“赶走物业公司，实行业主自治”，类似的口号近些年来充斥于网络，也响彻于各类“业主维权群”中。这些口号既代表了业主一方对于“无良物业”的愤懑和声讨，也彰显了业主对于小区“主权意识”的觉醒。
口号当然可以使劲地喊，但凡事最好“先虑败后虑胜”，毕竟在诸多自治自管的先例中，失败者多，成功者少；毕竟现阶段关于“自治自管”的法规细则尚不健全，有太多的盲区和模糊地带，还在探索之中。
而对任何一个想走这条路的小区而言，你在赶跑物业公司之前，也最好未雨绸缪，事先把今后可能遇到的问题和困难尽量考虑的周到和全面一些，不要去打没有把握的仗，如此方能使得“自治自管”这面大旗飘扬的更为长久。
实践中的自治自管，有的小区采用了“企业化运营模式”，即由失效业主先注册成立一个“物税务业公司”，通过这个公司来组织小区的管理服务。虽然，这种模式确实可以解决大多数的“自治难题”，但它也带来了诸多新的问题、争议、弊端以及后税务续隐患，现阶段难以成为“主流”。
也就是说，更多的自治自管小区怎么办，是由业主大会授权业委会，在其职责范围内直接组织人员，开展各类服务与管理。
那么，业委会这个执行者和“当家人”业，在代表全体业主“自行管理小区”的过程中，主要会遇到以下各类问题：
一、票据问题。
这应该是“业委会直管小区”普遍会遇到的一个难题，而且这个问题甚至会直接影响到自治自管工作能否顺利开展。
业委会，在理论上确实是无法出具发票的。而“索要发票又是消费者的法定权利”，或许自治小区的绝大多数业主，可以不要发票，但人家那些商户业主呢？人家拿什么做账呢？再或者那些来小区洽谈“合作广告”事宜的商家呢？给你交了那么些钱，临时你连张发票都没有，如何合作？谁敢信任你呢？
目前来看，在某些城市和地区，了这已经不再是一个问题。它们采取了一些“剑走偏锋”的做法，当小区业委会发生应税行为（服务费和停车费等）时，可以到当地税务机关办理“组织临时税务登记”，由此就可以代开发票并缴纳税款。
但在更多的地方，连这种做法登记证都是行不通的，不被认可的。因此，在自管小区前，最好先把当税务登记地的具体规定吃透，如果这个问题不能切实解决，“自治大业”还是缓行为佳。
二、业主自治的用工风险问题。
小区有物业公司时，其服务人员中的保安、保洁、工程维修等等，都是与物业之间存在直接的雇佣关系，其劳保、保险自有物业公司这个雇主去承担。
而业委会直管时，你依然要雇人来干这到期些具体活儿（某些“聪明人”说，这些都可以直接外包。实际上，这块儿外包费用绝不是一般小区能承受的）
不管是聘用外来人员，还是采用另外一些聪明人说的，可以让小区内的“闲散人员”来从事服务管理，这个“用工风险”业都必须面对，因为不怕一万就怕万一，稍有不慎，自治之路就可能因此夭折。
目前来看，规避用工风险登记证主要有两个办法：
1、某些地区允许业主大会在当地民政注册为“社团”，（例如温州和深圳）由此，业委会就可以“失效社团法人”的名义，为用工人员参保。2、由业委会采取“挂靠”的方式，为用工人员参保。并办理“意外伤害险”等。
三、“银行账户”问题必须重视而谨慎。
自治自管之下，绝大多数小区还是要收费，那么这个费用存放就是一个极其敏感的话题。意思就是，你业委会收取的“物业费”也好、广告费、租赁费也好，这些钱都存在哪里？如何保障其安全性？是存在某个人名下的吗？即便这个人是业委会主任（或副主任、某个委员），这也是不符合财务规定的，更难临时以打消许多业主的质疑和疑虑的。
目前来看，某些城委会市以地方性立法形式做出了创举，例如最新实施的《青岛市物业管理条例》规定，小区业主大会成立后，业委会可申请“业主大会统一社会信用代码”，然后凭此代码证书以及其他规定材料开设委会银行账户。
或许，其他地方在今后会借鉴类似的做法，即便暂时没有法规支撑，建议业委会自管的小区，最好能与相关部门搭建的“公共服务平台”搭桥，通过与第三方合作的方式解决费用存放及支出的问题，如此才更能经得起推敲和质疑。
四、业委会对外签协议合同，必须“严丝合缝”。
业委会到底是否具有对外签订各类协议合同的资格，这是个颇具争议性的话题；即便是在业主大会授权之下，与物业公司签订物业服务合同，这个事情至今仍存“法理”争议。毕竟业委会只是个“三无”组织而已（无工商注册、无税务登记、无组织机构代码）。
那么当小区自治直管之下，许多事情就必须由业委会“迎头而上了”。此时需要掌握的一点就是，凡涉及业主公共管理权限的事项税务登记，业委会怎么办在外签到期协议时，必须召开业主大会会议并通过“有效决议”，否则就极易产生“后患”。
今年刚施行的法典尤其注重对“业主合法权益的保护”，如果业委会的操作不“严谨”，那么其他业主就可以业委会对外签订合同的行为，未经业主大会决议，或侵犯了业主合法权益为由，行使“撤销权”。这种“打击”往往是致命的。
五、对那些仍不交费的“老赖”该怎么办？
这个话题我们专门讨论过，意思就是，在业主自管之下，某些人认为，赶跑了物业公司，业主就无需交费了，（服务费、停车费都不交）凭着那些“公共收益”就足够管理服务的支出了，再向业主收费是没有道理的。否则你自治个什么劲儿，有什么意义？
这种想法是颇具代表性的，在它们眼中，也并非是真想“取消物业公司”，只不过是想“取消物业费”而已。
实际上，绝大多数小区，其“公共收益”尚不足以支付所有的服务支出。然而，这些“害群之马”拒不付费的做法，却已严重侵害了其他业主的合法权益。怎么办？只能说，“尽人事而听天命”吧：
1、小区业委会必须严格依照法定程序成立且经合法“备案”。2、小区自治大计须经业主大会合法表决，形成决议。整个程序亦在辖区街道办及居委会的监督指导之下进行。3、对于拒付“服务费”及其他费用的做法，作为禁止性规定写入小区《管理规约》。4、书面授权业委会代表全体业主，对拒不付费的业主采取诉讼追缴；5、业主大会对业委会作为原告提起诉讼，有专门的责任承了担的“承诺书”。
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