最近有个读者给二哥几张发票和完税凭证，是关于个人出租房屋的。
我们看到核定的这个个税是非常低的，只有千分之五，而如果支付方代扣代缴，那税率就是10%。
这个个税差别就确实是有点大了。
难怪很多人都喜欢核定征收。
其实对于房屋租金个税核定征收，每个地方都有不同的规定。
厦门：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。( 《厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》(厦门市地方税务局公告2018年第1号)、《国家税务总局厦门市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2018年第2号)）。
宁夏：根据《国家税务总局宁夏回族自治区税务局关于自然人申请代开发票征收个人所得税有关问题的公告》（国家税务总局宁夏回族自治区税务局公告2019年第3号）规定，纳税人取得以下所得申请代开发票时，受理税务机关在开票同时即时征收个人所得税：
没有核定政策的地方，就像文章开头一张发票，备注栏注明有支付方代扣代缴个税，税务局代开发票时候不核定个税，那自然是没有核定方便，而且个税也不少。
这个核定不核定就是各地有所不同，你在那个地方就咨询当地政策就行了。
那么个人出租房屋到底要涉及哪些税？二哥再系统给大家分享一下。
个人出租房屋是一个非常常见的行为，很多公司都会涉及从个人手中租用房屋的经营行为。
做为一个公司，我们必不可少的就是办公场所、当然有些公司还需要一些职工宿舍。
大部分公司不会自己去盖自己的办公大楼和职工宿舍，因为固定资产的投资回收期会非常长，那么唯一的方式就是租用。
向个人租房，虽然法定纳税义务都是个人的。但是个人一般没有主动的意愿出具发票，申报缴纳税款，都会把税收问题抛给承租方，那么对于公司来说，了解租赁环节涉及的税收就非常必要的，那个人出租房屋到底涉及哪些税？每种税如何计算？
二哥直接以以厦门市的规定为大家展示一下个人出租房屋的涉税事项。
其他省市大同小异，主要就是个人所得税和房产税可能存在差异，实践中还要结合当地税务机关的规定来计算。
出租房屋，住房和非住房的税是不同的，非住房税要重些，这个也好理解，经营用的自然比居住的多交税。
整体情况如图：
住房
非住房
具体我再一一解析一下涉及的各个税种
增值税
不动产租赁服务适用税率是9%，但是个人出租房屋不同。
按照国家税务总局公告2016年16号文规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。「国地税合并后都是税务机关了」
具体如下图：
国家税务总局公告2021年第5号规定，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
下图这张发票，月租金未超过15万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。
当然，这种情况下只能代开增值税普通发票，如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，可以代开专票，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。
下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。
应纳税款＝含税销售额÷（1 5%）×1.5%
=20000/（1 5%）×1.5%
=285.71
房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率都是12%。
那么个人出租房屋都是有优惠的，财税[2008]24号规定，个人出租按4％的税率征收房产税，但是非住房，比如厂房、办公、商用，那不享受优惠，就是法定税率12%。
还可以按财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减征。
当然，实际中，每个地方还有不同，你比如四川这边个人出租非住房会根据租金多少的级别适用不同征收率。
土地使用
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
财税[2008]24号规定个人出租住房这块是免的，非住房就需要交了，具体就按照单位土地面积税额计算，但是这块各地也是有差异的。
城建税、教育费附加、地方教育费附加
城建税是跟着增值税走的，如果代开发票时候实际缴纳了增值税，那就以实际缴纳的增值税乘以相应税率计算，目前税率7%、5%、1%三档。
当然还可以按财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减征。
当然，如果增值税免征了，城建税也相应免了。
教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算，如果代开发票时候实际缴纳了增值税，那就以实际缴纳的增值税乘以相应比率计算（教育费附加3%、地方教育费附加2%）。
但是月租金超过10万才会有，因为有政策10万以下是免的。
而且如果超过10万，还可按财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减免。
印花税
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。
但是，个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的，财税[2008]24号规定个人出租住房印花税免。
以上包括城建、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、印花税在2019年后都有减半征收优惠政策，这是财税2019年13号文对增值税小规模纳税人的普惠性优惠政策。
个人所得税
个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。
具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的，财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
个人所得税计算这块不仅可以据实征收，在实际操作中还有核对应纳税所得额的政策，比如厦门就有规定，纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。
文章开头二哥也说了，核定情况下，个税差异大。
最后我们以案例形式来看看，二哥如果在厦门，出租个人房屋到底要缴纳多少税？案例中个人所得税计算采用据实征收方式。
假如二哥出租个人住房取得租金月收入80000，那么实际应该缴纳的税分别是：
1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于15万，免。
2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。
3、房产税
=（收入-实缴增值税）*4%/2
=80000*4%/2=1600
4、土地使用税=0，免。
5、印花税=0，免。
6、个人所得税，据实征收
（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）
=80000-0-1600-0
=78400>4000
所以，个人所得税
=78400*（1-20%）*10%
=6272
假如二哥出租个人住房取得租金月收入160000，那么实际应该缴纳的税分别是？
1、增值税=2285.71。
月租金换成不含税收入大于15万，减按1.5%征税。
160000/(1 5%)*1.5%=2285.71。
2、城建税
=2285.71*7%*50%=80
3、教育费附加
=2285.71*3%*50%=34.29
4、地方教育费附加
=2285.71*2%*50%=22.86
5、房产税=（收入-实缴增值税）*4%/2
=（160000-2285.71）*4%/2=3154.29
6、土地使用税=0，免。
7、印花税=0，免。
8、个人所得税
因为，（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）
=160000-2285.71-80-34.29-22.86-3154.29-0
=154422.85>4000
所以，个人所得税
=154422.85*（1-20%）*10%
=12353.83
你懂了吗？
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