房贷按照字面理解房屋抵押贷款，办理的大概流程：购房人向银行申请贷款提供材料，银行审核后向开发商或房东资金托管账户放款，购房者等办理不动产证和他项权证。
PS:卖房时如果还有贷款，必须向银行预约还清贷款，拿到他项权证后去房管局注销。
他项权证
2、房贷基准利率：这个由中国人民银行规定的，2015年10月24日调整至今，目前基准是4.9%（5-30年）。
基准利率可以算国家调控房价手段之一，目前苏州利率已经上浮20%，上浮后5.88%接近15年3月份5.9%
PS:利率上浮是由各大商业银行决策，签订到贷款合同中。若基准利率变动，则根据最新基准利率重新计算。
历年基准利率表
由上图也可以看出，08年和15年这两年基准调整幅度大、频率快，房价受此影响，波动也最明显。
3、二次抵押：房屋二抵是指在住宅剩余贷款未结清的情况下，由银行评估机构评估房屋现值，溢出价格部分的50%-70%进行贷款，前几年极端炒房客最大的现金流入就是二抵。目前苏州各家银行二抵不接单，市面二抵大都金融公司短期拆借。
PS:二抵住宅是50%-70%溢出价格，商品房（公寓、商铺等）只能做到30%-50%，利率上浮最少30%
4、首付流水：这个比较好理解，就是首付资金来源，目前银行大都只查上一笔资金来源，必须是直系亲属打款才行，外人打款1万元以上都受影响。
PS:如果首付有拆借，可以集中到一张不常使用银行卡上，等首付凑齐后，再转入刷首付的银行卡上。
5、征信报告：个人信用体现，银行贷款必查，不管需不需要贷款，征信都必须维持好。
PS:蚂蚁借呗，京东白条等网络小额现金借贷，全部计入征信（使用时，会自动查询征信），征信查询次数过多银行会认定为“灰名单”，可能会影响贷款或信用卡办理。
苏州征信查询网点
6、收入证明：如字面意思，公司开具的收入证明，苏州目前大多银行1万以内不查流水。
7、月供：贷款月还款额，这个说起来可能是最简单，因为大多购房者直接都是业务员帮忙计算或者是下载的“房贷计算器”APP，下文会详细单独再谈一次。
PS:家庭收入证明必须是月还款额的两倍以上，其他信用贷（车贷，车位贷）不需要是两倍，但会累计叠加月还款额
8、接力贷：子女购房，如果还款能力不够（收入证明不够流水两倍），可以增加父母为共同还款人，父母年龄需不满60周岁。
反之，父母（不满60周岁）购房，子女也可以做共同还款人，这是目前很常见的方法，因为子女大都受限购限贷政策影响，在考虑购房的情况下，可以用父母名义买入。
二、等额本息和等额本金
住房商业贷款分为两种，一种是等额本息，一种是等额本金。平时区分这两种也比较简单，每个月还款额一样的就是等额本息，而每个月还款额越来越少的就是等额本金，下面就具体说说这两种贷款方式的区别以及选择方法。
1、等额本息：
把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
举个例子，甲买了一套房，房款200万，首付60万，贷款140万。（以基准利率4.9%，上浮20%为基础计算）
如上图，月还款额8286元不变，本金逐月增加，利息逐月减少。还款30年后，共计支付利息158.3万
2、等额本金：
是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
同样以上面的例子：甲买了一套房，房款200万，首付60万，贷款140万。（以基准利率4.9%，上浮20%为基础计算）
如上图，月还款额（首月10748.89）和利息逐月减少，每月减少20-50元不等，本金不变。还款30年后，共计支付利息123.8万。
单看30年还款支付利息，等额本金要比等额本息少还34.5万。
然而实际上一套住宅正常持有10年，基本都会换手一次（意味着贷款全部结清一次）。
如果以140万贷款，贷款30年，前10年两种贷款方式的区别如下。
1、利息方面
等额本息：10年共计还款994320元，其中本金232176元，利息762144元。
等额本金：10年共计还款1153810元，其中本金466667元，利息687143元。
如上计算，等额本金比等额本息多了159490元的现金支出，其中本金多还234491元，利息少还75001元。
这只是表面数据，下面简单说一下进阶的数据。
10年内等额本金比等额本息平均每个月多还1320元（取中位数）。
如果每个月定投银行理财1320元，最常见的5.25%年化收益率（实际更高），那么5年后共计能获得207738元，其中理财收益49338元（FV函数计算）。
笼统的说，等额本金还满10年比等额本息的利息终值少还了25663元的利息（实际上更低）。
2、流水方面
流水来说，等额本息只要1.7万而等额本金需要2.2万，这对刚需来说差额很大。
3、月还款额度方面
从传统意义上，等额本金适合那些贷款打算还满30年的，月供压力不大的人群。
如下图在第137个月时等额本金和等额本息交叉，也只有在137-360个月的周期中，等额本金还款方式的优点才会体现。
下图是一个公开课视频整理出来对等额本金贷款方式论述。
“等额本金只能在书中看到的一种按揭方式”
可以得出一个结论，对于房贷还款方式，等额本息是最好的选择。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
