2022年2月18日,国家发展改革委等14部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》,出台共43项纾困措施。
该《政策》指出,疫情爆发两年多来,服务业面临的经营困难尤为突出。餐饮、零售等聚集性接触性服务业行业运行艰难,普遍面临消费市场萎缩、经营成本上升、人工租金上涨、平台佣金高企等突出问题。
《政策》制定的普惠性纾困扶持措施主要包括房租减免政策、下调餐饮商家服务费标准等具体措施。
墨谷君上一篇文章有提到,房地产开发企业自称进入了“黑铁时代”,而这里国家直接把实体商业列入了困难行业。墨谷君作为资深地产从业者,今天试着从供给侧即“房租”角度来分析下因和果。
先上结论干货:
1、实体餐饮收入成本结构受冲击,其中受平台费、房租影响大。
2、政策不能逆转市场需求,但可改变要素价格(降低平台费、房租等)。
3、美团限价势在必行。降低租金仍然以号召国企免租为主,租金指导价实行难度大。
一、实体餐饮收入成本结构受冲击,受平台费、房租影响大。
在国家统计局刚刚公布国民经济运行情况中,2021年的住宿和餐饮业增加值较去年增加12.1%,但相比较疫情前的2019年水平,仍然是下滑了1.1%,住宿和餐饮消费规模仍未恢复至疫情前水平。
这两年的疫情反复无常,对于实体餐饮经营者来说,不知道明天和意外哪个先来。2022年2月16日,文和友突然被曝出大面积裁员,有部门被裁人数超60%以上;而在此前不久,喜茶也被曝大规模裁员,涉及30%员工,有的部门被全裁。
墨谷君举个例子,分析下餐饮企业的成本结构。
在快餐店成本模型中,食材成本约35%,人力成本约22%,房屋租赁费8%,其他费用占22%(水、电、天然气、易耗品、折旧),快餐业基本都是定额税,每年按照营业比例浮动。100-35(食材)-22(人力)-8(租金)-22(其他)=13%。综上按理想状况,算下来大约有13%净利,处于微利状态。
正餐中知名连锁正餐如外婆家、炉鱼等租金/收入比重低至2%以下。以租金除以销售额来计算租售比的话,一般情况下餐饮行业的值,租金占5-10%之间就是一个非常好的商铺选址,10-20%之间也比较常见。
图:部分知名餐饮的房租占比(来源:公开资料)
上述的模型是基于传统情况的成本模型,然而它忽略了日益普及的外卖。在疫情影响和在线支付冲击下,外卖渠道成本日益被推高。
按上述的分析,餐饮行业纯利润15%左右,好一点的能做到25%。而据广东省餐饮协会发布《广东餐饮行业致美团外卖联名交涉函》,表示美团持续大幅提升扣点比例,新开餐饮商户的佣金最高达26%,已大大超过餐饮商家的忍受临界点。一边是餐饮行业15%-25%的利润,另一边是26%的美团渠道费用。这让许多餐饮商家基本无利可赚。
房租往往成为了压垮餐饮的最后一根稻草。材料、人员、渠道等都是可以变动的成本,而房租是固定成本,必须要支付的。
餐饮行业,高度依赖客流量。一方面,受疫情影响客流量步入低谷,许多餐饮商户的收入受到大幅度的影响下跌;另一方面,由于业主心态、信息延迟等,租金市场肯定是滞后反应的。这意味着租金的变化速度远远落后于客流的减少速度。疫情带来的行业寒冬中,餐饮商户往往承受着收入陡降与租金等固定支出压力大的影响。
二、政策不能逆转市场需求,但可改变要素价格(降低平台费、房租等)。
政策可以创造市场需求吗?墨谷君答,可以,但成本高昂。比如消费券,通过“真金白银”的补贴方式来刺激消费。从以往情况来看,消费补贴政策一般在短期内都会带动消费增长出现新高。但是,来得快去得也快,补贴用完了又回归常态。所以说,补贴政策很难去逆转和改变目前的实体消费现状。
生意之道,无非“开源、节流”。开源难做,但是节流当前通过政策手段可以做到的。如上文分析,目前政策可以从改变要素价格入手,即降低美团平台费、房租。
2月18日即上周五,美团股价大幅跳水,一度暴跌超16%。截止2月18日收盘,美团下跌14.86%,股价为188港元。资本市场共识是,美团股价暴跌是源于本次政策《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》中提到的平台费问题:“引导外卖等互联网平台企业进一步下调餐饮业商户服务费标准,降低相关餐饮企业经营成本。引导互联网平台企业对疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的餐饮企业,给予阶段性商户服务费优惠。”
美团暴跌背后,是美团盈利的命门被扼:佣金费率的定价权。佣金占到美团收入的一半,是美团的最重要支柱。但如今的政策导向是,平台不能枉顾餐饮业的生存,政府为抽佣设定上限标准。
对于餐饮商家来说,美团一直是一把双刃剑。此前,因多地餐饮协会发函呼吁美团等平台降低商家佣金。2020年4月,广东省餐饮协会发布《广东餐饮行业致美团外卖联名交涉函》,表示美团持续大幅提升扣点比例,新开餐饮商户的佣金最高达26%,已大大超过餐饮商家的忍受临界点。此外,重庆、山东等地的餐饮协会也发布建议函、建议信等文件,呼吁美团降低佣金。美团降低平台佣金费率,应是大势所趋,也是行业良性发展的必经之路。
三、降低租金方面,仍然以号召国企免租为主,租金指导价实行难度大。
本次《政策》中,对于“减免房租”,明确要求“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋,2022年减免6个月租金,其他地区减免3个月租金”,为了这个政策能够有效实施,又配套提出了“因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可”。同时,对于承租非国有房屋的,也提出各地统筹各类资金给予适当帮扶。对减免租金的房屋业主,按规定减免今年房产税、城镇土地使用税,并鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上,合理分担疫情带来的损失。
墨谷君提炼关键词就是:1、国家要求国企减租,2、国家不能强制私人业主减租,只能建议和号召。
在这个的背后,其实还能读出来核心问题:跟住房市场不同,商铺租金指导价实行难度大,当前只能通过国企实施租金减免。
在住房领域,深圳率先出台了“二手房指导价”,号称“房价永不跌”的深圳,居然就这样落寞地走下了“神坛”。随后,国内不少城市陆续开启了“二手房指导价”,包括成都、东莞、杭州等10余个城市,房价涨幅明显回落。
住宅是标准化强的产品,同一个小区的房子,各项属性趋同。一般来说,同区域、同楼龄的房子价格大同小异,仅仅会因为朝向、物业管理等,差价很少超过20%。住宅价格评估,已有一套成熟可行的机制,统一制定住宅指导价的可行性大。住宅周边的资源是静态的,看地段、政府规划、土地供应,大概就能有判断。
商铺则千差万别。拿最简单的街铺来说,同一个路段,街头、中心、巷尾,人流量就相差巨大。进一步看,还要考虑不同街区的差别,楼层之间的差别。而购物中心,要考量的就更多了,包括商场运营方的水平、商户品牌组合、物业状况等等。
本质上,商铺是生产资料,价值由人流量决定。人气旺的地方商铺租金就高。但千铺千面,每个铺人流量不同,商铺绝不可能只有一个指导价。要为商铺制定租金指导价,实在是一件费时耗力的事情。
还有需要考虑的是业权问题,跟住宅新房市场不一样,大量商铺掌握在个人业主手里,根据物权法,业主是有租赁定价权的,政府很难去强制干预,只可以鼓励和建议。
国有企业具备三大责任,第一个责任是经济责任,第二大责任是社会责任,第三大责任是政治责任。在实体商业寒冬下,国企将承担更大的社会责任,让利于实体经营者。
墨谷君在此也衷心希望实体商业能更有序、健康地复苏。
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