本文重点：

一、卖二手房挂牌前的准备

二、房产交易前的准备

三、卖房过户如何保障尾款？

一营业执照、卖二手二手房房挂牌前的准备

1、了解行情，定价报价

关注房产信息，收集相关的实时市场行情，请教专业人士，中介或者有过房产交易经验的亲朋好友；

卖房者就应对房屋的报价持续理智、客观。报价过高浪费时间精力，报价过低有损个人利益。报价是为了在谈价的过程中给自己留有余地，以一个试探性的价格了解市场的反映状况以供调价准备。地段是决定房价的基本因素，能够以同一个小区内近期的二手房成交记录进行定价。

接下来需要思考房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观、馈赠物品甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)。卖房者在了解市场走向后再做决定。

2、客户看房

房子的价格主要取决于看房结果，卖房者就应客观地看待自己的房子，找出不足之处进行

装修或者改造，到达扬长补短的功效，并且对看房者的提出的观点要持续耐心。

3、还款期限

还款期限以及还款方式就有应在合同上详细写明，一旦签订合同不能更改。这样能够保障卖

方的权益，不至于中间因为什么岔子而影响卖方节奏。

另外，要谨防中介带领假客户登门。报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他

人；房子报价太高没人看只好带假客户去您家砍价。

4、细选代理方式、代理期限

目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式

的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。两种代理方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;

一般合同则能带给更多的客源、促成交易的早日有成交，但在交易过程中可能会存在必须的风险。

对于独家代理合同，为了使房子能够更快地脱手，需要在签定合同的时候约定一个有效期，时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还能够选取续约，中介公司一般也乐意。

5、自己交易有风险

部分卖房者透过中介与购房者碰头后，可能为了省中介费，直接与购房者直接进行交易。跳过诚信方面不说，这样可能增大了交易的风险，降低交易的效率，中介在资金验收上有必须的监督作用，如果没有中介环节，卖房者可能在资金方面存在风险。 

房产交易前的准备

1、自售房屋有学问

有一部分屋主的二手房交易并不是透过中介进行，而是透过朋友、亲戚的介绍寻找买家。

二手房交易流程十分复杂，有房屋评估、各种手续以及各种费用，在没有行内人明白的状况下很难顺利完成整个交易过程，所以，如果周围没有很精通二手房交易的熟人陪同，还是选取中介比较靠谱。 

另外，房屋产权不宜交付太快，在卖方还没有拿到房款的状况下，不能过户产权，如果这样卖方很可能赔钱又赔房。 

2、不签到手价 

很多二手房买卖人由于嫌合同上各款项太过麻烦，要求只与中介公司签一个到手价，到手

的钱有多少签多少。

但是有介绍：二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个到手价，必然给中介留下很大的操作经营范围空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了暗箱操作的温床，受到损失的还是交易买卖双方。因而推荐，签约过程中，必须要把各款项弄清楚，千万不要只签一个到手价。在达成协议后，业主、买家和中介能够签订三方协议，防止不良中介公司人员从中压价。 

3、注意合同细节 

二手房买卖成交入住后，买卖双方仍有可能产生纠纷，可能是维修基金、电话费、物业费之类的原因，没有二手房交易经验的人就应注意了，这点就应在签定二手房买卖合同前就约定好，做到有理有据才能避免纠纷。 

卖二手房也是门学问，卖方就应自始至终持续清晰的思路，不能被繁琐的流程和细节影响，

进而失去耐性，造成各种问题的发生。但是只要多做注意，就能避免很多问题。

卖房时的三个风险点

1、买方原因造成风险

① 款收不到，或不能如期收到款；

a、签署买卖合同当时需要及时收定金款，特别是“给付定金”为生效条件的，即使合同已经签署但合同尚未生效。如感觉买方有潜在违约风险可以要求买方多支付定金，定金越高合同违约成本越高，合同履约率也越高。收取款项要尽量明确具体时间或约定具体条件；

b、坚持一个底线，过户前所有房款要到位，自行交接或者办理资金监管都可以。

② 周期约定不清晰，拖着不办；能约定清晰的一定要约定具体时间，不能约定具体时间的也要约定具备条件后多少个工作日内办理下一步。这样有利于上下环节的无缝链接，防止办事拖拖拉拉。

③ 留下有效的联系方式和资料；如电话、电子邮箱、联系地址、工作单位、身份证、户口本、结婚证等尽量多的复印件等；以便于能多途径的联系到人，如果出现违约可以有效通知，发送履约通知等。

2、 卖方自身原因造成的风险

① 产权问题：借助专业人士的力量，了解清楚自身房产情况；有的问题直接涉及到税费的问题，所以千万不能模糊，务必弄清楚。

例如：

a、自己的房产是否已经满2年或满5年，已家庭为单位是否是唯一住房；

b、票据资料是否齐全；

c、是否能办理上市手房产公司续，主要是涉及到政策性房产；

d二手房、如需配偶到场配合，是否能及时到场；

e、自己的证件是否符合要求，例如新旧身份证、户口簿相关信息是否需要更新、老结婚证和离婚证问题多等等；

② 提前还款：解押流程弄明白；如果自己的房子有尾款未还则需要弄清楚；有的银行需要提前1个月申请提前还款，还款后解押也需要一定的时间，不是有钱就能随时还；

③ 户口问题：房内是否有户口，如果有户口是否能及时迁出？这个问题也要落实好。

④ 房产公司租户问题：如果有租户，最好提前通知租户经营范围，协商好可能会由于卖方问题违约，提前解除租赁合哪些同；最好签个协议，协商好提前解除租赁合同的约定，签署租户放弃优先购买权的声明条款；

⑤ 交房问题：签好物业交割协议，写清楚交割的物品和设施清单，甚至是哪些有问题的也要申清，表示买方认可，否则容易事后回头算账。确认收到所有房款后，再办理物业交割手续。

3、 合同风险

最好签署官方指导版本的合同，官方版本约定事项比较齐全，不会偏袒一方。再有就是，找正规的中介公司，不仅要有营业执照、还要有当地房管局哪些《备案登记证》的公司。

卖房过户如何保障尾款？

1、拿款的条件

卖房业主在与买房业主之间签订合同的时候，在里面明确规定拿款条件和违约赔偿等条件，这样可以保证尾款能按时的收取。

2营业执照、首付时间

签买卖合同当天买卖双方都要交中介公司的佣金，买方还要交定金给卖方，此资金先由中介公司监管，对买卖双方约束，过户后给卖方。过户当天就要打首付款，余款等着银行放款，一般是约定直接放款给卖方，买卖合同内会约束买方在过户之后多少期限内办理贷款事宜。

3、交房时间

大家都说早交房早收款，这个是对的。交房时间是双方协商好之后再签订在合同中，一般情况下在中介签署的居间合同和在房管局打印的买卖协议在交房时间上是保持一致的。如买卖双方情况有变，可以双方协商解决。

4、尽量走银行贷款

如果下家是走银行贷款途径，这个你完全不用担心，当银行确认房屋已过户后，会自行将尾款划入你所提供的银行账户，这是下家控制不了的，而银行就相当于第三方平台。