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网签，是房地产管理部门为规范开发商售房而采取的措施。房屋如果不办理网签，会带来一系列后遗症，比如一房多卖。

然而，许多购房者都会被卡在网签这一关上，这是怎么回事？

福州的金女士就遇到了这样的烦心事，为此，她将开发商诉至法院。而法院的判决也揭开了开发商迟迟不办理网签的真相：规避监管。

开发商不网签，还起诉购房者

2018年，金女士购买SN公司开发的某项目房屋一套，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：该商品房已由福州市住房保障和房产管理局批准预售，预售许可证号未填写。合同约定：

买受人于本合同签订当日向商业银行或公积金管理中心申请办理贷款手续。若本合同签订之日，该商品房所在楼栋工程形象已具备贷款申请及发放条件的，则买受人应确保于签订本合同之日起30日内贷款发放至出卖人账户；若本合同签订之日，该商品房所在楼栋工程形象不具备贷款申请及发放条件的，则买受人应该商品房所在楼栋工程形象已具备贷款申请及发放条件之日起30日日内办妥贷款并发放贷款至出卖人账户。

关于合同备案，合同约定：

出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。

本合同签订之日起30日内，买卖双方配合并由出卖人安排向福州市不动产登记和交易中心申请预告登记。

买受人应根据出卖人及合同备案登记机构要求履行备案配合义务包括但不限于缴付合同约定的购房款项、缴纳契税、提供相关证照文件等必要资料。否则，出卖人有权拒绝或延后办理合同备案手续且不承担任何责任。

但是，事态的发展出乎金女士的预料。金女士支付了首付款，但是未办理贷款，而金女士的合同未通过福州市不动产和交易中心的网签系统签订，SN公司更将金女士起诉至了法院，请求法院判决金女士支付余款及违约金。金女士则反诉SN公司，请求法院判决解除《商品房买卖合同》、SN公司返还其购房款及赔偿利息。

一审：开发商不办网签，规避监管，违约在先

一审法院认为，根据合同约定，SN公司应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，事实上，合同未向不动产登记部门办理登记备案手续，SN公司未履行合同约定的义务，损害合同相对人的交易安全，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、建设部《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条关于开发企业应当办理商品房预售合同登记备案手续的规定。

房屋交易合同网上签约备案是房地产管理部门为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产调控政策，加强房地产行业管理，规范市场交易秩序，有效防范交易欺诈，维护购房当事人合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。

福州市住房保障和房产管理局等四部门为此联合发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，明确规定“严格执行商品房网签管理制度。……严禁开发企业在未签订正式购房合同并办理网签备案手续前，向购房人收取购房款（含首付款和全额购房款）的行为”。案涉合同未经福州市不动产和交易中心的网签系统签订，SN公司存在规避有关行政机关对商品房预售监管的行为。

经网签备案的房屋买卖合同才可作为当事人办理银行贷款、公积金贷款提取业务的依据。SN作为房地产开发经营企业，明知办理银行贷款需要网签备案的《商品房买卖合同》，但是诉讼期间，SN公司未能提供要求金女士配合办理网签备案的证据，亦未能提供与金女士签字确认的网签备案合同，案涉商品房不具备贷款申请及发放条件。SN 公司作为应先履行合同备案登记义务的一方而未履行该项义务，致金女士客观上不具备办理贷款、需增加首付款支付比例或提高贷款利率的条件，SN公司违约在先，存在过错。

根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，金女士有权拒绝支付剩余购房款。故SN公司主张金丽芳承担逾期付款违约责任不能成立。

一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，SN公司返还金女士购房款并并支付利息。

二审：驳回上诉，维持原判

购房合同已签，首付款已交，开发商为何不网签？真相：规避监管

SN公司不服一审判决，提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持SN公司的一审全部诉讼请求或发回重审。理由是案涉《商品房买卖合同》未办理网签手续的责任在于金女士。根据合同约定，金女士应于合同签订当日申请办理贷款手续，其未按约提交贷款手续，构成违约。一审认定SN公司未办理合同备案手续属违约在先，没有任何依据。

金女士辩称，SN公司既未办理合同备案登记手续，也未协助其办理按揭贷款手续，其违约在先，无权要求其全额支付购房余款及违约金。

二审法院认为，房产开发商作为专业从事房产开发经营的企业，对于商品房出售的相关政策以及流程应当是清楚和熟悉的。开发商与购房者应当网签房屋买卖合同，之后购房者才能向银行申请办理贷款手续或办理公积金贷款提取业务。即没有网签的购房合同，无法办理贷款手续。SN公司与金女士签订了商品房买卖合同，但未进行网签备案，故尚不具备申请办理贷款的条件；诉讼中，SN公司亦未能提交其曾要求金女士配合办理合同网签备案的相关证据。其主张显然不能成立。一审法院对金女士关于解除合同、返还购房款的诉讼请求予以支持符合规定。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

提醒：开发商不办理网签，有猫腻

《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：

商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

办理网签极为重要，可以大大降低购房者的风险，比如避免一房二卖。在“房住不炒”的主旋律下，一些开发商为了逃避主管部门的监管，频出奇招，不办网签即是其一。

这些开发商之所以不办理网签，是因为其心里有鬼：

1、五证不全。 “五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。尤其是《商品房销售(预售)许可证》。按照相关规定，没有取得预售许可证，开发商不能对外售房，而事实上，无证售房的现象随处可见，从而引发纠纷无数。

2、开发商被暂停网签。在房地产市场监管日益趋严的当下，一些开发商由于违法、违规，比如拖欠土地出让金，违规建房、卖房，而被主管部门处罚，暂停网签备案。

在此背景下，开发商仍然对外售房，骗取购房款之后，不办理网签，金女士的遭遇即是如此。

为此，一些地方政府为了加强监管，推出了“红黑榜”。列入“黑榜”的企业，将被降低、甚至取消资质，直至被清除出市场。

对于购房者来说，如果开发商不在规定时间内办理网签，购房者可以向房地产主管部门投诉，或者向法院起诉开发商。当然，考虑到时间、成本等因素，诉讼并非最佳选择，购房者不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。

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