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今天公布了

《关于公开征求市区物业服务收费管理实施办法意见的公告》

涉及物业公共服务费、汽车停放费等

大家可通过以下途径和方式反馈意见：

关于公开征求市区物业服务收费管理实施办法意见的公告

为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》和《南通市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，我委草拟了《南通市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》，现特向社会广泛征求意见，此次公开征求意见的时间为2020 年 7月 10 日至 2020年 8月 10日，欢迎各界人士通过信函、电子邮件方式提出您的宝贵意见和建议。

邮寄地址：南通市发展和改革委员会收费管理和价格调控处（南通市世纪大道6号邮编：226018）

电子邮箱：　　ntsfgwsfc@163.com

南通市发展和改革委员会

2020年7月10日

附全文：

南通市区物业服务收费管理实施办法

（征求意见稿）

第一章

总则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《江苏省物业管理条例》《南通市物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及规定，结合南通市区实际，制定本实施办法。

第二条 本办法适用于南通市区范围内物业服务收费管理行为。

第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务收费。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准在物业服务合同中约定或由业主、物业使用人、业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。

第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定市区有关物业服务收费政策规定，指导物业服务收费管理工作。

各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。

第二章

物业公共服务收费管理

第六条 本实施办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内向业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。

第七条 普通住宅前期（业主大会成立前）物业公共服务费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费实行市场调节价。

普通住宅是指规划用于家庭居住使用的建筑，包括高层、多层，不含各类别墅和商务公寓。

非普通住宅、非住宅、改变用途用于经营的普通住宅、业主采取自行管理的普通住宅物业公共服务费实行市场调节价。

第八条 物业公共服务收费可以采取包干制和或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务收费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务收费方式。

第九条 物业公共服务费一般由下列因素构成：

（一）物业管理服务人员工资、社会保险金、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其它费用；

（十一）法定税费以及合理利润。

应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业公共服务费支出。

第十条 实行政府指导价的普通住宅前期物业（以下称普通住宅前期物业）公共服务费实行等级服务、等级收费。等级服务收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定。

第十一条 市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门综合考虑本市区物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，每三年对普通住宅前期物业公共服务等级及收费标准进行评估，并根据评估结果适时动态调整，向社会公布。

第十二条 新建普通住宅交付之前，建设单位应当通过公开招投标或协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业公共服务合同，并在政府指导价规定的范围内，约定服务内容、服务等级、收费标准等。物业服务企业应当自前期物业公共服务合同签订之日起三十日内至所在地区级物业管理行政主管部门和价格主管部门备案。前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业服务收费应按规定程序重新确定。

建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在物业买卖合同中约定或约定不明确的，由建设单位承担。

第十三条 物业服务企业报备新建普通住宅前期物业公共服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

（一）物业服务企业营业执照正副本原件和复印件；

（二）招投标（议标）认定文书原件和复印件；

（三）前期物业服务收费标准计划；

（四）建设工程规划许可证原件和复印件；

（五）经规划部门审核的项目规划总平图原件和复印件；

（六）前期物业服务合同范本原件；

（七）物业管理服务内容及等级标准，投标文件中的物业服务方案和成本测算；

（八）物业的基本情况：物业的类别、套数、交付日期、建筑面积、公司概况、服务时限；

（九）代理人授权委托书；

第十四条 普通住宅前期物业公共服务费标准因服务成本变化或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在等级服务收费标准范围内实施调整并按约定执行。

第十五条 住宅物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按照登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测房屋建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的房屋建筑面积计收。改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。

第十六条 业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月缴纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

第十七条 住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用的价格标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

第三章

汽车停放费和车位租金

第十八条 本实施办法所称汽车停放费，是指物业服务企业保障物业管理区域内车位、车库的公共设施设备正常运行收取的管理服务费用。汽车停放费一般由管理服务人员费用、车位（车库）的公共设施设备运行能耗及维护保养费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、法定税费等构成。

在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地用于停放汽车的，汽车停放费还应当包括对占用公共资源合理的补偿费用或停车位租金。

本实施办法所称车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十九条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本市区普通住宅前期物业管理区域内汽车停放费指导价标准，具体执行标准在政府指导价范围内按照前期服务合同约定标准执行；业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价。

非普通住宅、改变用途用于经营的普通住宅、业主采取自行管理的普通住宅，其物业管理区域内的汽车停放费实行市场调节价。

非住宅物业管理区域的汽车停放收费按照市区机动车停放服务收费管理相关规定执行。

第二十条 业主或物业使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

第二十一条 建设单位未出售或者未附赠住宅物业服务区域内的车位、车库出租，租金实行政府指导价，租金标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定，建设单位应当在政府指导价范围内与承租人合同约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，未出租期间的汽车停放费由建设单位承担。

第二十二条 住宅物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车的，车位租金标准由市价格主管部门会同市物业管理、人防等行政主管部门按照价格管理权限制定，具体收费标准在规定的指导价范围内确定。

第二十三条 建设单位应当向全体业主公布住宅物业服务区域内车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

车位、车库不得单独转让给住宅物业管理区域外的单位和个人。

第二十四条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

第四章

其他服务收费管理

第二十五条 本实施办法所称其他服务收费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，包括特约服务费、代办服务费等，以及涉及物业服务企业和业主、物业使用人的其他费用。

本实施办法所称特约服务费是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

本实施办法所称代办服务费是指物业服务企业接受委托，提供代办服务，向委托人收取的费用。

特约服务费、代办服务费收费标准由双方根据服务内容、服务标准协商确定。

特约服务费、代办服务费成本不得列入公共服务费成本。

第二十六条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取任何额外费用。

第二十七条 公共能耗费，是指物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房、消防系统、公共照明等共用设施设备运行发生的水、电等费用。公共能耗费为物业服务企业代收代缴，代收代缴业务费用列入物业公共服务费成本。

公共能耗费由物业服务企业按物业服务合同约定方式由全体业主或物业使用人分摊，应计入物业公共服务费成本和其他收益对象的公共能耗费，不得重复分摊收取。

第二十八条 业主或物业使用人在其物业室内产生的装修建筑垃圾，可委托物业服务企业或清运公司处置，由符合资质的单位清运至城市管理部门指定的消纳场所，并自行承担清运费用和处置费用。

第二十九条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当免费为业主配置每户 5 张出入证（卡）；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

第三十条 业主或物业使用人需要对住宅进行装饰装修的，工程开工前应当向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议，明确装饰装修事项、约定施工人员及材料出入等服务内容。应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用，由双方根据服务内容、服务质量协商约定。

第五章

行为规范与监督管理

第三十一条 物业服务企业应当加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。

第三十二条 建设单位应在房屋销售现场公示前期物业管理合同、前期物业服务收费备案等内容。物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置长期公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费、公共场地设施经营收支及公共能耗费分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的查询和监督。物业服务合同没有约定公示期或约定公示期限大于1年的，每年三月底前必须公示。公示时间不得少于60天。公示期间，业主或业主大会、物业使用人对公布的物业服务收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业应保存好相关公示记录。

实行包干制收费方式的，物业公共服务费收支情况是否公示从其合同约定。

第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，各物业管理区域物业公共服务费、汽车停放费、公共设施经营的直接成本及收入应当单独列账，企业管理费用、财务费用、营业税金等公共费用按各物业管理区域收入项目的受益情况合理分摊。公共能耗费收取、分摊和结余情况单独建账。

业主共有场地汽车停放、公共设施从事广告等经营活动的收益处置，按《江苏省物业管理条例》要求实施。

第三十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

预收公共能耗费的，按多退少补原则，每年度应按时与业主结清上一年度费用。有合同约定的按约定执行，但结算期限不得大于1年。

第三十六条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。

第三十七条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳公共物业服务费、公共水电费等相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务等相关费用。

未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以依法申请调解、提起诉讼或申请仲裁。

第三十八条 各区价格主管部门、物业管理行政主管部门应当会同街道、社区等相关部门加强对物业服务及收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，指导物业服务企业规范收费行为。

第三十九条 物业服务企业违反物业服务合同和本实施办法规定收费的，由相关行政执法部门在各自职责范围内依据有关法律法规予以查处。

第四十条 物业管理行政主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为被依法查处的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。

第六章

附则

第四十一条 保障性商品房、拆迁安置房等住宅小区物业服务收费按照政府有关文件实施。

第四十二条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本办法执行。

第四十三条 本办法由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

第四十四条 本办法自 2020 年*月*日起施行。法律、法规、规章以及上级部门另有规定的，从其规定。