济南商务公寓注册公司(一个公寓可以注册几个公司)

关于公寓，有人喜欢有人爱，放眼济南买公寓的不在少数，有人买了感觉很注册公司值，有人买完就后悔。

最近，关于公寓这种商业产品，济南出台新的规定。

日前，济南市自然资源和规划局就《关于加强经营性用地出让管理的意见》公开征求意见，对拟供应土地出让前要满足的规划、建设、几个功能、运营和建筑与节能要求，做出全新规定。

其中5个方面值得重点关注：

（1）济南市实施土地统一储备、储备土地统一供应；

（2）商业用地不得建设注册公司公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公；商业、商务办公类建筑应重视平面形式设计。采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式、公寓式等“类住宅”平面形式。塔楼最小分割单元的套内面积不应小于15公司0㎡，商业建筑裙房可结合使用需要，适度灵活安排。公寓

商务

（3）商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让；

（4）土地闲置满两年未动工开发的，解除合同，收回土地使用权；

（5）开发商不再配建学校，由济南城市发展集团有限公司负责实施建设。

今天我们重点看第二条，商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公。可能很多人都看不明白，什么是公寓式酒店，什么是公寓式办公？

如果再加上开发商创造的新名词，比如，公寓式酒店、公寓式办公、行政公馆、行政公寓、奢居大平层……

是不是直接懵圈？

从此产生的问题就更多，但最核心的其中一个就是，很多人被误导，误以为某某（打着类住宅旗号）项目是住宅，还一个劲咨询，它为什么单价这么低？

十多年前，我们会发现，济南“酒店式公寓”、“公寓式办公”、“LOFT”、“SOHO公寓”这类概念，大家其实没那么敏感，甚至还带着丝丝惊奇和好感可以。因为，在实际生活中，确实是需要有一部分这样的产品的，比如说“SOHO公寓”，既能用于小团队办公，又能解决居住问题，非常适合创业初期的小公司的实际需求，所谓可商可住，实际上还更偏重于“商”。而且，那时还没有限购的概念，人们对于住宅与商业的属性，其实并没有那么的敏感，或者说在意。

但是慢慢的，住宅开始迎来疯狂上涨的黄金十年，公寓在这场轰轰烈烈的城市化进程之中，各商务种调控措施开始纷纷登场，最后，在限购这个大招下，住宅与商业的属性也越来越清晰，以至于完全对立。

济南经过前些年商业地产的疯狂发展，目前整个商业地产市场库存压力比住宅还要大得多，在济南很多片区，商业、办公用房严重供过于求。尤其是在济南的近郊区域----比如唐冶、彩石、神武，这些所谓新城区，在这些非传济南统商务区，产业的导入极其缓慢，开发企业为避免被拖垮，实现项目资金的快速回笼，只好采用“公寓式办公、公寓式酒店”的模式来进行开发销售。

就拿已经发展了十年多的唐冶、邢村立交附近的商业产品为例，目前该区域商业产品供应量超大，从2019年开始，价格也是坐上了过山车，曾经一万左右，现在五六千，七八千比比皆是。

来看看邢村立交东南方向的鲁商东悦府，卖成了准现房，网签数据竟然这么低，这种大面积段的商务公寓，市场接受度太差。

如果仅看楼盘，很多人以为是住宅，实际上就是一个商务公寓，所以价格远低于周边的住宅，但由于是商业性质，对于多数自住型购房者来说，没有太多价值。

另外，商业地产对于开发、招商、运营能力的要求比住宅高得多，所以，很多开发商自然就会寻求“类住宅”这种短平快的开发策略。

商办用地上建设居住产品，或者说打“类住宅”概念，总的来说，政府是禁止的。
因为在城市规划层面，哪个区域有多少商一个办济南用地、住宅用地，建设规模分别是多少，是有统筹考虑的，这涉及到城市公共配套等一系列问题。商业、办公用房被改为居住使用，散售给个人，会带来人口大量无序涌入的隐患，以致于带来一系列的城市矛盾；再者，商办用地还承载着政府产公司业导入的期望，也是地方政府税收的保障，商改住减损了区域未来产业承接能力与发展空间，影响城市的长远发展。

但是从政府监管这一层面来说，济南公寓市场正在经历从粗放到精细化管理的转变过程，政府也在整个市场的发展中被推着往前走，简单来讲就是个猫捉老鼠式的“补漏洞”过程。
面对济南那么多花里胡哨的名词，公寓式酒店、公寓式办公、行政公馆、行政公寓、奢居大平层……我们该如何区分？

首先，明确建筑性质。

“公寓”就是个被玩坏的概念，酒店式公寓、白领公寓、行政公寓、商务公寓......到底哪些产品可以住人、哪些算商业办公不能住人，目前济南正在规范吧？！

首先，这次《关于加强经营性用地出让管理的意见几个》公开征求意见，明确商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公；商业、商务办公类建筑应重视平面形式设计。采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式、公寓式等“类住宅”平面形式。塔楼最小分割单元的注册套内面积不应小于150㎡，商业建筑裙房可结合使用需要，适度灵活安排。

这样一来，商业用地公寓式酒店、办公不可分割处小面积段来进行销售，最少150平米，公共卫生间，最后实际上后期大概只能做写字楼办公产品。同时，商业用地在土地出让环节就明确规定“公寓式酒店、办公”类产品能不能做。这一整套组合拳，基本上就把整个市场规范化了，或者说阳光化了，以前那些灰色地带被推到了聚光灯下。

这里说一下，单套面积的限制，为啥最小150平米起。

由于以前的所谓酒店式公寓产品瞄准的就是刚需人群与投资客，再加上考虑去化难度（总价要低），所以产品都尽可能的小型化，30-40，50-60平/套非常普遍，看看济南多少管理运营不善的公寓楼变成了“贫民窟”，一个诚基中心就是个例子。

这类产品不但居住舒适性较差，而且导致商业用地上的居住人口大量聚集，城市规划的严肃性无从谈起。其他大城市，商业用地不得小于150平/套的规定早就出台了。

以后禁止的规禁止，但现在济南市面上还有大量的商办产品。他们都有哪些优缺点呢？

优点：

❶、比同地段同品质的住宅单价便宜，总价低，尤其是在“单套不得小于150平方”的规定出来之前。

❷、不限购。

❸、有些公寓项目，项目地段非常好，尤其是位于商务中心等城市中心区域，这点不具普遍性，只能就具体项目而谈。

缺点：

❶、不能落户，没有学区。

❷、水电煤、物业费较贵。

❸、交易税费高。

❹、居住舒适性差。这主要涉及三个方面：户型设计、小区环境、是否商住混杂。很多公寓都是长筒子，户型谈不上舒适性；小区极有可能只是孤立的一栋或者几栋楼，下面还是商场，所以也谈不上良好的小区环境；然后商住混杂是一个常见的现象，当你拎着菜乘电梯的时候，对面站着的很可能是一个西装革履来上班的人，所以带来很多居住上的困扰。

但是现在济注册南的公寓产品部分项目已经与过去有很大的不同，再加上户型面宽的扩大、产品定位的提高，公寓产品现在正在“住宅化”，以上几个缺点，在很多项目中几乎已经完全不存在（只有最后一点商住混杂无法做到完全避免）。

❺、日照条件。部分公寓的采光比较一般。

❻、商业用地使用年限只有40/50年。

❻、价格涨得慢。

公寓能不能买，一可以些建议方向：

❶、买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品。

❷、买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。

❸、买暂时处于价值洼地的房子。衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。

❹、如果要考虑自己居住，选择公寓作为改善型住房（更大、更舒适、地段更好），那么，除了上面的因素外，小区的管理、规模、景观绿化无疑要更加仔细斟酌。济南个别高端公寓还是可以考虑的。

❺、初次置业者，原则上不建议购买公寓产品，因为毕竟还有孩子上学、居住成本过高等硬性因素在里面。

❻、坚决回避管理混乱、户型不合理、居住不舒适的类住宅产品。

全文结束。