办理不动产登记簿(不动产登记证和不动产登记簿)

第一部分 监护代理

《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

根据上述规定，监护代理申请的审查要点有两个，要点一：如何认定申请人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人；《民法典》第二章对自然人的民事行为能力有以下阐述，1、八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人；2、不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人；3、不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人。申请人是否成年，根据申请人身份证明材料即可审查，成年人丧失或部分丧失民事行为能力应如何认定呢？《民法典》第二十四条 不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。由此可见，认定成年人为丧失或部分丧失民事行为能力的材料应为人民法院出具的相关法律文书，登记机构日常运行过程中由申请人提供的身体健康状况医学认定、民政部门发放的残疾证（包括智力残疾）等均不可认定申请人的民事行为能力情况。要点二：监护关系证明材料可以是哪些。《不动产登记操作规范》1.9.2：监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。结合《民法典》第二章、第二节的有关规定，监护关系证明材料可以归纳为以下几类：1、父母作为未成年人监护人的证明材料为可以证明亲属关系的户口本、出生医学证明、公证书，父母离异约定未成年孩子抚养权的不改变监护关系，除非被人民法院撤销监护人资格；2、未成年人父母死亡，按法定顺序由祖父母、外祖父母、兄、姐担任监护人的，监护关系证明材料应为可以证明亲属关系的户口本、公证书或公安户籍部门出具的亲属关系证明；3、无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，依据法律规定应由其配偶、父母、子女按顺位担任监护人的，监护关系证明材料应为可以证明亲属关系的户口本、公证书或公安户籍部门出具的亲属关系证明。4、监护人按法定顺序担任，除非低顺位监护人提供人民法院撤销高顺位监护人监护资格的生效法律文书，由配偶、直系亲属以外的个人或者组织担任监护人的，须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

第二部分 委托代理

《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

根据上述规定，委托代理不动产登记的主要审查要点就是授权委托书的形式和内容，笔者总结了一下，委托代理不动产登记的授权委托书可以归纳为以下几种类型：

第一种为法人或非法人组织委托他人代为申请不动产登记的，其授权委托书应该加盖授权单位公章并经授权单位法定代表人签章，法定代表人亲自办理不动产登记的无需提供授权委托书。

第二种为自然人之间委托的，《不动产登记暂行条例实施细则》特别描述为自然人处分不动产的授权委托书应经公证机构公证或在不动产登记机构现场经由工作人员鉴证，笔者认为该条款正符合我国当前“放管服”改革和建立全民信用体系的政策环境，自然人在申请获得不动产权利或权利状况不发生改变的登记类型时，代理人只需提供由申请人手书的授权委托书即可，但代理人应为该授权委托书的内容真实性负责。

第三种为外籍人员或驻外人士委托他人办理的，授权委托书需经所在国的我国驻外机构认证或者该国在我国的外交派出机构认证，也可以由我国公证机构按程序进行公证。

不动产登记代理授权委托书应为书面形式，录音、录像等形式的无法适用不动产登记，授权委托书应当载明代理人和被代理人的姓名或者名称和对应的身份证明号码、代理期限及是否可以转委托等内容，代理事项应准确描述不动产权利状况和自然状况，涉及不动产权利归属的应明确承受权利人姓名。

第三部分 代理申请登记实务

假设案例一：A处不动产权利登记在甲名下，甲为未成年人或无民事行为能力人、限制民事行为能力人，监护人作为代理人办理该处不动产登记是否需全部监护人到场？监护人处分该不动产有无特殊规定？

《民法典》规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人，民事法律行为应由其法定代理人代理实施。由此可见，办理不动产登记时，监护人作为法定代理人应全部到场，我们在具体操作的过程中本着简化程序、方便群众的原则在办理纯获得权利和权利状况不变的登记时可以由监护人的其中一人比如父或者母代为办理；处分被监护人不动产时，应要求全部监护人共同提出申请并出具本次登记有利于被监护人利益的书面保证。

但是这里有些申请人会提出异议，《民法典》规定八周岁以上的未成年人和无民事行为能力人、限制民事行为能力人可以独立实施纯获利益的民事法律行为，在为成年人办理获得不动产权利的登记过程中，申请人陈述不动产登记机构不得强制要求申请人提供无民事行为能力证明材料，笔者认为遇到该种情况可以受理，但应告知将来实现处分该不动产权益时的相关规定，并在不动产登记簿记载本次登记详细内容，保障不动产登记审核的延续性，降低登记风险。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条 父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。《不动产登记法》征求意见稿也在需要公证的材料里面对未成年人的监护权证明材料做了特别规定，征求意见稿解释了实施细则描述的其他材料应为居民委员会、村民委员会、民政部门担任监护人的情形，这些都是旨在体现国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯的法律精神。

假设案例二：甲通过按揭贷款购买了A处的商品房一套，甲因工作原因无法亲自提出申请办理该套房屋的新房不动产登记，甲可以如何办理？登记机构应如何审查？

首先按揭贷款需办理抵押权登记，抵押权是债务人或者第三人不转移财产的占有，所以本次登记不是纯获得权益的登记，甲应提供公证的授权委托书由代理人代为办理，并且授权委托书代理事项应明确描述为不动产登记和抵押权登记两个事项。

若本次登记不涉及抵押权登记，仅办理商品房的不动产权证书，笔者认为授权委托书可以为购房人手书的授权委托书，无需公证或工作人员鉴证，但登记人员需告知代理人相关法律责任，第一代理人需对授权委托书的真实性负责，并承担相关法律责任；第二若该处不动产将来发生权属纠纷，司法机关取证后证明提供的授权委托书不是购房人亲自出具，存在该次登记被认定为无效的法律风险。

假设案例三：A处不动产登记在成年人甲名下，甲因疾病处于昏迷状态，甲的子女意愿出售该房屋申请办理二手房转移登记，诉求为甲治病，可以提供医院出具的昏迷医学证明并做出免责承诺，是否可以办理？

《民法典》明确规定了只有所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、处分、收益的权利，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，这是物权最重要的特征之一：排他权；我国实行不动产统一登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记实际是一种宣示登记制度，因此也不存在第三人善意取得的可能；案例情形对登记机构和第三人都会造成无法挽回的损失，因此无法办理二手房转移登记，唯一的办法是等待房屋所有权人死亡由继承人代为办理或者向人民法院申请认定所有权人丧失民事行为能力由监护人代为办理。

随着国家“放管服”改革的深入推进和不动产统一登记制度六年来的运行，国家在不动产登记申请、受理、代理等方面都在持续朝着信息化、便民化、专业化方向发展，《不动产登记暂行条例》修订后去除了不动产登记现场提出申请的规定，互联网 信息手段的应用让不动产登记申请、受理向银行业金融机构、公证机构、信用良好的房地产开发企业、房地产经纪机构和自然人端延伸，让科技服务民生，不动产登记实现随地可办、全国通办是大势所趋，《不动产登记法》征求意见稿也提到国家实行不动产登记代理专业人员评价类职业资格制度，通过能力评价的不动产登记代理人代理不动产登记业务无需公证委托，让专业的人干专业的事，这样既节省不动产权利人的时间成本、不动产登记机构的人力成本、不动产权属纠纷的司法成本，也为不动产登记将来去大厅化提供政策、技术、人才基础。