REITs发展有个关键因素：

（2）税务问题，REITs面临三个关键税种“土地增值税、增值税、所得税”，本次政策从税方面重点发力部分解决了“REITs税收”的问题

（3）资金用途问题，REITs退出后的资金用途受限，这个问题至今未能解决

REITs需要将资产装进一个新的项目公司，比如将原来属于集团公司的资产装进项目公司，在转让中由于园区项目公司转让给公募REITs基金，在现行税法下判定为项目公司股权出售，从而产生企业所得税，但评估与实际退出有时间差，那意味着企业需要先行垫资；本次政策“原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。”

公募REITs要求原项目持有人最低持有20%份额，这部分同样需要交税，现新策允许未来处置该20%份额时再交企业所得税“对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。”

《公告》释放对于行业来说是重大利好，解决原始权益人暨发行人的资产转让税收问题。原有税费相关制度会因为税负太重，影响发行资产人选择 REITs的意愿。本次政策主要针对原始权益人。此前，原始权益人层面发行REITs积极性不及预期，导致目前公募REITs推进不及预期的情况，税收成本可能是重要因素之一。

REITs底层资产股权或特许经营权转让环节免征企业所得税，避免了企业所得税的重复缴税问题。资产转让评估增值产生的企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，这将有效的缓解原始权益人的压力，提高原始权益人参与公募REITs的积极性。

目前税收政策配套支持，是支持REITs作为稳经济需求增大，无风险利率下行背景下资产荒的新选择，符合现阶段我国经济及金融市场实税收政策情。

产业地产项目发行REITs需要把项目剥离到一个干净的壳公司中，在资产转让的过程中往往涉及税务的问题，本次政策提出“原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。”

关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告

财政部 税务总资产管理局公告2022年第3号

　　为支持基础设施领域不动产投资信托基金（以下称基础设施REITs）试点，现将有关税收政策公告如下：

　　一、设立基础设公司施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税转让基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

　　二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所企业得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

　　原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先整体出原则认定优先处置战略配售份额。

　　三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

　　四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。

　　五、本公告自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

　　 财政部 税务总局

　　 2022年1月26日

国家发展改革委数据显示，截至2021年底，共11个项目发行上市，涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，共发售基金364亿元，其中用于新增投资的净回收资金约160亿元，可带动新项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应。

基础设施REITs对于以国有企业为代表的基础设施企业具有重要意义，国家发展改革委也正在实质性推进近百单基础设施REITs项目发行准备工作，相关政策将有力助推REITs的试点进程，未来市场发展空间巨大。