一、不同获取方式的土地成本
房开企业主要的土地获取方式
1.出让方式
2.转让方式
3.划拨方式（只存在于国有资产主体之间）
4.投资者投入（前已述及）
5.非货币资产交换
二、获取土地阶段不同方式下的入账成本
1.接受出让
入账成本=土地出让金 相关费用 相关税费
（税费包括取得土地使用权时涉及的契税、耕地占用税等）
2.接受转让
入账成本=购买价款 相关费用 相关税费
（如有关行政事业性收费、补交土地出让金）
3.接受投资
入账成本依照投资合同或协议约定的价值，但合同或协议约定价值不公允的除外
4.非货币资产交换
入账成本依照《企业会计准则第7号、 12号、16号、20号》确定，如非货币性资产交换债务重组
房地产企业通过政府土地出让获取土地（最为常见）的一般流程如图 ：
6.房地产开发五证：
《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》
三、获取土地阶段的会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产——土地使用权，但以下情况可以特殊处理：
1.土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本即开发成本；
2.土地用于赚取租金或资本增值：应当将其计入投资性房地产。
3.若属于开发产品涉及的土地使用权的处理：无论何种方式取得，均计入开发成本——土地成本。
（1）以出让方式获取土地使用权
以出让方式获取土地使用权，因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得，所以直接计入“无形资产——土地使用权”或“开发成本”科目。
借： 开发成本——土地成本
贷：应付账款/银行存款等
（2）以转让方式获取土地使用权
需要明确的是，土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人，有责任和义务开具增值税专用发票。那么，对于取得土地使用权的房地产开发企业，在进行账务处理时包括两方面：核算成本、核算进项税额。
借：开发成本——土地取得成本
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应付账款/银行存款等
（3）以接受出资方式获取土地使用权
以土地使用权出资的应当视同销售，股东应当开具增值税专用发票，接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面：核算成本、核算进项税额。
接受出资时：
借：无形资产——土地使用权
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：股本/实收资本
将土地投入开发时：
借：开发成本——土地取得成本
贷：无形资产——土地使用权
提示：
用于开发的土地使用权也可直接计入开发成本，该内容公司设立部分已经详细讲解过，不再赘述。
（4）以非货币资产交换方式获取土地使用权
交换双方均应确认销售收入、合理确认换入资产价值，按照相关规定开具增值税专用发票。
借：开发成本——土地取得成本
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：销售收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
固定资产清理
营业外收入
若属于以未售商品房换取土地使用权，需同时结转销售成本：
借：销售成本
贷：开发产品
四、其他相关费用
除土地成本外，获取土地阶段还涉及一些其他相关费用，如竞拍保证金、取得土地相关税费等。
案例：
2017年6月，A地产公司支付1000万元竞拍保证金参与土地竞拍，后成功取得100亩的土地使用权用于开发商品房，土地总价款5000万元，单价50万元/亩，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为22.5元/平方米，土地使用税10元/平方米。A公司通过银行转账支付竞拍保证金、土地出让金及相关税费。
1.支付竞拍保证金：
借：其他应收款 —— 保证金 1000
贷：银行存款 1000
2.竞拍成功，竞拍保证金直接转为土地出让金（预付）
借：开发成本 —土地成本（土地出让金） 1000
贷：其他应收款 —— 保证金 1000
3.应缴纳的契税为：
5000×4% =200（万元）
依据契税完税凭证和付款证明
借：开发成本 ——土地成本（契税） 200
贷：银行存款 200
4.应缴纳的耕地占用税为：
100×666.67×22.5=150（万元）
依据耕地占用税完税凭证和付款证明，
借：开发成本——土地成本（耕地占用税） 150
贷：银行存款 150
房地产企业获取的土地符合耕地条件的需要依据实际占用耕地面积、按照规定的适用税额一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不必缴纳耕地占用税。
缴纳耕地占用税后一年内不应重复缴纳土地使用税。
随着土地出让制度的完善，房地产开发企业缴纳耕地占用税的情况已经极为少见了。
5.签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为
5000×0.5‰ =2.5（万元）
缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明
借：税金及附加 2.5
贷：应交税金——印花税 2.5
借：应交税金——印花税 2.5
贷：银行存款 2.5
6.土地交付或合同约定的交付时间后，开始计算缴纳土地使用税
应缴土地使用税
100×666.67×10=66.67（万元）
借：税金及附加-土地使用税 66.67
贷：应交税费——应交土地使用税 66.67
借：应交税费——应交土地使用税 66.67
贷：银行存款 66.67
提示：缴纳耕地占用税后一年内不应重复缴纳土地使用税。
五、政府补助
政府补助的会计处理原则
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