也是不成熟的表现。

说到市场不尽规范的话题，王礼东提醒道，到目前为止，怀化还没有二手房网签制度，可能导致消费者者贷款时不能享受组合贷款，既不方便也不合算， “不做网签还容易导致一房多卖，给买主造成财产风险隐患”，他说上海有个“黄皮合同”即二手房网签交易合同，能够有效保障交易双方合法权益，建议“怀化二手房网签制度应该尽快落实”。杨玉林则发现，在长沙房地产交易大厅，管理部门设置了一个公开的银行监管账户，十分便于二手房买卖双方钱款安全、钱房两清， “这种监管很到位，很有效”。据了解，怀化职能部门也就此做过有益尝试，但尚未具体落实到位。

杨红刚透露，某些二手房中介公司资质不全，有的干脆没有资质，捞一把就走人，留下很多隐患给消费者， “这个问题应该引起职能部门重视”。专业人士提醒广大市民购买二手房时，要挑选正规专业、有一定经营实力的中介经纪公司，切勿为图便宜省事，去跟来路不明的野店、鸡毛小店套近乎，后者往往不熟悉办事流程，夸了海口后常常难以兑现，会无谓增加购房者的经济成本、时间成本和精神成本，甚至造成财产损失。

另一方面，一些二手房经纪公司不遵守行规，不光按成交额的2%收取居间服务费(即佣金，也叫中介费)，还向客户隐瞒真实成交价，比如将实际成交价是 4500 元/平米的房产虚报为 5000 元/平米，非法牟利，行业称之“吃差价”，诸如此类，务必防范。 “贪婪是不正当的从业者和竞争者，盲目入市的本来冲动。”张蓉就此总结道，现行二手房市场管理不尽规范，鸡毛小店、夫妻店较多，竞争比较混乱， “城区有2个门店以上的总店不到10家，其余都是单体店”，呈现小打小闹、一盘散沙格局。2018年开始，管理层即着手对此予以整顿规范，但行业整体步入正轨有个过程， “急也没有”。

市况不振，也在倒逼有关层面洗心革面， “变法”图强。据悉，市直相关部门要求从业者考取全国房产经纪人从业资格，或者房产经纪人协理证，很多业内人士认为这是大势所趋， “从业者必须过这个门槛”，同行们还是要多学习，多沟通，多思考，多动脑子，避免闭门造车，要及时了解和掌握相关政策导向，同时应有各自的职业规划，切忌故步自封埋头拉车， “像那种单纯靠忽悠去撞市场碰运气，贪得无厌搞一锤子买卖，坏了自己名声也坏了行规，给消费者带来损失的行为，注定是不会长久的”。

某种程度上，怀化二手房市场需要壮士断腕，职能部门也正在架构不断加强管理的路线图，譬如严格落实中介机构备案制度、积极推行从业人员实名服务制度、建立多部门联动机制等。 “如果二手房市场出现回暖迹象，我们会考虑把主营业务转移到这上面来。”曾胜华建议成立一个正规的专业的房产经纪协会，引导同业者们强化沟通、交流，信息分享， “这样才能不打乱仗，规范经营”。

火 爆后的沉寂，抑或沉寂后即将复又火 爆?

影响二手房价格的主要因素

二手房价格包括成交价、银行评估价、国土部门评估价、中介估价等。影响二手房价格的主要因素包括：

1.开发商的品牌

开发商的品牌会影响二手房的价格，小区整体的规划设计和物业服务的好坏，对房屋成交的影响也较明显。近年来消费者从物质需求逐渐转向精神享受，由居家离工作地点近这类简单需求，转变为小区绿化高、卫生整洁环境优美、物业服务好等。

2.地段交通

房子所在位置对房价的拉动作用非常明显。由于住户日常生活上班工作都是要外出，因此涉及到交通问题，如果地铁线路开工、通车，那么一定会带来房价上涨。同时如果小区周边各方面的商业配套非常齐全的话，再次出售就一定能卖出好价钱。

3.户型

如果房子的户型设计不合理、户型不够方正、浪费的面积多，会让人觉得很不实用;如果同时还存在暗间的话，采光通风的效果就会很不好，也会影响房子的售价。

4.房龄

从贷款的角度来看，越年轻的房子就越容易申请到贷款。如果购房人需要申请贷款买房，就要尽量选择房龄小的二手房。另外，二手房是有折旧率的，如果没有特别突出的亮点，比如对口重点学校等，那么，房子的年龄越大，房价也会越低。

5.装修情况

如果是已经装修好的二手房，对于购房者来说，既可以节省成本，又可以立即入住，自然房价也会高于没有进行装修的二手房。但如果装修风格不合接盘者的心意，那就另当别论。

6.消费者心理因素

消费者心理因素主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格有较大影响，如果他们特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上就会提高。

7.市场因素

市场因素主要包括经济状况、二手房市场行情及市场供求状况等，其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨，反之亦然。