四川劳务企业税务筹划(建筑企业劳务分包税务筹划)

前面几期推文我们讲过，公司用房通过转变使用性质，可以降低公司的房产税；同时也讲过，如果是房东租房的话，可以通过与租客等价交换的办法，降低房租，从而减少房产税及个人所得税等税负。

小柳今天再为大家讲解一下，如果租房租金较高导致房产税、个人所得税等税负较高的话，应该怎样操作才能将相关税负降低。

再简单说一下，国家规定如果是居民自己按市场价出租居民住房的话，那么需要缴纳4%的房产税，1.5%的增值税，以及10%的个人所得税，增值税的起征点为2万/月。

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1、为什么房租高？

我们知道房产税及个人所得税的税负较高的核心原因，是房租相对较高，而房租相对较高的原因除朝向、大小、交通等硬性原因外，其实也与房屋软装程度有关。

在朝向、大小、交通等硬性条件相同的情况下，精装房屋肯定会比简装房屋的租金更高，但如果能够合理规划屋内家具家电的租赁方式，那么就能控制房租税负。

第一种方式，是房东与承租人签订买卖协议，即先将家具家电出售给承租人，而此时房东即相应地降低房租，等租赁期满以后出租人再以比较低的价格将这些家具家电回购，这样就能降低出租人房产税的税负。

第二种方式，是房东与承租人签订两份租赁协议，一份是房屋租赁协议，一份是家具、家电的租赁协议。其中房屋租赁需要缴纳房产税和增值税，而家具家电租赁仅需要缴纳增值税即可。

但我们前面也特别提过，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第 37 条的规定：“增值税起征点的适用范围仅限于个人，销售货物的起征点为月销售5000—2万元；销售应税劳务的，月销售额5000—2万元；按次纳税的，每次（日）销售额300—500元。”

也就是说只要单月租金在2万以下，那么不到增值税起征点，免征增值税。

2、凭什么节税？

我们假设某市的王先生有一套4室2厅的房子出租，每年租金4万元，出租屋中有彩电1台、洗衣机1台、冰箱1台、煤气灶1台、抽油烟机1台、写字台1张、空调2台、双人床1张等家具家电。

现在王先生将房屋出租给了陈先生，双方签约一年，租金一次付清。所以需要缴纳房产税40000×4%=1600元，以及个人所得税（40000÷12-1600÷12-800）×10%×12=2880元，共计1600 2880=4480元，因为月平均收入不足2万，所以没有增值税。

但如果王先生能够和承租人约定，将房间内的家具和家电以3万元的价格卖给承租人，然后承租人每个月支付1000元的租金，等租赁期满以后，王先生再以2000元的价格买回家具家电。

那么这样一来，王先生一年就只需要缴纳1000×12%=480的房产税和（1000-480÷12-800）×10×12=192元的个人所得税，总计672元即可。由于家具家电总价超过3万元，所以出售该家具不需要缴纳个人所得税，而销售个人使用过的物品也不需要缴纳增值税。

当然也可以将家具家电的使用权租赁给承租人，再将房租租赁给承租人，同样可以实现节税，租赁家具家电仅需缴纳增值税即可，而3万的租金不满足单月收入2万的起征点，所以也免征增值税。

3、私小柳

最后，请大家记住“节税方法千万条，用错一条就要糟”。