东京房产回报率（房产租金回报率）

2020年日本东京公寓房产均价约为16,322美元/平米，日本东京公寓租金回报率约为3.4% – 5.4% 。

在新冠疫情带来的经济影响中，日本的房地产市场保持稳定。根据日本土地研究所的数据，继 2019 年同比上涨 0.6%、2018 年同比上涨 2.1% 和 20回报率17 年同比上涨 2.4% 之后，截至东京 2020 年第三季度，日本住宅房地产价格指数上涨回报率了约 0.8%（经通胀调整后为 0.7%）。与上一季度相比，日本房价上涨了 2.4%（通胀调整后为 2.1%）。

日本房价多少钱一平米？

东京都区：二手公寓平东京均价格在截至 2020 年 11 月的一年中上涨 3.38%，至每平方米 568,700 日元（5,432 美元），2019 年同比上涨 4.73%。2020 年 11 月，新公寓平均价格同比上涨 11.76% 至每平方米 903,000 日元（8,625 美元），与 2019 年同比下跌 2.67% 形成鲜明对比。现有独立屋价格同比上涨 2.94% 至 3,487 万日元（332,887 美元）。

大阪都市圈：在截至 2020 年 11 月的一年中，二手公寓平均价格下跌 0.4%，至每平方米 337,200 日元（3,219 美元），而上一年的涨幅为 2.8%。继 2019 年上涨 8.1% 之后，2020 年 11 月新公寓平均价格同比强劲上涨 10.83% 至每平方米 6租金96,000 日元（6,643 美元）。同期现有独立屋价格同比下跌 3.5% 至 2,038 万日元（194,530 美元）。

日本住宅建筑开工量持续下跌，根据 MLIT 的数据，在连续三年同比下跌之后，2020 年前 11 个月，授权房屋开工量同比下跌 10.1% 至 749,122 套。

受新冠疫情影响，日本房地产市场需求减弱。2020 年 1 月至 11 月的东京二手公寓销量同比下降 5.6%，而二手独立屋销量同比增长 3.6% 至 18,278 套。在大阪，二手公寓和独立式住宅的销售额分别下降了 6.8% 和 2.2%。不过，一旦新冠疫情结束，房地产投资需求预计会恢复，因为日本仍然是亚洲高净值人士一个有吸引力的投资目的地。

日本是亚洲富人的避风港，作为外国人，在亚洲其他任何地方都无法购买永久业权土地。日本的大多数外国买家来自新加坡、马来西亚、泰国和中国。美国、澳大利亚、西欧、台湾和印度尼西亚买家也越来越喜欢投资日本房产。

日本房产投资回报率

根据全球房地产指南的研究，在东京的中心区，总租金收益率——从租赁物业的购买价格、税前、空置成本和其他成本中获得的回报——范围为 3.4% 至 5.4% 。较小公寓的收益率略高。最小公寓的收益率为 5.42%，这是一个合理的收益率。但是较小的公寓往往需要更多的维护成本，因此更高的收益是合理的。

根据第一太平戴维斯的数据，在东京 23 区（23W），2020 年第四季度的中端市租金场平均租金为每平方米 3,999 日元（38.2 美元），较上一季度下跌 1.9%，较上年同期下跌 1.1%。同样，在东京中央五区（C5W），中端市场平均租金同比下降 1.2% 至每平方米 4,780 日元（45.7 美元）。涩谷的环比跌幅最大，为 2.8%。

东京 23 区和东京中央五区的公寓平均租金连续第三个季度下房产跌，这是自 2011 年以来的首次下跌。另一个趋势是，2020年可用公寓单元的平均空间不断减少，创下30平方米以下的历房产史新低。这可能表明一些住户正在搬出较小的公寓，搬进更宽敞的公寓。

根据第一太平戴维斯的数据，东京 23 区 的平均入住率从去年的 97.3% 降至 2020 年第四季度的 96%。东京中央五区的入住率在 2020 年第四季度下降至 94.4%，为 2012 年以来的最低水平。